Tutto ciò che il cliente/consumatore deve conoscere sul mutuo

L'ABC del contratto di mutuo » Una guida pratica per il cliente/consumatore

Per scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze occorre considerare molte variabili, che possono incidere significativamente sul costo del mutuo e sul proprio bilancio familiare.

Con questa guida vogliamo aiutarvi ad ottenere tutte le informazioni che servono in modo chiaro e completo, per permettervi di scegliere il mutuo nella maniera più corretta e più rispondente alle proprie personali necessità, garantendo così una soluzione personalizzata e sicura per l'acquisto della vostra casa.

Nell'articolo che segue, dunque, vi forniremo dettagli su:

Cosa è un contratto di mutuo

Spieghiamo ai lettori che cos'è, in termini semplici e in pratica, il cosiddetto contratto di mutuo, elencando i caratteri generali di questa disciplina.

Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Oggetto del contratto è la prestazione è di una somma di denaro o di altre cose fungibili, le quali passano in proprietà del mutuatario.

Nell'attuale realtà economica, il mutuo che ricorre con maggiore frequenza è quello che ha ad oggetto la prestazione di una somma di denaro; rarissima, anzi quasi sconosciuta, è l’ipotesi in cui vengano date a mutuo cose fungibili.

Ancor più frequente è l’ipotesi in cui tale somma viene messa a disposizione da una banca (cosiddetto prestito). Tuttavia, il mutuo può verificarsi anche tra soggetti privati. Così, per esempio, se Tizio presta a Caio una somma di denaro, con l’obbligo da parte di quest’ultimo di restituirla ad una determinata scadenza, si configura un vero e proprio contratto di mutuo, nonostante nessuna delle due parti sia un Istituto di Credito.

L’area di impiego del contratto è molto ampia: il mutuatario può farvi ricorso per soddisfare esigenze di tipo personale, professionale o aziendale; il mutuante, a sua volta, può essere un privato qualsiasi, oppure un soggetto che esercita professionalmente attività creditizia.

Il mutuatario è obbligato a restituire non già la stessa cosa bensì altrettante cose dello stesso genere e qualità. Il mutuo si perfeziona, oltre che con il consenso di entrambe le parti, anche la consegna della cosa.

Il mutuo è anche un contratto naturalmente oneroso: salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere al mutuante gli interessi legali o convenzionali. Qualora il mutuatario non adempia tale obbligazione, il mutuante potrà chiedere la risoluzione del contratto.

Dunque, gli interessi sulla somma originariamente concessa in prestito costituiscono il corrispettivo per il mutuo. Se invece, le parti concordano che, alla scadenza, il mutuatario dovrà restituire al mutuante solo la somma originariamente concessa in prestito, senza interessi, il mutuo si considera gratuito (e non oneroso), in quanto manca il corrispettivo.

Se, invece, l’interesse convenzionalmente pattuito sia usurario, la relativa clausola è nulla e – quale sanzione civile a carico del contraente usuraio – la legge prevede che nulla sia dovuto a tale titolo.

Se sono state mutuate cose diverse dal danaro, e la restituzione è divenuta impossibile o notevolmente difficile per causa non imputabile al debitore, questi è tenuto a pagarne il valore, avuto riguardo al tempo e al luogo in cui la restituzione si doveva eseguire.

Il mutuante è responsabile del danno cagionato al mutuatario per vizi delle cose date a prestito, se non prova di averli ignorati senza colpa; se il mutuo è gratuito il mutuante è responsabile solo nel caso in cui, conoscendo i vizi, non ne abbia avvertito il mutuatario (art. 1821 c.c.).

Benché, come accennato, il mutuo si perfeziona solo con la consegna dei beni, il codice consente alle parti di promettere di dare a mutuo denaro o altre cose fungibili. Parte della dottrina rileva come in tal caso il mutuo assuma i connotati propri del contratto consensuale.

La promessa di mutuo, che nel linguaggio corrente assume anche il nome di contratto di finanziamento, ha la funzione di proteggere non solo l’interesse del mutuante alla restituzione della somma, ma anche l’interesse del mutuatario a riceverla; e questo interesse appare evidente nel caso di finanziamento bancario alle imprese, le quali hanno bisogno di sapere con certezza su quali fonti di finanziamento possono fare affidamento e, perciò, di ottenere che la banca si impegni, per contratto, a concedere quel dato finanziamento.

La promessa di mutuo obbliga chi l’ha effettuata e costui può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione solo se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie.

Si parla di mutuo consensuale anche in relazione al cosiddetto “mutuo di scopo“.

Allo schema fa riferimento una serie di figure caratterizzate dal fatto che l’erogazione della somma – in genere da parte di una banca – si associa ad un vincolo di destinazione della stessa alla realizzazione di un certo scopo.

Quest’ultimo, di norma, è determinato dalla legge, ma è pure ipotizzabile che siano le parti ad identificare la destinazione (mutuo di scopo legale e mutuo di scopo convenzionale). In tali ipotesi, il mutuatario si impegna, oltre che a restituire la somma rispetto a quanto ricevuto ed a versare gli interessi, a realizzare lo scopo previsto.

Le tipologie di tassi del mutuo

Le varie tipologie del tasso di interesse del mutuo: variabile, fisso, a rata costante ecc: qual è il più conveniente?

Il tasso degli interessi e la durata sono senz'altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo.

Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.

La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.

Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è - normalmente - più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.

Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi.

Mutuo a tasso misto

Ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l'ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora.

Mutuo con tasso di ingresso

E' anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).

Il piano di ammortamento del mutuo sintetizza gli obblighi cui fare fronte

Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz'altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento, di cui parleremo nel paragrafo successivo.

Il tasso Euribor ed il tasso Eurirs

EURIBOR e' l’acronimo di EURO Inter Bank Offered Rate. Si tratta cioè del tasso interbancario di offerta in euro: IRS e' l’acronimo di Interest Rate Swap.

Il TASSO VARIABILE, e' ancorato all'indice EURIBOR ed e' soggetto a variazioni; quindi può, a seconda delle oscillazioni dell'Euribor stesso, crescere o decrescere, con la conseguenza che la rata mensile può aumentare o diminuire. Se ciò dovesse accadere, la banca provvede al ricalcolo in base al debito residuo dell’ammontare delle rate residue.

Il TASSO FISSO invece, viene stabilito nel contratto di mutuo e resta costante per tutta la durata del mutuo stesso. Esso ha come indice di riferimento l'IRS. Chiaramente, la certezza del tasso fisso e la conseguente rinuncia a qualunque rischio di oscillazione ha un costo; infatti il tasso fisso costa in genere,, 2 o 3 punti in più di quello variabile.

Lo spread nei contratti di mutuo

Probabilmente, quando si parla di contratti di mutuo, ancora non tutti sanno cosa e' lo "spread", quindi puo' essere utile fare un piccolo ripasso.

