Il limite di finanziabilità nei contratti di mutuo

Un altro problema che si pone è quello del superamento del limite di finanziabilità che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, ha determinato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi.

L'attuale limite massimo di finanziabilità è fissato nell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi.

E' prevista anche la possibilità di elevare tale percentuale al 100% attraverso il rilascio di garanzie integrative.

L'importo finanziato, dunque, in linea generale, non deve superare il limite dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire su di essi.

Il valore dei beni ipotecati e, quindi, del credito ipotecario è determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi.

Accade, tuttavia, che il perito incaricato dalla Banca non sempre si ponga nell'ottica prudenziale richiesta dalla Direttiva europea, sovrastimando l'immobile ipotecato o il costo delle opere da realizzare e determinando un valore del credito ipotecario superiore a quello effettivo.

Pertanto, in tali casi, l'importo finanziato finisce col superare l'80% del valore dei beni ipotecati o delle opere da realizzare.

Gli effetti del superamento del limite di finanziabilità non sono pacifici.

Infatti, il Tribunale di Venezia, ha mostrato di condividere quanto statuito dalla Corte di Cassazione nella sentenza 9219/1995, e ha statuito che, qualora attraverso apposita stima si dimostri l'avvenuto superamento del limite di finanziabilità, il mutuo è nullo ai sensi per violazione di norma imperativa, essendo la disciplina del credito fondiario, posta a tutela, non solo degli interessi del ceto bancario, ma anche dell'interesse al corretto funzionamento del sistema bancario e, di conseguenza, al regolare andamento dell'economia.

Secondo la sentenza in esame, quindi, la determinazione dell'importo massimo finanziabile attiene alla struttura del contratto di credito fondiario.

Tuttavia, la Corte di Cassazione con sentenza 26672/2013 ha respinto tale ricostruzione affermando che dalla violazione del limite di finanziabilità pari all'80% del valore dell'immobile, non possa discendere la nullità del contratto di mutuo fondiario.

Gli Ermellini, infatti, hanno rilevato che non si può configurare un'ipotesi di nullità per contrarietà del contratto a norme imperative in difetto di espressa previsione, posto che la disposizione imperativa non incide sul valore contrattuale ma investe esclusivamente il comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale.

Il superamento del limite, dunque, comporterebbe solo la violazione di norme di buona condotta e l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno, del contratto di mutuo.

18 luglio 2014 · Andrea Ricciardi

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