Tutta la verità sul pignoramento immobiliare della prima casa

Pignoramento immobiliare prima casa sia esattoriale che ordinario » Quando è concretamente possibile? La verità che nessuno ha il coraggio di dirvi

A prescindere dal fatto che il creditore sia il fisco, la banca, un privato, o, in caso ad esempio di separazione, un ex coniuge, quando la prima casa del debitore è realmente a rischio di pignoramento? Facciamo chiarezza nei prossimi paragrafi.

La prima casa, ovvero il bene per eccellenza del debitore.

Quello che si ha più paura di perdere.

Ebbene, seppure, negli ultimi tempi, molti limiti siano stato introdotti normativamente a protezione di questo istituto, la prima casa del debitore non è ancora al sicuro.

Scopriamo le motivazioni e le fattispecie fondamentali nel prosieguo dell'articolo

Quando è pertinente il pignoramento immobiliare ordinario (banca o privato) della prima casa del debitore

In questo paragrafo, vediamo insieme quando è possibile il pignoramento ordinario (ovvero da una banca finanziaria o privato) della prima casa del debitore.

Una banca, una finanziaria, un privato con cui è stato contratto un debito può effettuare il pignoramento della prima casa del debitore?

Come è facile intuire, si.

E questo non solo perché la legge non prevede limiti di sorta, ma anche perché il creditore, prima ancora di prestare la somma, iscrive quasi sempre ipoteca sul bene finanziato.

Ipoteca che gli consente di mettere l’immobile all’asta giudiziaria in caso di morosità e di soddisfarsi, sul ricavato dalla relativa vendita, con preferenza rispetto agli altri creditori, se ve ne dovessero essere.

La legge, peraltro, non pone limiti minimi di importo al di sotto del quale il pignoramento immobiliare è vietato.

In teoria si può procedere anche per debiti di modesto valore. La valutazione è rimessa al creditore che, in questo, farà anche una stima di convenienza visto che l’esecuzione forzata sulla casa è una procedura lunga e costosa.

Peraltro, di recente, la Cassazione ha ritenuto che, nel caso di separazione dei coniugi e di assegnazione della casa all’ex moglie, l’ipoteca iscritta dalla banca prima di tale provvedimento “prevale” rispetto all’assegnazione stessa.

In termini pratici, questo significa che chi si aggiudica l’immobile all’asta può imporre alla donna di lasciarlo immediatamente.

Pignoramento immobiliare della prima casa a seguito di separazione o divorzio: le fattispecie

Ecco quando è possibile il pignoramento immobiliare della prima casa a seguito di separazione o divorzio: tutte le fattispecie.

In quali casi un ex coniuge può effettuare il pignoramento immobiliare della prima casa del debitore (in questo caso ex marito o ex moglie)?

Come tutti i creditori privati, l’ex coniuge che non ha ottenuto il pagamento dell’assegno di mantenimento può iscrivere ipoteca e pignorare la casa di proprietà del'altro, anche se – in teoria – vi vive ancora dentro perché le è stata assegnata dal giudice.

Non importa, dunque, che si tratti di prima, seconda o terza casa: qualsiasi appartamento o terreno può essere soggetto a esecuzione forzata, anche in questo caso senza limiti minimi di importo.

Peraltro la legge consente al coniuge di tutelare il proprio diritto di credito facendo mettere sotto sequestro l’immobile onde evitare che il proprietario la possa vendere.

La questione del pignoramento immobiliare esattoriale (da parte del fisco) della prima casa: un caso complesso

Arriviamo ora alla questione più complessa, ovvero quella del pignoramento immobiliare esattoriale (da parte del fisco) della prima casa: facciamo chiarezza.

Nella fattispecie del pignoramento immobiliare da parte del fisco esiste un limite, ma che non riguarda la prima casa, bensì l’unico immobile di proprietà del debitore.

C’è una grossa differenza di sostanza, non solo terminologica, in quanto il concetto di «prima casa» non esclude la possibilità ve ne sia una seconda, una terza e altre ancore che il debitore abbia acquistato in un momento successivo.

Invece, quando si parla di «unico immobile» è necessario che non ve ne siano altri.

Ebbene, dunque, quando il creditore è il fisco, la legge impone il divieto di pignoramento (non della prima casa, ma) dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che:

Dunque, il fisco può effettuare il pignoramento immobiliare sulla prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità.

Ad esempio, si può prendere il caso di un contribuente che ha solo una casa e nient’altro.

Lo stesso un giorno però riceve, in eredità dal padre appena defunto, un quinto di un immobile da dividere con gli altri eredi: in tale ipotesi, il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due.