Come accennato, nei mutui a tasso variabile il tasso cambia al variare del "parametro di riferimento". Al parametro di riferimento, la banca aggiunge una percentuale, chiamata appunto spread (dall'inglese: ampiezza, distesa) che altro non e' se non il guadagno della banca.

Il concetto e' molto semplice: la banca "compra" il denaro al tasso di riferimento (Euribor) e lo rivende al cliente con un ricarico (lo spread). La stessa cosa accade anche nel caso del tasso fisso, qui cambia il parametro di riferimento che e' l'Eurirs di periodo (15, 20, 25, 30 anni) al quale va aggiunto sempre lo spread.

E' evidente, quindi, che per ridurre i costi del mutuo (e non soltanto la rata) e' necessario ridurre lo spread. La concorrenza nel settore dei mutui che si e' sviluppata in questi anni ha fatto si' che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si può "aspirare" dipende dal proprio merito di credito.

Ovviamente le banche offrono un spread più basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring può aspirare anche ad uno spread dello 0,6% se in quel momento, la politica commerciale della banca e' orientata verso il raggiungimento di certi budget.

Naturalmente e' difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito "medio" si puo' aspirare ad uno spread intorno all'1%. Ciò dipende anche dalla capacita' contrattuale della persona.

Ovviamente, come tutti i prodotti, il costo del mutuo dipende anche dalla rete di distribuzione. Promotori, mediatori creditizi, sportelli bancari hanno tutti un costo che incide nella determinazione dello spread (anche in maniera consistente). E' per questo che le banche on-line, di solito, offrono condizioni migliori.

Ipotizziamo di poter ridurre lo spread dello 0,5%. Di quanto si riduce la rata? La risposta e': dipende dalla durata residua del mutuo e dal modo in cui e' calcolato il piano di ammortamento. Lasciamo perdere per il momento il problema del piano di ammortamento.

E' una questione un po' tecnica ed abbiamo preparato un'appendice con la quale cerchiamo di approfondire gli effetti degli ammortamenti a tasso fisso nei mutui a tasso variabile. Vediamo gli effetti della durata residua di un mutuo a tasso variabile ed ammortamento alla francese "classico". Se mancano 10 anni la rata si può ridurre del 2,3% circa ed il risparmio complessivo e' modesto.

Se mancano ancora 20 anni la rata si riduce leggermente di più (intorno al 4%) ma poiché il risparmio e' protratto per il doppio degli anni, il costo complessivo del mutuo può scendere in maniera significativa (in termini assoluti dipende, ovviamente, dal debito residuo).

Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno).

Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) e' necessario agire (quando possibile) sull'allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo piu' sopportabile. Con un buon abbassamento dello spread (intorno allo 0,7%) ed una riduzione della rata inferiore al 10% (grazie anche all'allungamento), il costo complessivo del mutuo rimane pressoché invariato.

Ovviamente si tratta di calcoli approssimativi che hanno lo scopo di far valutare l'ordine di grandezza delle cifre in gioco. I calcoli esatti vanno fatti in relazione al caso specifico.

Come si può vedere, non stiamo parlando di riduzioni enormi delle rate e dei costi dei mutui.

Per questa ragione, gli eventuali costi connessi alla sostituzione del mutuo vanno valutati con molta attenzione perché potrebbero inficiare la convenienza complessiva dell'intera operazione, specialmente se il capitale residuo non e' molto elevato (diciamo inferiore a 100.000 euro).

Piano di ammortamento del mutuo

Esistono vari tipi di piano di ammortamento del mutuo: il più noto è il piano d'ammortamento francese che prevede una rata costante nel tempo.

Il piano d’ammortamento del mutuo ci dice quanto pagheremo. Quando si parla di ammortamento si intende un’estinzione graduale del debito, mentre il piano non e' altro che il progetto che stabilisce con quali criteri verrà estinto.

Una volta fissati i limiti di tempo per estinguere il debito ed il tipo di frazionamento per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si può calcolare il relativo interesse a scalare.

Questo farà in modo che ognuna delle rate sara' composta da una parte di capitale da restituire e da una parte di interessi. Ci sono diverse tipologie di piano di ammortamento del mutuo. Il più comune e' il piano d’ammortamento alla francese, che prevede una rata costante nel tempo.

Ma vengono utilizzati anche i piani a rate crescenti, che prevedono il rimborso di rate d’importo sempre maggiori, e quelli a rimborso libero, dove, a differenza dei mutui tradizionali, la rata e' composta dai soli interessi e il capitale viene rimborsato liberamente.

Piano di ammortamento del mutuo alla francese

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell'ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa - e complessa - trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire… e ipotizziamo un tasso di interesse “x”%; mensilmente il tasso di interesse “x”, diviso 12, e con tutto il mio capitale residuo da restituire, la quota interessi che io devo per quel mese sia 9. La prima rata, quindi sarà composta da 9 di interessi e, ipotizziamo, 1 di capitale: la rata del primo mese sarà 10.

La rata successiva, il mese dopo calcolerà gli interessi non più su 1000 (1 l’abbiamo restituito) ma su 999. Di conseguenza la mia quota interessi, su un capitale più basso, sarà di (per esempio: non calcolatemi TAN e TAEG, perché sto andando a fantasia) 8,9, anziché di 9 come la prima. Poiché il piano di ammortamento è “a rate costanti” (a parità di tasso di interesse, non dimentichiamolo), la quota di capitale restituita questo mese sarà 1,1 (1,1 + 8,9 = 10).

La rata sarà ancora 10, il capitale residuo a questo punto sarà di 997,9 (1,1 lo abbiamo restituito con questa rata). Con la rata successiva, la terza, gli interessi verranno calcolati su un capitale residuo più basso…

Quindi la quota di interessi sarà più bassa, quindi la quota di capitale rimborsato si innalzerà ancora di un poco… E così via fino alla fine dell'ammortamento: in questo esercizio, però, il debitore paga esattamente gli interessi che deve sul capitale residuo a quel momento: NON li anticipa. È il lento decrescere del capitale da rimborsare  che farà sì che la  nel tempo la quota interessi diminuisca.

Tutto questo funziona perfettamente con il tasso fisso per tutta la durata del mutuo: il tasso applicato è sempre lo stesso e la rata non cambia. E nel caso di tasso variabile… Come funziona?

Il piano di ammortamento francese nei mutui a tasso variabile

Funziona così (per la stragrande maggioranza delle banche): all'inizio del mutuo viene stilato l’intero piano di ammortamento con le quote di capitale calcolate al tasso iniziale per tutta la durata del mutuo.
Quella parte (la quota capitale) resta invariata, ma nel calcolo di 1/12 del tasso di interesse annuale, viene di volta in volta applicato il tasso di interesse “nuovo”, variato al variare del tasso di riferimento.

