Simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo

Esistono, nella vita reale, anche fattispecie di simulazione del contratto di locazione, che possono essere realizzate nei termini che seguono: a) la parte locatrice e la parte conduttrice convengono, con accordo simulatorio, di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso, destinato alla registrazione, un canone inferiore a quello realmente pattuito; b) Le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l'indicazione di tale canone fittizio; c) Le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.

Secondo i giudici della Corte di cassazione a sezioni unite (sentenza 18213/15) il procedimento simulatorio così posto in essere, consta di un previo accordo tra tutte le parti e di un unico negozio (nella specie, il contratto di locazione contenente l'indicazione di un canone fittizio), correlato ad una controdichiarazione contenente l'indicazione del prezzo realmente convenuto. La natura della controdichiarazione, all'interno di tale procedimento, è pertanto quella, e solo quella, di un atto destinato, in caso di controversia tra le parti, alla prova della (dis)simulazione parziale dell'oggetto dell'obbligazione (nella specie, il prezzo della locazione).

La sua funzione della controdichiarazione resta, difatti, rigorosamente limitata al contesto che consente di svelare e far prevalere la realtà sull'apparenza. La controdichiarazione deve ritenersi nulla, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 13 della legge 431/98 e non può assolutamente determinare la nullità del contratto di locazione registrato. Dal che consegue che il conduttore può chiedere ed ottenere il diritto alla restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto registrato.

24 settembre 2015 · Roberto Petrella

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