La proprietà dell’immobile si perde dopo la sentenza di esproprio, che è successiva all’aggiudicazione dell’asta (che non necessariamente sarà al primo incanto). Fino a quel momento la casa è ancora del debitore che può benissimo venderla, fatti salvi gli effetti dei vincoli gravanti.
Si sono inserite nel mercato, partendo da questo assunto, varie agenzie immobiliari e di consulenza specializzate, che fanno esattamente questo: si offrono come compratori dell’immobile, e con il compromesso alla mano vanno a trattare con i creditori, fra cui la banca mutuante, affinchè sia accordato uno stralcio complessivo dei debiti che rientri nel prezzo di compravendita dell’immobile. Il loro scopo è quello di acquisire l’immobile a buon mercato per rivenderlo successivamente.
Il cliente/debitore ha il vantaggio di uscire dalla procedura completamente esdebitato, rischiando viceversa di uscire dalla vendita all’asta ugualmente senza immobile, ma con un residuo di debiti da dover successivamente saldare (questo è vero specialmente se la vendita non si chiude al primo incanto, o per mutui accesi in tempi recenti).
Solitamente queste agenzie richiedono modesta o addirittura assente spesa di istruttoria, pertanto ricorrere al loro intervento può essere assolutamente consigliabile.
La medesima operazione, chiaramente, può essere tentata dallo stesso debitore in proprio, a patto che riesca a trovare rapidamente un compratore, riesca a chiudere positivamente lo stralcio con tutti i creditori coinvolti, ed abbia buona dimestichezza con la procedura di vendita all’asta ed in generale di vendita dell’immobile.
Analizziamo adesso tempi e procedure di vendita all’asta dell’immobile a partire dall’avvenuto pignoramento
- Dopo che l’immobile è stato pignorato, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita
- A questo punto sono passati al massimo 3 mesi ed il tribunale chiede 120 giorni (prorogabili per altri 120) affinché il tribunale di competenza riceva tutti i dati catastali dell’immobile
- Mettiamo che siano passati circa 9 mesi dal momento del pignoramento: dopo altri 30 giorni il giudice deve nominare un perito che stimi l’immobile, per decidere la base d’asta, e che giuri di fronte al giudice
- Dopo un anno e due mesi circa dal pignoramento avviene quella che viene chiamata“conversione del pignoramento”, ovvero la possibilità per il debitore di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro a coprire debiti e spese
- Intorno al 18° mese dal pignoramento, nel caso in cui non ci sia stata una conversione, viene pronunciata da giudice l’ordinanza di vendita, con la quale viene messo all’asta l’immobile. Viene stabilita una data e comunicati il prezzo di base dell’asta
- Ci sono però altri tempi burocratici ed il giorno dell’asta vera e propria avverrà indicativamente dopo 2 anni dal pignoramento: nel frattempo verrà nominato un custode giudiziario e verrà liberato l’immobile.
- Nel caso che la prima asta vada deserta, si continueranno a fissare date, ribassando la base d’asta, finché qualcuno non si aggiudicherà l’immobile.
La base d’asta da cui si parte è più bassa del prezzo di mercato perché spesso passa molto tempo dalla valutazione del perito alla data dell’asta ed anche perché si tenta di rendere l’immobile appetibile in modo da ripagare i creditori velocemente.
Autore Paolo Rastelli Articolo pubblicato il giorno 31 ottobre 2010 - Ultimo aggiornamento il giorno 3 marzo 2013 » Classificato nelle categorie pignoramento espropriazione vendita casa
Paolo Rastelli ti suggerisce di consultare alcuni articoli del blog che trattano argomenti simili a quello sviluppato nel post appena letto. Potresti trovarvi le informazioni che cerchi.