Questo influisce sul variare della rata, ovviamente, ma ha il vantaggio che in base al piano di ammortamento iniziale, il mutuatario sia sempre in grado di stabilire a quanto ammonta ancora il capitale residuo. L’alternativa, poco praticata, è considerare, ad ogni variazione del tasso di interesse, come “nuovo capitale” il capitale residuo, “nuova durata” la durata residua (iniziando con vent'anni, diventa 19 anni e 11 mesi dopo la prima rata) e ricostruire il piano di ammortamento con il nuovo tasso, ogni volta.

Inserendo in un qualsiasi motore di ricerca in internet la chiave “calcolo piano ammortamento francese”, si ottiene facilmente una pagina internet che con pochi dati fornisce un effettivo piano di ammortamento (con la stessa formula che usa la vostra banca. Seguiranno altri post con ulteriori piani di rimborso.

Piano di ammortamento del mutuo all'italiana

Premettiamo che la classificazione come metodo “italiano” non significa che sia il piano di ammortamento utilizzato nel nostro Paese. Da noi come ovunque i finanziamenti rateali adottano soprattutto il piano di ammortamento francese, a rata costante.

Quello “italiano” utilizza invece il criterio della quota capitale costante. Il che lo rende molto facile da calcolare. Non serve fare ricorso a formule matematiche complesse perché il piano di rientro del capitale è immediatamente evidente e le rate si ricavano con molta semplicità.

Consideriamo per esempio l’ammortamento di 50.000 Euro in 10 rate semestrali. Il piano di ammortamento capitale resterà lo stesso indipendentemente dal tasso di interesse utilizzato e sarà il seguente:

pi-01

Il calcolo degli interessi maturati alla scadenza di ogni rata avverrà moltiplicando l’ultimo debito residuo per il tasso di periodo. Considerando un tasso annuo del 6% il tasso di periodo semestrale del piano esaminato ammonterà al 3%. Alla prima scadenza la quota interessi sarà perciò pari a 50.000 (debito originario) x 3% = 1.500 Euro. La rata nascerà dalla somma di 5.000 (quota capitale) e 1.500 (quota interessi) = 6.500 Euro. Riportando i dati sul piano di ammortamento si avrà:

pi-02

Il calcolo delle righe successive avverrà con lo stesso procedimento. Gli interessi della seconda scadenza si calcoleranno sul debito residuo di 45.000 Euro, quelli della terza su 40.000 e così via fino al completamento del piano che apparirà così:

pi-03

Si osserverà che la costanza della quota capitale determina una rata decrescente nel tempo. L’effetto diviene più marcato con il crescere del tasso. Quanto agli interessi, la spesa risulterà più contenuta rispetto ad un piano a rata costante a causa della maggiore rapidità con cui viene abbattuto il capitale. La semplicità di questo meccanismo lo rende idoneo all'utilizzo nell’apertura di credito con garanzia ipotecaria, dove risulta concettualmente più facile da afferrare rispetto all'applicazione del metodo francese.

fonte telemutuo

Piano di ammortamento a gestione autonoma

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all'interno di determinate “finestre” di tempo.

Ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%.

A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile.

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l’estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l’estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po’ di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l’anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con caratteristiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa di dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell'immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un’unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d’acquisto ed il valore di un’eredità importante, o sa rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l’idea e motivare la scelta.

  1. Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario di abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l’anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l’ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita vita della sua famiglia.
  2. Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l’imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell'utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
  3. Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall'elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all'avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l’aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i personaggi citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accellerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all'inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avEndo avuto l’occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l’occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

  • Chi è convinto (a torto o a ragione) di poter far fruttare il proprio denaro ad un tasso di rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo. Se infatti sul capitale del mutuo devo corrispondere il tasso, ad esempio, del 6,5% annuo e penso di poter ottenere dal mio denaro un rendimento del 9,5% annuo, ogni anno in cui mantengo il controllo (e il possesso) del mio capitale, avrò un “surplus” del 3% sul capitale che non restituisco alla banca. Quindi, meglio i soldi in tasca mia a fruttare che renderli per risparmiare interessi.
  • Chi in un momento di crescita del valore degli immobili ha intenzione di rivendere l’immobile prima di dover restituire la prima tranche di capitale. Se infatti so che la mia casa, comprata oggi a 70, tra cinque anni varrà 100, chi me lo fa fare di restituire una parte del capitale (che dopo comunque mi ritroverei) dovendo sopportare una rata maggiore, quando senza alcun esborso di capitale durante la vita del mutuo, posso estinguerlo in un’unica soluzione al momento della vendita dell'immobile (potendo contare anche sull'accresciuto valore del mio bene)?

Dunque, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

Il preammortamento del mutuo

Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente di breve durata - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

Non tutti lo sanno, ma la data concordata con il notaio per il rogito sull'acquisto della casa e l’atto di stipula del finanziamento può incidere notevolmente sugli interessi del mutuo. Infatti all'aumentare del tempo trascorso dalla data di stipula a quella di decorrenza, ovvero l’inizio effettivo del piano di rimborso, aumentano anche gli interessi di preammortamento tecnico.

La data di decorrenza viene stabilita da ciascuna banca in modo differente. Alcuni istituti fanno partire il piano di ammortamento il primo giorno del mese, con un periodo massimo di preammortamento pari a 30 giorni. Altri, invece, prevedono più date di decorrenza nel mese e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni. Vi sono infine banche che fissano la decorrenza a partire dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula, esponendo così il cliente al rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.

Chiaramente ciascuna banca fisserà una data di decorrenza a seconda delle proprie esigenze di tesoreria e della valutazione dei rischi in caso di mancato pagamento della rata. Non si dimentichi, infatti, che al momento della stipula, l’istituto di credito ha già prestato il capitale, ma il piano di restituzione non è ancora partito. Proprio per questo, a differenza di altri costi accessori legati ai mutui, sul preammortamento tecnico le banche si mostrano piuttosto intransigenti. A ciò va aggiunto che, in tempi di crisi, con un calo delle erogazioni dei mutui pari al 45%, come riportato dai dati Crif, è possibile che alcune banche cerchino di alzare il periodo di preammortamento.

Il consiglio, dunque, di scegliere una data di stipula del mutuo il più possibile vicina a quella dell'inizio del piano di ammortamento, in modo tale da ridurre o addirittura azzerare i giorni in cui maturano gli interessi di preammortamento tecnico.

Il prospetto Esis per il mutuo

Come noto, fondamentale, prima della stipula di un contratto di un mutuo, è la conoscenza apprOfondita del prospetto ESIS: l'acronimo di European Standardised Information Sheet.

Il prospetto ESIS ti aiuta a scegliere il mutuo più conveniente fra le numerose offerte che ti vengono proposte e che risultano non comparabili in quanto riferite ciascuna a parametri ed informazioni diverse e non standard.

