Pignoramento vendita ed espropriazione della casa – la procedura esattoriale

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L'articolo 76 del DPR 602/1973, ai comma 1 e 2 prevede che:

1. Il concessionario può procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente ottomila euro. Tale limite può essere aggiornato con decreto del Ministero delle finanze.

2. Il concessionario non procede all'espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell'articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all'importo indicato nel comma 1.

L' ‘articolo 76 del Dpr 602/73, dunque,  stabilisce che il concessionario può procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente 8000€ .

Il successivo articolo 77, prescrive che decorso inutilmente il termine di cui all'articolo 50, comma 1 (pari a 60 giorni dalla notifica della cartella), il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili.

Se l'importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell'immobile da sottoporre ad espropriazione, determinato a norma dell'articolo 79 del DPR numero 602 del 1973, il concessionario, prima di procedere all'esecuzione, deve iscrivere ipoteca e, solo dopo che siano decorsi sei mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto, può procedere all'espropriazione.

L'agente della riscossione non può nemmeno  iscrivere ipoteca se il debito complessivamente a ruolo è inferiore a 8mila euro.

L'articolo 3, comma 2 ter della legge 22 maggio 2010 numero 73, di conversione del decreto incentivi (dl 40/2010) - pubblicata sulla «Gazzetta Ufficiale» 120 del 25 maggio 2010 - stabilisce esplicitamente che l'agente della riscossione non può iscrivere ipoteca se il debito complessivamente a ruolo è inferiore a 8mila euro.

La precisazione in sé non è nuova, poiché alle medesime conclusioni erano giunte le Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza 4077/10, ma è comunque importante in quanto risolve definitivamente  il contrasto interpretativo esistente tra contribuenti e agenti della riscossione. Secondo questi ultimi, infatti, il limite di 8mila euro valeva solo per impedire l'espropriazione immobiliare e non anche per prevenire l'iscrizione dell'ipoteca.

Il punto è però che la novella stabilisce che le nuove regole si applicano «a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge». Potrebbe allora trattarsi di una sorta di sanatoria dei comportamenti pregressi degli agenti della riscossione, mentre per il futuro la tutela dei contribuenti appare comunque assicurata.

Per quanto attiene la notifica degli atti relativi - ed in particolare della cartella esattoriale - va rilevato che molti concessionari della riscossione si avvalgono  di Agenzie private.  La legge, però,  stabilisce che le notifiche  devono essere  effettuate esclusivamente tramite i  messi notificatori o in alternativa tramite Poste Italiane, circuito atti amministrativi e giudiziari. L'affidamento ad agenzie private rende inesistenti le notifiche:  si veda, a tale proposito,  la  Sentenza della Corte di Cassazione Sez. I civile, del 19-10-2006, numero 22375 ".

Inoltre, quando l'iscrizione ipotecaria contiene cartelle notificate da più di un anno, essa deve essere preceduta da una intimazione di pagamento (anche indicata come avviso di mora). A supporto della  illegittima - e quindi della nullità - di una iscrizione ipotecaria in base a titoli non notificati regolarmente (ex articolo 140 e seguenti cpc.) si sono espresse numerose Commissioni Tributarie Regionali. Così come illegittima è stata ritenuta  l'iscrizione ipotecaria non preceduta da una intimazione di pagamento.

Sarà senz'altro utile aggiungere che:

  • E' illegittima l'iscrizione ipotecaria in presenza di istanza di rateizzazione (Commissione Tributaria Provinciale di Genova sentenza numero 81/13/2008 depositata il 14 aprile 2008).
  • E' illegittima l'iscrizione ipotecaria di un immobile con fondo patrimoniale familiare(Commissione Tributaria Provinciale di Mantova, Sentenza numero 71/01/2008 depositata il 10/06/2008 ).
  • L'ipoteca è applicabile solo a imposte dirette e indirette con esclusione di Contributi e multe (Cassazione 2009 - Commissione Tributaria Regionale di Milano sentenza numero 46/08/10 Depositato il 28/04/2010 su ricorso di T.S. difeso dal dott. Giuseppe Marino).
  • E' illegittima l'ipoteca se già è stato fatto il fermo (Commissione Tributaria Provinciale di Massa Carrara sentenza numero 250/01/2009 del 30 luglio 2009).
.Più nel dettaglio, la procedura di espropriazione immobiliare per debiti verso la Pubblica Amministrazione, si esplica attraverso le fasi che di seguito si illustrano.

La procedura espropriazione immobiliare, come si è detto, viene attivata dall'Agente della riscossione ed è regolata  dagli articoli da 76 a 85 del DPR 29.9.1973 numero 602.

La soglia minima per l'attivazione dell'espropriazione immobiliare è, ai sensi dell'articolo 76 DPR 602/1973,  fissata in € 8.000. Tale  soglia ha natura di condizione di procedibilità dell'espropriazione immobiliare e, pertanto, deve essere verificata unicamente nel momento in cui si compie l'atto di pignoramento immobiliare.

E' importante sottolineare - attesa la natura di “condizione di procedibilità” del  sopra indicato valore soglia - che  eventuali pagamenti parziali effettuati dal contribuente nel corso della procedura non possono bloccare la stessa.

