Nullità relativa del contratto di locazione ad uso abitativo

La norma di riferimento per i contratti di locazione è l'articolo 13 della legge 431/1998 che sancisce essere nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nei casi di nullità per pattuizione finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

E' poi intervenuta, a partire dal gennaio 2005, la legge 311/2004 (legge finanziaria 2005) secondo cui i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti (e per i contratti di locazione i presupposti ricorrono) non sono registrati.

Il decreto legislativo 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) ha ulteriormente innovato la disciplina della registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo con l'art. 3, commi 8 e 9, che, però, sono stati dichiarati incostituzionali dalla Consulta, con sentenza 50/14.

Per quanto attiene la nullità del contratto di locazione non registrato stipulato verbalmente, la giurisprudenza ritiene (sentenza a sezioni unite civili 18214/15) di doverne limitare la rilevabilità in favore del solo conduttore tutelato (nullità relativa) nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore può, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.

Se così non fosse, la tutela prevista per il conduttore si tradurrebbe, nella realtà, in un sostanziale indebolimento della sua posizione, esposto come sarebbe all'azione di nullità del locatore che, evitando la forma scritta prescritta dalla legge, riuscirebbe ad avere un permanente strumento di pressione nei confronti del contraente più debole.

l giudice, su istanza del conduttore, dovrà però accertare, da un lato, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà , così determinando il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.

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