ESIS è un prospetto standard che consente di confrontare agevolmente ed in modo omogeneo le diverse offerte di mutuo: è stato sottoscritto tra le associazioni bancarie europee, tra cui anche l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), e le associazioni europee dei consumatori, il Codice Europeo per i Mutui Casa.

Le banche che aderiscono al Codice si impegnano a diffondere alla clientela sia informazioni di carattere generale, come la descrizione dei diversi tipi di mutuo, sia informazioni personalizzate, costruite sulla base di una specifica richiesta di mutuo.

Queste ultime vengono rese disponibili tramite il Prospetto informativo, standardizzato a livello europeo, detto ESIS (European Standardised Information Sheet) che, oltre ad offrire il vantaggio di riassumere le caratteristiche del mutuo richiesto, rende finalmente confrontabili, in modo omogeneo, le diverse offerte delle banche.

Una volta che si è individuato il finanziamento adeguato, si può chiedere alla banca il Prospetto ESIS. Il Prospetto è formato da 15 voci, vediamo quali:

1) Il primo punto contiene il nome della banca alla quale ci si è rivolti per il mutuo.

2) Questa sezione contiene informazioni su:

3) Questa sezione fornisce informazioni su:

4) TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). E’ indicato l’importo del TAEG che è un indicatore sintetico del costo totale del credito espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso che comprende le componenti accessorie del finanziamento.

5) Ammontare del finanziamento richiesto e valuta. Viene riportato l’importo finanziato, espresso in euro o nella valuta indicata nel contratto (ad esempio dollari USA).

6) Durata del contratto. Qui viene indicata la durata complessiva del finanziamento compreso il periodo in cui il mutuatario paga solo interessi (preammortamento).

7) Numero e frequenza dei pagamenti. Sono indicati:

8 ) Mutui con rimborso rateale. In questa sezione viene indicato l’ammontare della rata calcolato secondo il tasso a regime. Il piano di ammortamento complessivo è comunque fornito in allegato al Prospetto.

9) Mutuo con rimborso del capitale in un’unica soluzione. Esistono mutui che prevedono da una parte il pagamento dei soli interessi, dall'altra la sottoscrizione di uno strumento finanziario, ad esempio una polizza assicurativa, grazie al quale verrà rimborsato il capitale in un’unica soluzione alla scadenza. In questo caso la banca indica:

10) Elenco delle spese accessorie una tantum. La banca fornisce:

11) Spese accessorie ricorrenti. In questa sezione sono riportate:

12) Rimborso anticipato. La banca indica:

13) Ufficio reclami della banca. Sono indicati i riferimenti dell'Ufficio reclami al quale il cliente può rivolgersi per eventuali problemi legati all'applicazione del Codice.

14) Piano d’ammortamento. La banca fornisce un allegato con il piano di ammortamento indicativo, specificando per tutte le rate la quota capitale e la quota interessi.

15) Obblighi per il mutuatario. La banca indica se il cliente è tenuto o meno a domiciliare presso la banca:

Surroga o portabilità del mutuo

La portabilità del mutuo, meglio nota come surroga, o ancora surrogazione, è una prassi attraverso la quale il debitore, cioè il mutuatario, può spostare il mutuo da una prima a una seconda banca, senza costi, e con l’opportunità di poter ottenere migliori condizioni economiche.

Tecnicamente la surroga del mutuo non è un vero e proprio spostamento del finanziamento: ad essere “spostata” è infatti solamente l’ipoteca, con la banca subentrante che diventerà il nuovo soggetto beneficiario della garanzia reale. Per quanto invece concerne il mutuo in senso stretto, il finanziamento giungerà a estinzione anticipata, con contestuale accensione - per identico importo - nel nuovo istituto di credito.

Complessivamente, e al di là di qualche tentennamento iniziale, la procedura di surroga sembra funzionare davvero.

Proviamo a schematizzare i vari step attraverso i quali è possibile concretizzare la surrogazione:

  1. il cliente si reca presso la nuova banca (quella presso la quale si intende surrogare il mutuo) e espone il suo desiderio di trasferire il debito;
  2. la nuova banca richiede - telematicamente - alla “vecchia” banca di comunicare l’importo del debito residuo, concordando una data per poter formalizzare l’operazione;
  3. entro 10 giorni lavorativi la banca originaria comunica il debito residuo alla nuova banca e conferma / propone la data di formalizzazione dell'operazione;
  4. la banca subentrante effettua l’operazione di surroga mediante un atto unico che contiene il contratto di nuovo mutuo, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè, l’estinzione del “vecchio” debito), il consenso alla surrogazione e l’annotazione conseguente all'ipoteca originaria.

A questo punto, una domanda potrebbe sorgere spontanea: perché potremo voler ricorrere alla surroga?

La risposta è semplice: per cercare di ottenere condizioni economiche migliori.

Grazie al trasferimento del mutuo, infatti, può essere possibile ottenere sconti sullo “spread” da parte della nuova banca.

Ma non solo: surrogando il mutuo potremo ad esempio scegliere per una durata maggiore, e andare così a spalmare il debito residuo su un più lungo arco temporale. Infine, sarà anche possibile modificare la tipologia tecnica di tasso, scegliendo di passare dall'applicazione del tasso fisso a quella del tasso variabile, o viceversa.

Alla luce di quanto sopra, la surroga si pone come opzione di interesse in capo al mutuatario: l’operazione è infatti completamente gratuita, poiché non prevede l’applicazione di alcuna commissione bancaria o imposta sostitutiva, né oneri notarili (la maggior parte delle banche scelgono di accollarsi la parcella del professionista).

La surroga del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell'ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura.

E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La surroga del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo, ed è regolata da alcune disposizioni della legge 102 del 3 agosto 2009, approvato tempo fa dal Consiglio dei Ministri.

>Un articolo della legge sopra citata, prevede che, nel caso la banca ritardi la portabilità di un mutuo (cioè il passaggio del cliente ad altro istituto di credito con un altro mutuo) oltre i 30 giorni dovrà risarcire il proprio cliente in misura pari all'1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di ritardo.

Più in dettaglio, in caso di surroga, cioè di sostituzione del mutuo di una banca con quello di un’altra, il cliente ha diritto a un risarcimento in caso di ritardo.

Se la surrogazione del mutuo non si perfeziona entro 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (la banca cedente potrà poi eventualmente rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia imputabile a quest’ultima).

All’articolo 10 comma 3 del Decreto fiscale varato venerdì 26 giugno 2009 dal Consiglio dei Ministri è stabilito che: nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La vecchia banca viene quindi ritenuta responsabile nel caso di problemi nel trasloco del mutuo, anche se può rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a quest’ultima.

La pratica della surroga, introdotta dal Decreto Bersani, ha conosciuto nel tempo fasi alterne: a un avvio decisamente difficoltoso (sono stati necessari ben 7 ulteriori interventi per chiarire norme e procedure) è seguita una fase di assestamento e dallo scorso giugno, da quando cioè è stata attivata la procedura automatica di colloquio tra le banche, sono oltre 30mila secondo i dati Abi i risparmiatori che hanno traslocato con successo il proprio mutuo.