1) Pignoramento Pignoramento anche in base a scrittura privata autenticata. Il pignoramento deve contenere invito ad eleggere domicilio in comune compreso nel circondario del tribunale, con avvertenza che altrimenti le successive notifiche e comunicazioni saranno effettuate presso la cancelleria (art. 492 c. 2) 2) Istanza di vendita deposito dell’istanza di vendita entro 90 giorni (art. 497) 3) Deposito certificazione ipocatastale entro 120 giorni, prorogabili per giusti motivi fino ad altri 120 giorni, deposito dell’estratto tavolare e del certificato catastale. In ... [vai all'articolo]
Di seguito gli schemi delle procedure legali che vengono attivate per il recupero dei crediti. Per porre una domanda sulle procedure di recupero crediti giudiziale per i debiti in scadenza, sul decreto ingiuntivo, sul precetto, sul pignoramento mobiliare ed immobiliare, sulle cause di sovraindebitamento, sul come uscire da una situazione di sovraindebitamento, sui debiti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui. ... [vai all'articolo]
Le Aste Giudiziarie sono l’atto del processo esecutivo, disposto dal Giudice dell’Esecuzione su richiesta del creditore procedente, allo scopo di alienare forzosamente i diritti del debitore, sui propri beni mobili ed immobili, al soggetto che risulta esser il maggior offerente. Il ricavato della vendita sarà ripartito a favore del creditore procedente e degli intervenuti nel rispetto delle cause di prelazione, al fine di soddisfare il loro diritto di credito rimasto inadempiuto. Atto di pignoramento Il processo esecutivo inizia con l’atto ... [vai all'articolo]
A seguito di istanza del creditore procedente il Giudice per le Esecuzioni convoca le parti ivi compresi i comproprietari ad una udienza fissata allo scopo di decidere sulle modalità della esecuzione sulla quota. Nell’udienza il Giudice può: a) fissare la vendita della quota indivisa; b) procedere alla separazione della quota (se ne sussistono i presupposti e c’è accordo fra i comproprietari) e fissare la vendita del bene intero “ricavato”; c) disporre la divisione del bene intero. 1. Vendita della quota ... [vai all'articolo]
Quando tutti gli sforzi per una regolazione extragiudiziale dei debiti sono falliti, il creditore può avviare l’esecuzione forzata nei confronti del debitore. Ai sensi dell’art. 910 c.c. il creditore, per conseguire quanto gli è dovuto, può fare espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile. Il creditore può scegliere tra diverse procedure esecutive (pignoramento presso terzi, pignoramento mobiliare o immobiliare), dando inizio anche a più procedimenti contemporaneamente. Di seguito gli schemi delle procedure legali ... [vai all'articolo]
Sei in attesa del pignoramento della casa e ti riconosci in una o più delle seguenti situazioni Equitalia ha iscritto ipoteca e prima o poi provvederà al pignoramento della casa di tua proprietà adibita ad abitazione principale, ma il debito iscritto a ruolo è superiore ai 20 mila euro; oppure, essendo uguale o inferiore a tale cifra non hai presentato ricorso, o nutri pochissime speranze che esso venga accolto. La banca ti ha inviato la famigerata comunicazione di DBT – ... [vai all'articolo]
Se siete sposati in regime di COMUNIONE LEGALE dei beni e ricevete un pignoramento (sia esecuzione ordinaria che esecuzione esattoriale – Equitalia) occorre distinguere vari casi: il pignoramento è per l’intero immobile (1/1 dell’intera proprietà) ed il debito è stato contratto soltanto da uno dei due coniugi. Secondo l’orientamento prevalente nei tribunali questo pignoramento è corretto, ma il coniuge non debitore e non esecutato può intervenire in giudizio eccependo che il bene pignorato eccede il valore del 50% dell’intero patrimonio ... [vai all'articolo]
Conversione del pignoramento – sospensione in seguito a versamento di un importo pari ad un quinto del debito per cui si procede La conversione del pignoramento può essere vista anche come uno strumento a cui ricorrere, extrema ratio, per sospendere (qualche mese) la procedura di vendita di un immobile all’asta, attraverso il versamento di un importo, pari o superiore ad un quinto del valore del debito per cui il creditore procede. Operazione che può essere perfezionata anche nel corso della ... [vai all'articolo]