Diversamente la procedura di espropriazione immobiliare può essere invalidata nel caso in cui l'Amministrazione finanziaria dovesse procedere ad uno sgravio parziale di somme illegittimamente iscritte a ruolo il quale (sgravio) determini la diminuzione dell'importo iscritto a ruolo ad un valore inferiore della soglia di € 8.000; infatti in questo caso, fin dall'origine, il credito vantato dall'Agente sarebbe stato inferiore a tale limite.

L'Agente della riscossione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 50 del DPR numero 602/1972, decorso inutilmente il termine di 60 giorni dalla notifica della cartella, può procedere ad espropriazione forzata. Se l'espropriazione non è iniziata entro un anno dalla notifica della cartella è necessario procedere alla notifica di un avviso contenente una (ulteriore) intimazione ad adempiere all'obbligo del pagamento del debito, risultante dalla cartella in precedenza notificata, entro i successivi 5 giorni. Questo ulteriore avviso ha efficacia per 180 giorni dalla data della sua notifica.

Peraltro occorre rilevare che, con riferimento al pignoramento immobiliare, che l'articolo 76 c. 1 del  DPR 602/1973, così come ribadito  dall'articolo 3, c. 40, lettera b bis) del decreto legge 30.9.2005 numero 203, fissa in € 8.000 la soglia minima per l'attivazione dell'espropriazione immobiliare. Quindi l'Agente della riscossione non può procedere all'espropriazione dell'immobile se il valore dello stesso, diminuito delle passività ipotecarie, è inferiore a € 8.000.

Inoltre l'Agente della riscossione - qualora l'importo complessivo del credito per cui si procede al pignoramento sia inferiore o uguale al 5% del valore dell'immobile  determinato ai sensi dell'articolo 79 del DPR numero 602/1972 - deve, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 77, c. 2, del DPR 602/1972, iscrivere ipoteca sull'immobile prima di procedere all'esecuzione forzata.

In tale particolare situazione, decorsi infruttuosamente 6 mesi dall'iscrizione ipotecaria senza che il debito sia stato estinto, l'Agente della riscossione procede all'espropriazione ossia al pignoramento.

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Il pignoramento immobiliare inizia, secondo quanto previsto dall'articolo 555, c. 2, del codice di procedura civile, con la trascrizione dell'avviso di vendita. L'avviso di vendita, ai sensi dell'articolo 78 c. 1, DPR 602/1973, è notificato, entro 5 giorni dalla sua trascrizione, al soggetto nei cui confronti si procede; in caso di mancata notifica non si può procedere alla vendita.

Il prezzo base del primo incanto è determinato, ai sensi dell'articolo 79 DPR 602/1973, secondo quanto previsto dall'articolo 52 c. 4 del DPR numero 131/1986; nondimeno l'agente della riscossione, in caso di impossibilità a determinare il prezzo base secondo questo metodo, richiede l'attribuzione della rendita catastale al competente Ufficio del Territorio, il quale deve provvedere entro 120 giorni.

Il pignoramento a rito speciale differisce da quello a rito ordinario per il fatto che nel primo, al contrario del secondo, la trascrizione dell'avviso di vendita nel pubblico registro avviene prima della notific dell'avviso stesso al debitore.

Inoltre nel  pignoramento immobiliare a rito speciale l'Ufficiale di riscossione - che, in forza della disposizione del c. 3 dell'articolo 49 DPR 602/1973, esercita le funzioni demandate all'Ufficiale giudiziario - ingiunge al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre, alla garanzia del credito, i beni assoggettati ad espropriazione .

L'Agente della riscossione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 80 DPR 602/1973, pubblicizza l'avviso di vendita almeno 20 giorni prima di quello fissato per il primo incanto.

Si procede al secondo incanto qualora la vendita non abbia luogo, per mancanza di offerte valide, al primo incanto; il secondo incanto si tiene nel giorno fissato dall'avviso di vendita con prezzo base inferiore di 1/3 a quello del primo incanto. In caso di un terzo incanto, il prezzo base è stabilito in misura inferiore di 1/3 a quello del secondo incanto.

L'aggiudicatario, ai sensi dell'articolo 82 DPR 602/1973, deve versare il prezzo nel termine di 30 giorni dall'aggiudicazione pena la decadenza dall'aggiudicazione stessa e la perdita della cauzione a titolo di multa.

L'Agente della riscossione, nel caso di decadenza dell'aggiudicatario, procede a un nuovo incanto; in questo caso il prezzo base è pari a quello dell'ultimo incanto; l'aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della eventuale differenza tra il prezzo ricavato da questo incanto, unito alla cauzione confiscata, e quello della precedente aggiudicazione.

In questa fase, sebbene l'incanto sia avvenuto, è possibile far pervenire all'Agente della riscossione ulteriori offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni decorrenti dalla data in cui si è tenuto l'incanto; peraltro esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 quello raggiunto nell'incanto. A tale gara post incanto possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento e l'aggiudicatario, anche gli offerenti del precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura del doppio di quella versata nell'incanto precedente.