Nonostante gli indubbi progressi i mutuatari che vogliono servirsi della portabilità continuano a segnalare difficoltà nell'ingranaggio: procedure che si protraggono eccessivamente a lungo nel tempo con il rischio che le condizioni di mercato possano variare; problemi che sopraggiungono nel momento delicato dell'effettivo passaggio dalla vecchia alla nuova banca; spese a vario titolo che spuntano a sorpresa nella fase finale dell'accordo in barba al tanto sbandierato “costo zero”.

L’intervento del Governo in teoria, garantisce una maggiore celerità nelle operazioni da parte delle banche, pena il versamento di una penale dell'1% (da chiarire se sia da calcolare sull'importo iniziale del mutuo o sul debito residuo al momento della richiesta di surroga) nel caso di ritardi oltre i 30 giorni.

Dunque, ci sono delle penali, per le banche che ostacolano la portabilità dei mutui.

La materia è di competenza dell'Arbitro Bancario Finanziario che è un sistema di risoluzione delle liti tra i clienti e le banche e gli altri intermediari che riguardano operazioni e servizi bancari e finanziari.

L’Arbitro Bancario Finanziario può condannare, in una prima fase e a costi contenuti (20 euro quali diritti di segreteria), la banca a risarcire il cliente.

Nel caso in cui la banca non rispetti la decisione dell'ABF, essa può essere ulteriormente condannata a far pubblicare a sua cura e spese su due quotidiani a diffusione nazionale il fatto di non aver rispettato la decisione dell'arbitro.

Cambio o sostituzione del mutuo ipotecario

In che cosa consiste la sostituzione del mutuo: ovvero estinguere il debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento.

Con la sostituzione del mutuo, in parole povere, si si tratta di chiudere il vecchio mutuo e di riaccenderne un altro con la stessa banca o con una nuova che ci offrirà, in teoria, condizioni più vantaggiose.

Trattandosi di un nuovo rapporto di mutuo tutte le condizioni sono nuovamente trattabili. Possiamo scegliere lo stesso tipo di tasso che avevamo in precedenza, o cambiarlo ( ad esempio se il vecchio mutuo era a tasso variabile, possiamo adesso fare un tasso fisso).

Possiamo cambiare la durata del mutuo e addirittura chiedere anche una somma aggiuntiva, superiore al vecchio mutuo da estinguere. E quindi la sostituzione ci permette, ove il valore dell’immobile lo consenta, di ottenere, eventualmente, anche liquidita' aggiuntiva per soddisfare sopraggiunte necessita' finanziarie.

La sostituzione prevede una regolare procedura di mutuo, quindi ci sara' una nuova fase istruttoria, una nuova perizia immobiliare ed infine l’intervento di un notaio. Il tutto corredato dai relativi costi.

La rinegoziazione del mutuo

Per rinegoziazione del mutuo si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con cui si e' stipulato il contratto di finanziamento.

Rinegoziare il mutuo non e' un obbligo per l’operatore bancario, rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno.

È, invece, un obbligo dell’istituto di credito, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.

La rinegoziazione deve essere senza spese. La normativa vigente, prevede, infatti, che la rinegoziazione, la rinegoziazione non debba avere costi, per cui la banca non può applicare nessuna commissione all'operazione.

La banca deve rinegoziare, inoltre, con una scrittura privata, quindi non e' necessario un nuovo atto di mutuo come, invece, alcuni istituti chiedevano.

La rinegoziazione del mutuo si può fare anche in caso di mutuo cartolarizzato: negli ultimi anni, molte banche hanno ceduto i loro crediti, come i mutui, ad altri operatori, per aumentare la loro liquidità di bilancio.

Quindi, il tuo mutuo potrebbe essere cartolarizzato, cioè ceduto dalla banca a un altro operatore sul mercato.

Se e' cosi' puoi comunque rinegoziarlo, il tuo rapporto resta con la banca con cui lo hai stipulato e a cui continui a pagare le rate. Purtroppo, diverse banche usano la scusa della cartolarizzazione per non rinegoziare il mutuo.

In realtà, non c’e' alcun impedimento a farlo, se non la mancanza di volontà della banca che non ha alcun interesse a rinegoziare le condizioni.

Se la banca non e' disponibile a rinegoziare le condizioni del tuo mutuo, e' possibile attivare la leva della concorrenza, cercando sul mercato un altro operatore con condizioni più interessanti.

In tale fattispecie si hanno due strade: la sostituzione del mutuo attuale con quello di un altro operatore o la surroga, cioè trasferire il tuo mutuo a un’altra banca che dia condizioni migliori.

Ma non e' finita qui: i vantaggi della rinegoziazione del mutuo sono molti e non solo per il mutuatario, che può permettersi di modificare una situazione in suo favore risparmiando ed evitando di incorrere, in caso di eventuali difficoltà economiche d’improvviso sopraggiunte, nel rischio di insolvenza o, peggio, di segnalazione presso una Centrale Rischi.

Anche la banca infatti può tratte vantaggio da questa scelta poiché non si ritrova a dover risolvere il contratto di finanziamento o a dover forzare la vendita dell’immobile ipotecato in caso di recupero del capitale finanziato.

Inoltre, la rinegoziazione del mutuo e' certamente una soluzione vantaggiosa perché non prevede costi aggiuntivi o la presenza di un notaio per modificare le condizioni contrattuali che riguardano il piano di ammortamento e il suo possibile allungamento, l’eventuale riduzione dell’importo rateale mensile, trimestrale o semestrale, l’applicazione di un sistema di rimborso a durata variabile e rata fissa e l’applicazione degli interessi.

Accollo del mutuo - di cosa si tratta, quando conviene e come funziona

Che cos'è l'accollo del mutuo, quando è conveniente questa operazione e come funziona nel dettaglio: tutte le informazioni disponibili.

L'accollo del mutuo è l'operazione di trasferimento del mutuo all'acquirente quando si acquista una abitazione su cui grava già un mutuo ipotecario. In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente. In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

A fronte dello accollo del mutuo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.

Se il mutuatario è il costruttore, nel caso assai frequente che abbia realizzato più unità immobiliari contemporaneamente, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.

Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite. Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.

Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo). Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio.

Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante liberante. Le banche possono non aderire all'accollo liberatorio, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.

Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato.

Dato che i tempi d'annotamento a volte sono lunghi (anche un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

È evidente che si debba pretendere dal costruttore il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita. Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

Comprare casa con l'accollo del mutuo

Il mutuo ipotecario che grava sulla casa da acquistare deve essere estinto anticipatamente, allo scopo di consentire la cancellazione dell'ipoteca prima della stipula dell'atto di vendita della casa (o, contestualmente ad essa). Spesso, però, l'acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l'acquisto della casa. Si presenta allora un'altra possibilità, l'accollo del mutuo.

