La questione del pignoramento immobiliare esattoriale (da parte del fisco) della prima casa: un caso complesso

Arriviamo ora alla questione più complessa, ovvero quella del pignoramento immobiliare esattoriale (da parte del fisco) della prima casa: facciamo chiarezza.

Nella fattispecie del pignoramento immobiliare da parte del fisco esiste un limite, ma che non riguarda la prima casa, bensì l'unico immobile di proprietà del debitore.

C’è una grossa differenza di sostanza, non solo terminologica, in quanto il concetto di «prima casa» non esclude la possibilità ve ne sia una seconda, una terza e altre ancore che il debitore abbia acquistato in un momento successivo.

Invece, quando si parla di «unico immobile» è necessario che non ve ne siano altri.

Ebbene, dunque, quando il creditore è il fisco, la legge impone il divieto di pignoramento (non della prima casa, ma) dell'unico immobile di proprietà del debitore a condizione che:

  • in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;
  • non sia immobile di lusso, ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);
  • sia accatastato come civile abitazione.

Dunque, il fisco può effettuare il pignoramento immobiliare sulla prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità.

Ad esempio, si può prendere il caso di un contribuente che ha solo una casa e nient’altro.

Lo stesso un giorno però riceve, in eredità dal padre appena defunto, un quinto di un immobile da dividere con gli altri eredi: in tale ipotesi, il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due.

Oppure, ancora, si può prendere in esame il caso in cui un contribuente ha solo una casa e un terreno agricolo. Il fisco può pignorargli entrambi i beni perché si tratta, comunque, di due immobili.

Inoltre, il fisco può effettuare il pignoramento immobiliare della prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede.

Anche in questo caso facciamo qualche esempio. Si pensi ad un contribuente che è proprietario di un unico immobile, ma lo dà in affitto mentre lui risiede in un altro, anche questo preso in affitto.

In tal caso il fisco può pignorargli la casa.

Infine, è possibile il pignoramento immobiliare della prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione, come quando, ipotesi, un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco, in questo caso, può sottoporlo ad esecuzione forzata.

Ci sono poi altri casi border-line che esamineremo.

Infatti, se il contribuente ha più di un immobile, saranno pignorabili tutti: non solo il secondo, dunque, ma anche il primo.

L'unico modo per rendere impignorabile la casa ove questi vive è di vendere l'altra.

In ogni caso, anche in questa ipotesi esistono dei limiti:

  • non si può pignorare la casa se prima non vi ha scritto ipoteca;
  • si può iscrivere ipoteca sulla casa solo per debiti a partire da 20,000 euro;
  • si può procedere al successivo pignoramento della casa solo per debiti a partire da 120.000 euro.

Prima di avviare il pignoramento è comunque necessario che venga iscritta l'ipoteca (adempimento che, invece, non è obbligatorio per gli altri creditori privati) e che, prima dell'iscrizione di ipoteca sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l'ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l'importo e l'indicazione dell'immobile, anche senza l'indicazione del valore catastale).

Inoltre, è necessario che siano passati sei mesi dall'iscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.

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