Inoltre,  l'aggiudicazione diventa definitiva qualora nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta; in tal caso  il giudice pronuncia a carico degli offerenti, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo va ad arricchire le somme da distribuire in sede di riparto tra i creditori o anche al debitore.

L'Agente della riscossione, nel caso in cui intervengano altri creditori all'incanto, è obbligato a depositare - presso la Cancelleria del giudice dell'esecuzione, e nel termine di 10 giorni dal versamento del prezzo - un progetto di distribuzione delle somme ricavate unitamente agli atti del procedimento.

Nel caso in cui non siano intervenuti ulteriori creditori all'incanto rispetto all'agente della riscossione, il giudice dell'esecuzione dispone, ai sensi dell'articolo 510, c. 1, codice di procedura civile, il pagamento a favore dell'Agente di quanto gli spetta per capitale, interessi e spese. Diversamente, qualora intervengano anche altri creditori, il giudice, ai sensi dell'articolo 596 codice di procedura civile,  provvede - apportate le eventuali variazioni al progetto di distribuzione presentato dall'Agente della riscossione - al deposito in Cancelleria del progetto di distribuzione perché possa essere consultato dai creditori e dal debitore, fissando l'udienza per la loro audizione.

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Il prezzo base dell'incanto è pari, ai sensi dell'articolo 79 DPR 602/1973, all'importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale dei fabbricati o il reddito dominicale dei terreni, rispettivamente aumentati del 5% e del 25%,  per i coefficienti previsti dell'articolo 52 del DPR numero 131/1986.

Quindi:

  • 120 per i fabbricato dei gruppi catastali A e C, tranne A10 e C1
  • 140 per i fabbricati del gruppo catastale B
  • 60 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A10
  • 40,8 per i fabbricati del gruppo catastale E  e della categoria C1.

Casi particolari di determinazione del prezzo base d'asta sono costituiti dalla presenza di diritti reali di godimento sull'immobile.

In particolare il valore della nuda proprietà si determina, a norma dell'articolo 48 DPR 131/1986, sottraendo dal valore della piena proprietà, determinata ai sensi del citato articolo 52, il valore attribuibile al diritto di usufrutto che grava sull'immobile.

Nel caso di usufrutto vitalizio, il suo valore si determina calcolando il valore della piena proprietà al saggio di interesse di cui all'articolo 1284 del codice civile, moltiplicandolo per il coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario; diversamente, in caso di usufrutto a tempo determinato, il coefficiente di attualizzazione del valore, ottenuto applicando il tasso legale di interesse al valore della piena proprietà, deve essere calcolato in base al numero degli anni che ancora mancano all'estinzione dell'usufrutto.

Le medesime metodologie valgono nel caso in cui l'immobile sia gravato da diritto di uso o abitazione, ovvero diritto di superficie.

L'Agente della riscossione, in caso di mancanza delle rendite catastali definitive, richiede, ai sensi e per gli effetti del c. 2 dell'articolo 79 DPR 602/1973, l'attribuzione della rendita catastale del bene stesso al competente Ufficio del territorio, che provvede entro 120 giorni.

Il prezzo è stabilito con perizia dell'Ufficio del Territorio nel caso di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

Infine si rileva che l'adozione, nel pignoramento immobiliare de quo, del valore catastale in luogo del valore venale, previsto nella procedura di pignoramento immobiliare secondo il rito generale, non presenta profili di illegittimità, come espressamente chiarito dalla Corte Costituzione con Ordinanza 23.5.2002, numero 217; a tal riguardo tale ordinanza ha stabilito che “E' manifestamente infondata, in riferimento all'articolo 3 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'articolo 79 DPR 602/1973 nella parte in cui non prevede la possibilità di accertamento del valore commerciale dei beni immobili sottoposti ad esecuzione esattoriale anche quando il calcolo aritmetico riferito alla rendita catastale determini un valore notevolmente inferiore a quello reale, atteso che tale disposizione è giustificata dall'esigenza di pronta realizzazione del credito fiscale a garanzia del regolare svolgimento della vita finanziaria dello Stato”.

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9 agosto 2013 · Andrea Ricciardi

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  • Annapaola Ferri 14 maggio 2012 at 10:17

    Spesso e volentieri i proprietari che devono vendere per risanare debiti rientrano in possesso degli immobili persi. O capita ancora che i nuovi debbano pagare pesanti tangenti per concludere bene l'affare. C’è chi promette ai debitori, in cambio di soldi, di non partecipare alle aste giudiziarie sulle case pignorate.

    Talvolta riesce a raggirare i tanti disperati in procinto di perdere i propri beni. Li aspettano nei corridoi del palazzo di giustizia, li braccano fuori dal tribunale, anche in strada, oppure li seguono sino a casa. I cacciatori dei disperati con la casa all'asta le provano tutte per contattare le loro potenziali vittime.

    L'andazzo delle minacce e delle lusinghe e dei raggiri ai danni dei debitori coinvolge consulenti spesso senza scrupoli che offrono servizi relativi alle aste spesso agendo ai limiti delle regole, talvolta ne pilotano il risultato e fanno man bassa di occasioni a prezzi stracciati.

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