Accollarsi significa assumere un obbligo. L'accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Con l'accollo l'acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. Per l'acquirente il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.

Il risparmio è notevole. Anche il venditore ha dei vantaggi, se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007, perché non deve estinguerlo anticipatamente, pagando la relativa penale. Ricordiamo infatti che, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani entrata in vigore proprio nell'aprile del 2007) sono nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

L'accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti.

Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente. L'acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l'accollo comporta l'accettazione di tutte le condizioni già fissate. Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l'importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente.

Chi deve fare maggiore attenzione, però, è il venditore. Abbiamo visto che l'accollo consiste nell'assunzione di un obbligo da parte dell'acquirente, ma ciò non comporta sempre la liberazione del debitore originario. Chi ha contratto originariamente il mutuo rimane responsabile del regolare pagamento delle rate, a meno che la banca non dichiari espressamente di liberarlo.

Il venditore, insomma, deve sapere che anche se l'acquirente dichiara nell'atto di compravendita di accollarsi il mutuo, ciò nonostante chi ha originariamente stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca. La legge parla di responsabilità in solido, e ciò vuol dire che la banca può rivolgersi indifferentemente all'acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, che era il debitore originario.

Questo è un aspetto molto importante, perché spesso si è portati a credere che con l'accollo ci si libera del mutuo, mentre ciò non è sempre vero. E' vero che a garanzia del mutuo c'è l'ipoteca sull'immobile, che segue la proprietà di quest'ultimo, quindi l'acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa, tuttavia dobbiamo tenere presente che per la banca è molto più facile chiedere il pagamento al debitore originario, dato che la legge glielo consente, anziché iniziare subito la procedura, lunga e costosa, per l’espropriazione dell'immobile.

Per essere liberato dall'obbligo di pagare le rate del mutuo il venditore deve ottenere una dichiarazione espressa dalla banca. La banca, insomma, deve dire esplicitamente, ovviamente in forma scritta, che intende liberare il debitore originario. Solo in questo modo il venditore potrà stare tranquillo. La banca, naturalmente, rilascerà questa dichiarazione solo se riterrà di poter fare affidamento sul nuovo debitore, facendo gli stessi controllo che esegue di solito prima di concedere un nuovo mutuo. Per la banca, infatti, la persona del debitore ha un'importanza fondamentale.

Può accadere che un mutuo sia concesso a Tizio e non a Caio, in considerazione del suo reddito, della sua situazione patrimoniale o di altre valutazioni. Se il nuovo debitore non le piace, la banca si riserva la possibilità di chiedere i soldi al debitore originario. Ecco perché è sempre meglio concordare con la banca l'eventuale accollo del mutuo prima della compravendita.

Accollo interno di mutuo ipotecario

Quando il creditore eroga un prestito al debitore, il debitore può successivamente "accollare" (nel senso di trasferire) gli obblighi assunti ad un terzo. Se si verifica una simile circostanza, l'operazione di trasferimento del debito assume la denominazione di accollo, il debitore viene indicato come accollato ed il terzo definito soggetto accollante.

Il creditore, dal canto suo, può aderire o meno all'accollo. La mancata adesione all'accollo da parte del creditore ha come conseguenza la rilevanza esclusivamente interna (ai rapporti tra accollato ed accollante) dell'accollo. L'accollo si definisce, in questo caso, anche interno. Il debitore conviene con il terzo l'assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest'ultimo, senza tuttavia attribuire alcun diritto al creditore né modificare l'originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto.

Se, invece, il creditore aderisce all'accollo, questo viene allora definito come esterno. L'accollo esterno può essere cumulativo, qualora vi sia stata adesione all'accollo da parte della banca, senza efficacia liberatoria nei confronti dell'originario debitore. In tale evenienza la posizione dell'accollato si trasforma da debitore principale in garante, mentre il terzo accollante assume il ruolo di debitore principale.

Quando, aderendo all'accollo, il creditore libera l'accollato, l'accollo si dice liberatorio, il che implica che l'accollante assume come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio. L'accollato viene completamente sollevato dai suoi obblighi verso il creditore, sia in qualità di garante che come debitore principale.

Dunque l'accollo può essere interno o esterno. L'accollo esterno, a sua volta, si distingue in liberatorio o cumulativo.

Quando l'accollo esterno cumulativo e l'accollo interno sono equivalenti

Nel caso particolare di accollo di un finanziamento assistito da garanzia reale ipotecaria (quale è il mutuo ipotecario) non v'è sostanziale differenza fra accollo interno ed accollo esterno cumulativo. Infatti, sussiste comunque a carico del creditore l'onere di escutere prioritariamente il bene ipotecato, divenuto di proprietà del terzo acquirente/accollante; con la conseguenza che, anche in caso di mancata adesione all'accollo da parte della banca (accollo interno) quest'ultima non potrà in nessun caso aggredire direttamente il patrimonio del debitore originario, se non dopo avere inutilmente (in tutto o in parte) fatto valere le proprie ragioni sul bene specificamente vincolato alla soddisfazione del suo credito.

In questo senso, dunque, la posizione dell'accollato finisce per essere in tutto e per tutto analoga a quella che si determina quando il creditore abbia aderito all'accollo (accollo esterno) sia pure non liberando il debitore originario (accollo esterno cumulativo).

Pertanto, nell'ambito di accollo di un mutuo ipotecario la fattispecie dell'accollo esterno cumulativo (al quale la banca abbia comunque aderito) e quella dell'accollo interno (al quale la banca non abbia aderito) non possano che essere trattate allo stesso modo.

Ora, la Circolare n. 139/91 della Banca d'Italia stabilisce che in caso di accollo di mutuo da parte di un terzo (accollante) senza liberazione del debitore originario (accollato), una eventuale segnalazione di sofferenza debba essere effettuata al solo nome dell'accollante.

Ne discende che, nel caso di mutuo assistito da garanzia ipotecaria, una eventuale segnalazione di sofferenza alla Centrale Rischi CR della Banca d'Italia, anche nel caso di accollo interno (accollo cioè a cui la banca non ha aderito), deve essere effettuata al solo nome del terzo accollante. Pertanto è illegittima la segnalazione a sofferenza in CR a nome dell'accollato.

Così ha stabilito il Collegio di coordinamento dell'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione numero 611/14.

Fondo garanzia mutuo prima casa e sospensione delle rate

Grazie al fondo garanzia mutuo prima casa, chi vuole comprare o ristrutturare casa oppure migliorare l'efficienza energetica, può ottenere dallo Stato fino al 50% dell'importo purché il prestito non sia superiore a 250.000 euro.

La priorità nella concessione dell'aiuto va alle giovani coppie, ai single con figli e under 35. Il fondo di garanzia ha una dotazione di 600 milioni di euro per tre anni (dal 2014 al 2016) e la sua gestione è attribuita alla Consap.