Protagonisti della vicenda: il debitore esecutato, proprietario di un immobile pignorato; il terzo (una coppia di coniugi in regime di comunione) che acquista l’immobile due giorni dopo la trascrizione del pignoramento; il creditore procedente che trascrive nota di pignoramento del bene non a proprio favore, ma a favore di altro soggetto. Cosa è presumibilmente accaduto Il debitore esecutato, o chi per lui, si accorge dell’errore di trascrizione della nota di pignoramento relativa al bene pignorato. Infatti, l’articolo 2841 del codice ... [vai all'articolo]
ciao ho un problema, i miei zii hanno una casa abitazione prima casa dove equitalia ha messo all’asta la quota di mia zia del 50 per cento (ad oggi siamo al secondo incanto) mentre la quota di mio zio non è stata messa all’asta visto che mio padre non ha debiti con equitalia apparentemente visto che in realtà l’ente impositore ha messo anche un ipoteca alla quota di mio zioperchè mi hanno detto che nel 1996 i miei zii hanno fatto una dichiarazione redditi congiunta e visto che mia zia non ha pagato allora visto che era congiunta il debito se lo porta anche mio zio quindi ipoteca a mia zia e mio zio per lo stessa somma e carella esattoriale cosa che trovo alquanto incredibile visto che qualora all’asta il debito di mia zia non verrà coperta dalla vendita equitalia si rifarà su mio zio che si troverebbe a pagare un debito di mia zia solo per una sola dichiarazione dei redditi( debito di mia zia 90 mila euro se acquistato all’asta la casa a 50 mila euro toglieranno l’ipoteca alla quota di mia zia visto che è stato acquistato all’asta mentre l’ipoteca nella quota di mio zio resterà visto che il debito non è stato saldato …almeno cosi mi hanno detto avvocato e equitalia funzionario….io ho detto al funzionario se il bene metà è acquistato all’asta vengono cancellate tutte le ipoteche e visto che l’ipoteca che grava su mia zia è la stessa che grava su mio zio dovrebbe esser cancellata anche l’ipoteca di mio zio visto che la quota di mia zia è stata acquistata all’asta e visto che come dice equitalia hanno messo l’ipoteca alla quota di mio zio perchè fare una dichiarazione dei redditi congiunta obbliga l’altro a pagare e quindi se viene liberata uno conseguentemente si libera l’altra quota( che è la stessa somma numero cartella esattoriale e causa dell’ipoteca) quindi perchè il principio che si libera uno (con l’acquisto all’asta ) si libera l’altra quota non vale??? comunque vorrei dirle un altra cosa inoltre da accertamenti fatti con il notaio abbiamo visto che l’ipoteca grava solo su mia zia visto che equitalia ha iscritto ipoteca alla quota di mio zio con foglio uguale a mia zia però mancano particelle che nella visura di mia zia c’è mentre di mio zio non c’è quindi ad oggi il mio notaio mi ha detto l’atto sulla vendita della quota di tuo zio si può fare perchè non vi risulta ipoteca su quel foglio e particella, il mio notaio mi ha detto che equitalia ha fatto un errore ha non scrivere la particella quindi qualora io dovessi vendere o acquistare la quota di mio zio visto l’errore di trascrizione avrei problemi con equitalia, mica loro possono dire che “l’ipoteca lo hanno messo nel 2005 su quel foglio catastale e che per errore non hanno menzionato la particella ma era sottointeso” possono farmi annullare l’atto notarile che in questi giorni andrò a fare sfruttando l’errore prima che se ne akkorgano??? e poi quanto tempo ha equitalia per fare opposizione se firmo l’atto in questo mese???
Provi a consultare un altro notaio, per verificare la veridicità di quanto afferma il primo a cui si è rivolto. Spesso è necessario un compenso, per ottenere un parere. Ma son soldi spesi bene in situazioni come quella che lei descrive.
La questione che lei pone, infatti, è articolata e complessa e non è possibile esprimere valutazioni affidabili senza il supporto e la consultazione del relativo carteggio.
Ci spiace molto di non poterla aiutare.
Salve! Avrei una domanda da fare:dopo il pignoramento del imobile fino alla vendita al’asta della casa,possiamo habitare nella casa? Grazie e asspeto la sua risposta
Ciao Georgiana. La sua domanda andrebbe riproposta nella sezione “debiti e sovraindebitamento” del nostro forum.
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