Oppure, ancora, si può prendere in esame il caso in cui un contribuente ha solo una casa e un terreno agricolo. Il fisco può pignorargli entrambi i beni perché si tratta, comunque, di due immobili.

Inoltre, il fisco può effettuare il pignoramento immobiliare della prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede.

Anche in questo caso facciamo qualche esempio. Si pensi ad un contribuente che è proprietario di un unico immobile, ma lo dà in affitto mentre lui risiede in un altro, anche questo preso in affitto.

In tal caso il fisco può pignorargli la casa.

Infine, è possibile il pignoramento immobiliare della prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione, come quando, ipotesi, un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco, in questo caso, può sottoporlo ad esecuzione forzata.

Ci sono poi altri casi border-line che esamineremo.

Infatti, se il contribuente ha più di un immobile, saranno pignorabili tutti: non solo il secondo, dunque, ma anche il primo.

L’unico modo per rendere impignorabile la casa ove questi vive è di vendere l’altra.

In ogni caso, anche in questa ipotesi esistono dei limiti:

Prima di avviare il pignoramento è comunque necessario che venga iscritta l’ipoteca (adempimento che, invece, non è obbligatorio per gli altri creditori privati) e che, prima dell’iscrizione di ipoteca sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l’ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l’importo e l’indicazione dell’immobile, anche senza l’indicazione del valore catastale).

Inoltre, è necessario che siano passati sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.

Tutti i casi concreti in cui è possibile il pignoramento immobiliare da parte del fisco (equitalia)

Cerchiamo, infine, di analizzare una serie di possibili ipotesi in cui è possibile e, o no, il pignoramento immobiliare della casa, da parte di Equitalia o di altre agenzie della riscossione.

Pignoramento immobiliare della casa di residenza

L’immobile può essere oggetto di ipoteca se il debito è pari o superiore a 20mila euro.

L’immobile però non può essere successivamente pignorato se:

In tali casi Equitalia non può procedere al pignoramento della casa.

Ipoteca della casa di residenza

La prima e unica casa del debitore si può ipotecare, purché il debito sia pari o superiore a 20.000 euro.

L’ipoteca, infatti, è cosa ben diversa dal pignoramento: essa serve a garantire il creditore che, in caso di vendita all’asta dell’immobile, il ricavato servirà innanzitutto per soddisfare il suo credito e solo dopo, se avanzeranno soldi, anche gli altri creditori.

Il fisco, una volta iscritta ipoteca, non può però – trattandosi di unica casa – avviare il pignoramento.

Lo potrà fare un ulteriore creditore, ad esempio la banca, e in tal caso l’Agente per la riscossione si inserisce nella procedura per ottenere soddisfazione.

Ma se il debitore dovesse trovare un accordo con il creditore procedente e fare in modo che questi abbandoni l’esecuzione forzata, il fisco non potrà più procedere nel pignoramento e questo verrà dichiarato estinto.

Possesso di una sola casa in comproprietà con una persona che ha debiti con il fisco

In tal caso, Equitalia non può procedere al pignoramento immobiliare, anche se per l’altro contitolare dell’immobile non si tratta della prima casa.

In tal caso, infatti, per poter procedere all’esecuzione forzata Equitalia dovrebbe violare la legge che le impedisce di espropriare la prima e unica casa del contribuente che vi risiede.

Possesso di più immobili di cui uno in comproprietà

In tal caso il fisco, previa iscrizione di ipoteca, può pignorare l’immobile (purché il debito abbia valore superiore a 120mila euro).

La procedura giudiziale dovrà però tendere prima a dividere il bene in natura; se ciò non dovesse essere possibile, si procederà all’asta e metà del ricavato dalla vendita forzata dovrà essere restituito al comproprietario.

11 gennaio 2017 · Andrea Ricciardi

Offri il tuo contributo alla visibilità di indebitati.it

Ti chiediamo di contribuire ad accrescere la visibilità di indebitati.it cliccando su una delle icone posizionate qui sotto: per condividere, con un account Facebook, Google+ o Twitter, il contenuto di questa pagina oppure per iscriverti alla newsletter o al feed della comunità. Qualora lo preferissi, puoi seguirci sui social cliccando qui. Un grazie, per la tua attenzione, dallo staff.

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Approfondimenti e integrazioni

Assistenza gratuita e briciole di pane

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su tutta la verità sul pignoramento immobiliare della prima casa. Clicca qui.

Stai leggendo Tutta la verità sul pignoramento immobiliare della prima casa Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 11 gennaio 2017 Ultima modifica effettuata il giorno 22 gennaio 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura esattoriale Inserito nella sezione pignoramento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali
contatti


cerca