L'immobile su cui un cittadino chiede il mutuo deve essere adibito ad abitazione principale ma non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere caratteristiche di lusso.

Inoltre, il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili.

Il Fondo è stato istituito per aiutare tutti coloro che sono titolari di un contratto di mutuo ipotecario e che non riescono più a pagare le relative rate a causa di sopravvenuti eventi gravi e imprevedibili, quali ad esempio la perdita del posto di lavoro.

Per ottenere rapidamente la sospensione del mutuo è indispensabile che il cittadino, in possesso dei requisiti previsti per l’accesso al Fondo e che si trovi nelle situazioni in cui è previsto l’intervento del Fondo, collabori attivamente nella fase di presentazione della domanda di sospensione, fornendo subito alla banca che ha concesso il mutuo tutti i documenti necessari.

Per accedervi, il mutuatario non dev'essere proprietario, alla data di presentazione della domanda di mutuo, di altri immobili ad suo abitativo, salvo quelli eventualmente acquisiti per successione causa morte, anche in comunione con altro successore (e che siano in uso gratuito a genitori o fratelli).

Stante questo requisito, il fondo è aperto a tutti, ma per la sua fruizione viene data priorità a:

Dunque, può presentare domanda per accedere al fondo di garanzia, alla propria banca, il titolare di un mutuo acceso per l'acquisto della casa di abitazione principale, posta nel territorio italiano, che sia:

Inoltre, è necessario che il titolare del mutuo si trovi nella temporanea impossibilita' di pagare le rate alla loro scadenza naturale a causa di almeno uno dei seguenti eventi accaduto dopo la stipula del contratto di mutuo e nel triennio precedente alla presentazione della domanda:

  1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione dei casi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di eta' con diritto alla pensione, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
  2. cessazione dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione con prestazione di opera continuativa e coordinata, anche non subordinata, ad eccezione delle risoluzioni consensuali, di licenziamento per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
  3. morte o riconoscimento di handicap grave, ovvero di invalidità' civile non inferiore all'80%.

Proseguendo, la sospensione non può essere richiesta per mutui che abbiano almeno una delle seguenti caratteristiche:

Passiamo ora alla domanda di presentazione.

La domanda deve essere presentata alla banca presso la quale è in corso il pagamento delle rate del mutuo, completa di tutta la seguente documentazione:

  1. Documento di Identità (la carta d’identità o il passaporto del richiedente)
  2. Attestazione di Indicatore di situazione economica equivalente (ISEE) rilasciata da un soggetto abilitato (clicca qui per visualizzare l'elenco dei Caf nazionali sul sito dell'Agenzia delle Entrate)

Inoltre il richiedente dovrà presentare la seguente documentazione:

La banca, dopo avere acquisita la documentazione prevista e averne verificata la completezza e la regolarità formale, in via telematicamente la domanda a Consap.

Una volta effettuata la registrazione della domanda e acquisito il numero identificativo della nuova pratica, la banca dovrà inviare alla stessa Consap, entro i successivi 10 giorni lavorativi, tutta la documentazione obbligatoria in funzione dell'evento causa per il quale si richiede la sospensione.

Acquisita la documentazione Consap, quale gestore del Fondo, s'impegna entro 15 giorni lavorativi a far conoscere la propria decisione rispetto alla domanda pervenuta.

Tale decisione viene comunicata alla Banca e l'eventuale decisione di non ammissione della domanda viene specificamente motivata.

La banca è tenuta a comunicare testualmente al mutuatario la motivazione della mancata accettazione della sua domanda.

Successivamente, per ottenere l'effettiva sospensione, si potrebbe dover aspettare fino a un mese, poiché la banca deve ottenere un nullaosta dalla società che gestisce il fondo, che deve verificarne la disponibilità.

Per questa procedura possono passare fino a 25 giorni (10 gg per l'invio della richiesta da parte della banca e i successivi 15 per l'ottenimento del nullaosta), e poi la banca ha ulteriori 5 giorni di tempo per comunicare all'intestatario del mutuo l'avvenuta sospensione delle rate.

Una volta scaduto il periodo di sospensione l'intestatario del mutuo deve riprendere il pagamento delle rate secondo gli accordi originari, a meno che nel frattempo non sia stata sottoscritta una rinegoziazione.

Ovviamente la durata del contratto e quella delle garanzie risulterà prorogata per un periodo uguale alla sospensione ottenuta. Le rate non pagate perché sospese, in parole povere, "si spostano" in avanti, allungando il periodo di ammortamento.

Da ricordare che la sospensione non può essere chiesta dopo che sia iniziato l'eventuale procedimento esecutivo inerente le garanzie.

Inoltre, c'è da sapere che, al termine del periodo di sospensione, una volta ripreso il regolare pagamento delle rate del mutuo, la banca si rivolge alla società che gestisce il fondo per ottenere il rimborso dei costi sostenuti (sostanzialmente gli interessi delle rate sospese).

Concludendo, facciamo notare che la garanzia decade e diventa inefficace se risultasse concessa sulla base di dati falsi, inesatti o reticenti, a seconda ovviamente della loro rilevanza e se risultasse che di ciò la banca era al corrente.

La decadenza scatta anche se la banca non provvede a chiedere al gestore l'attivazione della garanzia entro sei mesi da quando scade il termine (sempre di sei mesi) utile per il pagamento da parte del cliente/mutuatario a seguito dell'invio della raccomandata di diffida.

Stessa cosa se la banca non comunica al gestore la ripresa dei pagamenti delle rate del mutuo.

L’elenco delle banche aderenti, che aumenta progressivamente, è disponibile sul sito di Abi o su quello di Consap.

Di seguito, il modulo da utilizzare per accedere al fondo di garanzia mutuo prima casa.

Modulo domanda accesso fondo di garanzia mutui prima casa

Detrazioni interessi passivi sui contratti di mutuo

In materia di detrazioni fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario, la disciplina si presenta piuttosto articolata in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche.

Ciò, con la conseguenza che il beneficio spetta secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

In questo articolo ci occuperemo soltanto della detrazione degli interessi dei mutui ipotecari stipulati a partire dal gennaio 1993. Per i mutui stipulati dal 1993 le detrazioni sono concesse solo quando si acquista l'abitazione principale, ove per abitazione principale deve intendersi quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Dal 1º gennaio 2008 il limite di spesa per interessi passivi sul quale è possibile calcolare la detrazione d'imposta del 19% è pari a 4.000 euro (in precedenza era 3.615,20 euro); pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

A prescindere dal limite massimo sul quale calcolare la detrazione, la spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l'acquisto.

La detrazione del 19% per l'acquisto della abitazione principale spetta a condizione che:

  1. l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro;
  2. l'acquisto dell'immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno quello di acquisto.

In caso di contitolarità del mutuo, l'importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i cointestatari.

