Nullità relativa e simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo
Nullità relativa del contratto di locazione ad uso abitativo
La norma di riferimento per i contratti di locazione è l'articolo 13 della legge 431/1998 che sancisce essere nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nei casi di nullita' per pattuizione finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
E' poi intervenuta, a partire dal gennaio 2005, la legge 311/2004 (legge finanziaria 2005) secondo cui i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti (e per i contratti di locazione i presupposti ricorrono) non sono registrati.
Il decreto legislativo 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) ha ulteriormente innovato la disciplina della registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo con l'art. 3, commi 8 e 9, che, però, sono stati dichiarati incostituzionali dalla Consulta, con sentenza 50/14.
Per quanto attiene la nullità del contratto di locazione non registrato stipulato verbalmente, la giurisprudenza ritiene (sentenza a sezioni unite civili 18214/15) di doverne limitare la rilevabilità in favore del solo conduttore tutelato (nullità relativa) nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore può, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.
Se così non fosse, la tutela prevista per il conduttore si tradurrebbe, nella realtà, in un sostanziale indebolimento della sua posizione, esposto come sarebbe all'azione di nullità del locatore che, evitando la forma scritta prescritta dalla legge, riuscirebbe ad avere un permanente strumento di pressione nei confronti del contraente più debole.
l giudice, su istanza del conduttore, dovra' però accertare, da un lato, l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volonta', cosi' determinando il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprieta' e dei conduttori con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.
Simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo
Esistono, nella vita reale, anche fattispecie di simulazione del contratto di locazione, che possono essere realizzate nei termini che seguono: a) la parte locatrice e la parte conduttrice convengono, con accordo simulatorio, di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso, destinato alla registrazione, un canone inferiore a quello realmente pattuito; b) Le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l'indicazione di tale canone fittizio; c) Le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.
Secondo i giudici della Corte di cassazione a sezioni unite (sentenza 18213/15) il procedimento simulatorio così posto in essere, consta di un previo accordo tra tutte le parti e di un unico negozio (nella specie, il contratto di locazione contenente l'indicazione di un canone fittizio), correlato ad una controdichiarazione contenente l'indicazione del prezzo realmente convenuto. La natura della controdichiarazione, all'interno di tale procedimento, è pertanto quella, e solo quella, di un atto destinato, in caso di controversia tra le parti, alla prova della (dis)simulazione parziale dell'oggetto dell'obbligazione (nella specie, il prezzo della locazione).
La sua funzione della controdichiarazione resta, difatti, rigorosamente limitata al contesto che consente di svelare e far prevalere la realtà sull'apparenza. La controdichiarazione deve ritenersi nulla, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 13 della legge 431/98 e non può assolutamente determinare la nullità del contratto di locazione registrato. Dal che consegue che il conduttore può chiedere ed ottenere il diritto alla restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto registrato.
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