Norme sull'uso delle cose e dei servizi comuni

Abitazione per turisti

L'affitto di un appartamento a turisti in linea di principio non può essere vietato o limitato con regolamento d'uso.

Assenza del proprietario

Il proprietario deve sostenere la propria parte delle spese condominiali, anche se l'appartamento non viene utilizzato o lo è solo in parte. Potrebbe essere preso in considerazione una disposizione che prescrive d'inverno una temperatura minima negli alloggi vuoti, per evitare agli appartamenti abitati un ingiustificato aumento delle spese di riscaldamento.

Asta di bandiera

Il montaggio di una asta per la bandiera richiede l'assenso degli altri condomini.

Cantina

La cantina deve servire per il deposito di utensili e viveri. Un utilizzo per locale party o ad uso abitativo è da escludere.

Cartelli pubblicitari

l'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Deposito biciclette - carrozzelle

Di norma biciclette e carrozzelle non vanno lasciate nei portoni d'ingresso della casa. Se non esiste un vano-deposito per le biciclette in cantina o un portabiciclette all'aperto, ci può essere una tolleranza per un deposito nel vano ingresso e giroscale senza comunque ostruire il passaggio dei condomini. A maggioranza semplice è possibile deliberare l'acquisto di un portabiciclette.

Esercizio Bar - Gelateria

Se una divisione delle porzioni materiali o il regolamento condominiale prevedono una destinazione per pubblici esercizi, l'orario di apertura non deve in nessun modo disturbare il riposo notturno.

Giroscale - androne

Mobili non devono essere principalmente depositati nel giroscale, almeno che gli altri condomini non diano l'assenso. Lo stesso vale per l'esposizione di quadri o tappeti.

Garage - parcheggio

Il piazzale di manovra davanti ai garage o ai parcheggi può essere utilizzate limitatamente per operazioni di carico e scarico. Una occupazione permanente del piazzale di manovra per il parcheggio della seconda macchina o per i visitatori non è ammesso, sopratutto quando ciò comporta difficoltà nella manovra. Speso si trovano nei regolamenti prescrizioni che vietano lavori di pulitura, di manutenzione e riparazione. Anche il parcheggio di auto fuori uso rientra in questi divieti.
Se su un parcheggio esiste il diritto di uso esclusivo, lo stesso può essere munito di una chiusura senza il consenso degli altri condomini.

Giardino - prato

La destinazione va osservata. Il parcheggio di autovetture non è ammesso. Le grigliate sui balconi e sui lastrici solari (anche con grill elettrici) è sempre da considerare in rapporto al disturbo che può arrecare ai proprietari confinanti. Anche la frequenza, l'ubicazione e la grandezza del giardino hanno una loro importanza.

Lastrici solari

Per l'edificazione su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un giardino d'inverno, una cassetta di legno o di giardino occorre di regola il consenso dei condomini, sopratutto se si tratta di modifiche edili.

Norme antincendio

Con deliberazione a maggioranza si può vietare il deposito di sostanze infiammabili nei locali cantina, sempre chè non esiste già un divieto nell'ambito della normativa antincendio.

Servoscala - sedia a rotelle

In osservanza delle prescrizioni edili una persona disabile ha il diritto di installare, a proprie spese, un servoscala. Anche il parcheggio di sedia a rotelle nell'area comune è ammessa se non esiste altra possibilità. Un intervento in materia di barriere architettoniche può essere deliberato a maggioranza semplice.

Piscina - Sauna

Sarebbe opportuno disciplinarne l'uso.

Le seguenti linee guida sono da osservare:

- diritto di utilizzo (limitazione a persone ben definite e/o esterne al condominio)
- oneri di pulizia
- divieto d'accesso ad animali
- obbligo di accompagnamento per bambini
- divieto per giochi di pallone e per tuffi dal bordo piscina

Privacy e videocamere

Nell'ambito degli interventi dell'Autorità per la privacy in data 29.04.2004 è stato emesso un provvedimento dedicato esclusivamente alla installazione di telecamere in ambito condominiale (vedi > privacy). L'installazione di una telecamera per videosorveglianza viene considerata una innovazione gravosa o voluttaria, disciplinata dall'articolo 1121 del codice civile, che consente al condomino, che al momento non è interessato, di dissociarsi dalla partecipazione alla spesa.

Sottotetto

Se il sottotetto nella divisione delle porzioni materiali o nel piano di ripartizione è considerato solaio comune con funzioni di areazione e di isolazione, non può essere adibito ad uso abitativo, anche se di proprietà esclusiva.

Studio legale - laboratorio medico - parrucchiere

In vie di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini.

Anche l'esposizione di una tabella indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento è consentito. Problemi potrebbero sorgere per l'esercizio di una salone di parrucchiera/e in quanto si potrebbero rilevare i presupposti per una destinazione non consentita.

Il sottotetto comune deve rimanere a disposizione per l'uso di tutti i condomini. Se però e raggiungibile solo attraverso una proprietà esclusiva, il passaggio è consentito solo per i lavori di manutenzione e riparazione.

Un cambio di destinazione sopravvenuto di un sottotetto di proprietà esclusiva richiede una modifica della tabella millesimale e dei criteri di ripartizione delle spese per l'aumento dell'area abitabile. Ultimamente la corte di cassazione ha limitato tale prescrizione.

Suonare musica

Fuori dai consueti periodi di riposo (dalle ore 22 e fra le ore 12 e 14) il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

La tenuta di animali domestici può essere disciplinata dal regolamento condominiale. Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa. Sempre in osservanza degli elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.
Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.

In ogni caso escluso sarebbe il divieto di tenuta di un cane accompagnatore di un non vedente.

Lo stesso vale per animali minori come pesci da aquario e criceti.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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