Le decisioni dei tribunali che hanno utilizzato l'articolo 164 bis del Cpc per terminare l'esecuzione forzata in merito al pignoramento immobiliare

Dopo aver descritto la norma che prevede lo stop dell'esecuzione forzata nel caso di eccessivo deprezzamento dell'immobile sottoposto a pignoramento, vediamo quanti e quali tribunali hanno avallato questa tesi con le sentenze.

Come già esplicato nel precedente paragrafo, quando il prezzo di vendita del bene pignorato dal creditore subisce un eccessivo ribasso rispetto all'effettivo valore del medesimo a causa di una serie di aste giudiziarie deserte, il Giudice può sospendere l'esecuzione immobiliare o, addirittura, estinguerla, restituendo il bene nella piena disponibilità del debitore pignorato.

Considerando la grave crisi in cui versa il mercato immobiliare, è sempre più frequente che le aste giudiziarie con le quali vengono messi in vendita i beni immobiliari pignorati vadano deserte, determinando, così, un progressivo abbassamento del prezzo di vendita rispetto al valore del bene inizialmente stimato.

A seguito del pignoramento ma prima della messa in vendita del bene, il Giudice dell'Esecuzione incarica un perito affinché rediga una relazione di stima sulla base del quale viene determinato il prezzo base d'asta.

Nel caso in cui non sia presentata alcuna offerta di acquisto, il Giudice fisserà una nuova asta, partendo da un prezzo base inferiore.

Con tale meccanismo, in un periodo di recessione come quello attuale, non è raro che le aste giudiziarie vadano deserte ossia restino senza formulazione di alcuna offerta di acquisto anche 5,6 7 o 10 volte, con la conseguenza che un bene inizialmente stimato, ad esempio, per un valore di circa € 800,000 possa essere offerto in vendita ad un prezzo pari o inferiore a € 80.000,.

Secondo alcuni Tribunali (Belluno, Foggia, Roma, Napoli), tale conseguenza deve ritenersi iniqua per il debitore sottoposto a pignoramento il cui bene sarebbe venduto ad un prezzo vile, presumibilmente non riuscendo neppure ad estinguere totalmente i propri debiti e a soddisfare integralmente i creditori.

Al fine di porre rimedio a tale situazione, questi Tribunali hanno fatto ricorso all'art. 164-bis c.p.c. il quale prevede la possibilità per il Giudice dell'Esecuzione di disporre la chiusura anticipata del processo quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo”. Tale possibilità è stata introdotta dalla legge in tema di provvedimenti urgenti per la lotta alla criminalità organizzata.

Il fine perseguito dal legislatore era quello di ostacolare la prassi con la quale le organizzazioni criminali di stampo mafioso riuscivano ad aggiudicarsi beni immobili a prezzi molto bassi, interferendo nelle vendite immobiliari e facendo in modo che non venissero formulate offerte di acquisto a prezzi più alti.

La giurisprudenza ha chiarito che la sproporzione tra il giusto prezzo e quello offerto affinché si realizzi la condizione richiesta dalla legge per la sospensione della vendita, non deve necessariamente derivare da interferenze illecite ma può, altresì, discendere da fattori fisiologici quali, per l'appunto, da eccessivi ribassi, conseguenza di una serie di aste deserte.

Pertanto, diversi Tribunali hanno da tempo fatto proprio tale principio, sancendo che costituirebbe una punizione ingiusta per il debitore proseguire un'azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa, poiché, in tal modo, sarebbero frustrati gli interessi economici sia del debitore che del creditore.

In conclusione, quando il debitore viva una situazione analoga a quella descritta ossia nel caso in cui, a seguito di una lunga serie di aste andate deserte, il bene raggiunga un prezzo di vendita estremamente basso, potrà presentare, per il tramite di un legale, al Giudice dell'Esecuzione un'istanza tesa all'ottenimento di una pronuncia di estinzione della procedura esecutiva.

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