Nuove regole per vendita all'asta d'immobili sottoposti a pignoramento

Pignoramento immobiliare e aste giudiziarie » Massimo tre tentativi di vendita deserti: ma la norma è retroattiva

Con il nuovo decreto banche, per quanto riguarda il pignoramento immobiliare e la successiva espropriazione, viene fissato il limite di massimo tre tentativi di vendita andati deserti, più un quarto a discrezione del giudice: ma la norma è retroattiva.

Con l’entrata in vigore del decreto banche, legge 59/2016, cambiano anche le procedure per il pignoramento immobiliare e la successiva vendita all'asta.

Nel dettaglio, con la riforma del pignoramento è stato indicato un numero massimo di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice ed è stato modificato il contenuto dell’atto di pignoramento.

Fino ad oggi, infatti, i pignoramenti immobiliari erano stati caratterizzati da moltissime aste, perché si puntava ad abbassare sempre di più il prezzo di vendita del bene.

Ciò causava degli svantaggi sia al creditore che al debitore.

Il primo perché a causa della svalutazione dell’immobile non riusciva a rientrare nelle spese sostenute, mentre il secondo perché anche con l’esproprio della propria casa non riusciva a liberarsi della morosità.

Con la riforma apportata dal decreto banche, però, cambieranno le cose.

Ciò, perché, se l’immobile pignorato non viene venduto entro il terzo tentativo d’asta (ogni volta con un prezzo ribassato di circa un quarto), la procedura esecutiva viene chiusa e il bene torna ad essere di proprietà del debitore.

Tuttavia, il giudice può comunque disporre una quarta asta quanto il terzo tentativo di vendita è stato disertato o per la mancanza di istanze di assegnazione.

In questo caso il giudice può fissare un prezzo base di vendita inferiore al precedente, purché non scenda oltre il limite della metà.

La riforma prevede che gli interessati all'acquisto dell’immobile potranno visionarlo entro 7 giorni dalla richiesta, che va fatta attraverso il portale delle vendite pubbliche.

Inoltre, la nuova norma dà la possibilità al creditore di partecipare all'asta ma con la facoltà di indicare, come effettivo acquirente, un altro soggetto che non ha presenziato alla procedura.

Infine, nota importante, la regola illustrata si applica anche agli esperimenti di vendita svolti prima dell'entrata in vigore del presente decreto.

Detto in poche parole la norma è retroattiva.

Ma, nel dettaglio, quali sono i punti più importanti del decreto banche sul tema del pignoramento e quali sono le modifiche apportate?

Pignoramento immobiliare e vendita dell'immobile espropriato: il limite è di tre aste a vuoto

Per quanto riguarda il pignoramento immobiliare e la vendita dell'immobile espropriato, il limite è di tre aste a vuoto.

Per quanto riguarda la vendita degli immobili pignorati, d'ora in avanti, se la casa non viene venduta dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene ritorna nella completa disponibilità del proprietario.

Con la riforma, infatti, nel caso in cui la vendita sia affidata a un commissionario (che è attualmente la regola), il numero complessivo dei tentativi di vendita non può essere superiore a tre, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo.

In questo modo diventa assai più facile liberare l’immobile del debitore dal pignoramento e dall'ipoteca.

In ogni caso il giudice, al terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, ha la facoltà di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.

La quarta asta è quindi un’ipotesi del tutto eventuale.

Il nuovo decreto legge prevede l’esecuzione a cura del custode secondo le disposizioni del giudice, anche senza l’osservanza delle formalità previste per l’esecuzione per consegna o rilascio.

Gli interessati all'asta che intendono presentare un’offerta di acquisto avranno il diritto di esaminare i beni in vendita entro sette giorni dalla richiesta.

La richiesta dovrà essere inoltrata attraverso portale delle vendite pubbliche.

Tutta la procedura dovrà durare massimo sei mesi: addio, dunque, ad aste lunghe interminabili decenni.

La retroattività della norma sulla vendita all'asta dell'immobile sottoposto a pignoramento

Vediamo di vederci più chiaro in merito alla retroattività della norma sulla vendita all'asta dell'immobile sottoposto a pignoramento.

A questo punto, la domanda sorge spontanea e lecita: che fine faranno gli immobili già pignorati, con procedure iniziate negli anni passati, ora che la riforma ha ridotto a tre le aste autorizzabili dal giudice?

Ebbene, da quanto si legge dal testo del decreto, la nuova normativa si applicherà con effetto retroattivo, anche alle procedure in corso, benché anteriori alla riforma.

Come accennato nel paragrafo precedente, in caso di aste giudiziarie, il tribunale può disporre massimo tre esperimenti di vendita, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo.

Se questi dovessero andare deserti, e nessuno dovesse offrirsi per l’acquisto, il giudice potrà disporre una quarta asta, riducendo il valore dell’immobile fino alla metà.

Detto ciò, è da notare bene che ai fini dell’applicazione della regola appena esplicata, si calcolano anche gli esperimenti di vendita svolti prima dell’entrate in vigore del presente decreto.

Dunque, tutti per tutti i pignoramenti immobiliari che si sono svolti negli ultimi anni, e per i quali si sono già consumati tre esperimenti d’asta, sorgono due ipotesi definitive:

L'abbassamento dell'imposta di registro e la partecipazione all’asta giudiziaria per conto di terzi

Cosa dice il decreto banche sull'abbassamento dell'imposta di registro e la partecipazione all'asta giudiziaria per conto di terzi.

Non è, come sempre, tutto oro quel che luccica: purtroppo, c’è anche da dire che, in tutto questo, a farla da padrone saranno, ancora una volta, le banche.

Infatti, sempre in base alla riforma in questione, gli istituti di credito potranno acquistare la casa sottoposta a pignoramento tramite società immobiliari controllate, beneficiando di uno sconto fiscale del 9%.

Ma vediamo di vederci più chiaro.

La seconda norma inserita dal decreto banche, che va letta in relazione alla precedente, fa comprendere come tutto l’assetto della riforma sia stato studiato appositamente per le banche.

In buona sostanza, l’offerente, dopo essersi visto assegnare l’immobile, ha cinque giorni di tempo per indicare il nome di un terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, cosiddetta assegnazione in favore di un terzo.

Viene, così, consentito all'istituto di creditk di presentare offerte per conto di società partecipate o facenti parte del gruppo stesso.

Insomma, le banche parteciperanno alle vendite, ma potranno intestare l’immobile a una società da queste controllata o facente parte del medesimo gruppo.

Non è, infatti, un mistero che molti istituti di credito abbiano già creato, negli scorsi anni, apposite società immobiliari proprio con lo scopo di piazzare di nuovo sul mercato gli immobili prima finanziati.

Il che significa che, grazie a questo meccanismo, la banca, nel giro di solo quattro aste, potrà ottenere la proprietà della casa sulla quale ha acceso l’ipoteca per il mutuo ipotecario.

Il tutto, come detto, in soli sei mesi.

Ma non è tutto.

Il nuovo decreto, infatti, stabilisce che, se l’immobile acquistato all'asta viene rivenduto nel giro di un anno, l’aggiudicatario (la banca) non paga l’imposta di registro (pari appunto al 9%) ma, in luogo di essa, versa un’imposta fissa di 200 euro.

Il che, su un bene del valore di 500mila euro significa un risparmio d’imposta di ben 45mila euro.

9 maggio 2016 · Andrea Ricciardi

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Stai leggendo Nuove regole per vendita all'asta d'immobili sottoposti a pignoramento Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 9 maggio 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 16 marzo 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura ordinaria Inserito nella sezione pignoramento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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