In caso di mutuo ipotecario intestato a due coniugi, di cui uno fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione, per entrambe le quote di interessi passivi, spetta al coniuge che ha l'altro a carico.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia si prescinde dal requisito della dimora abituale relativamente ai mutui ipotecari per l'acquisto dell'unica abitazione di proprietà.

Inoltre, la detrazione spetta:

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, dal periodo d'imposta successivo non si potrà più fruire della detrazione.

Nel caso in cui l'originario contratto di mutuo, stipulato da uno solo dei coniugi per l'acquisto in comproprietà dell'abitazione principale, è estinto e sostituito da un nuovo mutuo cointestato ad entrambi i coniugi comproprietari, dei quali uno fiscalmente a carico dell'altro, è possibile usufruire della detrazione sugli interessi passivi anche per la quota di competenza del coniuge fiscalmente a carico.

La detrazione compete solo per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nei limiti di 4.000 euro complessivi per entrambi i coniugi.

Interessi usurari mutuo

Anche a causa della crisi, negli ultimi anni gli istituti di credito hanno concesso pochissimi finanziamenti a prezzi molto elevati.

Le cause portate avanti da diverse associazioni dei consumatori hanno infatti fatto emergere l’abitudine delle banche di superare, con una frequenza preoccupante, i tassi usurari fissati ogni tre mesi dalla Banca d’Italia.

Molti consumatori hanno gia' ottenuto rimborsi e altri si preparano a scendere in campo, assistiti da un’associazione di categoria o da uno studio legale.

Per verificare se il proprio tasso non sfora i limiti previsti per legge, in termini di usura, bisogna analizzare diversi parametri.

Il primo passo da compiere e' chiedere al proprio istituto di credito un estratto conto e il rendiconto delle rate relativo al proprio finanziamento, che l’istituto e' obbligato a fornire per gli ultimi 10 anni.

Bisogna poi confrontare il Taeg (tasso annuo effettivo globale), comprensivo di tutte le spese accessorie, applicato al proprio mutuo con i tassi usurari che ogni tre mesi la Banca d’Italia pubblica sul proprio sito.

Se il Taeg applicato al proprio prestito ipotecario supera quello che la legge fissa come tetto massimo consentito, allora si e' davanti a un mutuo usurario.

Il discorso non vale solo per il limite in vigore al momento dell’accensione del mutuo ma per tutta la durata del piano di rimborso.

Un finanziamento immobiliare, dunque, pur non essendo usurario al momento della stipula puo' diventarlo nel corso degli anni a causa dei cambiamenti che si verificano nel mercato e che determinano una fluttuazione nei tassi usurari.

Come accennato, il limite viene infatti fissato ogni tre mesi da Banca d’italia, aggiungendo quattro punti percentuali ai tassi medi rilevati aumentati di un quarto.

La differenza tra la soglia e il tasso medio non puo' superare gli 8 punti percentuali.

Se il tasso di mora, le penali e le varie spese, tutte messe insieme superano il tasso soglia, stabilito dalla legge antiusura 108/96, anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate.

Come farsi rimborsare per dei mutui a interessi usurari

Per prima cosa, è bene ribadire che si parla parla di usura quando il corrispettivo di una prestazione in denaro consistente nella richiesta di interessi, spese e commissioni costituisce un costo totale finanziario estremamente esoso in relazione alla categoria della prestazione, all'entità della prestazione ed alle dinamiche finanziarie del mercato.

Si tratta, pertanto, di un'applicazione sui finanziamenti concessi dagli istituti di credito e dalle società finanziarie ai propri clienti di tassi di interesse effettivi che, sommando il tasso nominale e tutti gli oneri relativi alla concessione del credito, superano il limite consentito dalla legge sull'usura.

Questa norma stabilisce, infatti, delle soglie (TEGM) oltre le quali gli interessi sono considerati usurari.

Attualmente, i tetti stabiliti nel secondo trimestre 2014 da Bankitalia vanno dall'8,66% dei mutui ipotecari a tasso variabile al 10,46% del tasso soglia per i mutui a tasso fisso.

Sono diminuite rispetto al 2013 anche le soglie dei tassi dei prestiti finalizzati, sia dei finanziamenti con importi fino a 5 mila euro (19,06%), sia dei prestiti con importo oltre i 5 mila euro (16,22%).

Ma non finisce qui: per i tassi soglia relativi alla cessione del quinto c'è il 19,10% sugli importi fino a 5000 euro e il 18,37% per quelli superiori, mentre il tasso previsto per il credito personale è del valore del 18,77%.

Ulteriori paletti anche per i conti correnti: il tasso relativo all'apertura di un conto per importi fino a 5 mila euro è al 18,35%, mentre per gli importi superiori è al 16,57%.

L'argomento è molto complesso e tante sono le sentenze emesse negli ultimi anni dalla Corte di Cassazione in materia.

Dall'altra parte, gli istituti di credito, per salvaguardarsi hanno introdotto negli anni clausole di salvaguardia nei contratti stipulati con i clienti, determinandone eventuali interessi di mora e maggiorazioni, clausole con le quali le banche limitano il tasso massimo alla soglia stabilita.

Questo porta quindi a non generalizzare e ad esaminare ogni singolo caso, facendo una verifica delle condizioni generali del proprio contratto e analizzando alcuni importanti fattori, come le spese relative alla gestione della pratica, le penali, istruttoria, perizia, incasso rata ed eventuali polizze obbligatorie, fattori che potrebbero far rivelare al contribuente di avere in mano dei finanziamenti che oltrepassavano il tasso soglia già al momento della stipula.

La questione è seguita da anni da un'associazione dei consumatori, la quale afferma che, in base ad una recente sentenza della Cassazione quando il tasso di mora, le penali e le varie spese, tutte messe insieme superano il tasso soglia, stabilito dalla legge antiusura 108/96, anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate.

Altre sentenze della Cassazione hanno dato nuovi spunti al tema dell'usura bancaria, sottolineando come i tassi possano essere dichiarati usurari anche nel corso di un rapporto di finanziamento (la cosiddetta usura sopravvenuta), non solo nel momento in cui sono pattuiti (usura originaria o preventiva.

L'ultima decisione importante in materia è del 10 gennaio 2014 e arriva dal Collegio di Coordinamento dell'Arbitro bancario finanziario il quale, accogliendo le ultime sentenze sull'usura sopravvenuta, trasforma i mutui a tasso fisso in variabile, ma solo al ribasso.

Ciò significa che il tasso fisso del 10% previsto per un mutuo a 20 anni stipulato in passato può considerarsi usuraio, visto che nel corso della vita del contratto il tasso soglia di usura è sceso ben al di sotto, con un minimo nel primo trimestre del 2011 al 6,28%.

Il tasso può diventare quindi usuraio nel corso della vita del finanziamento semplicemente in funzione delle mutate condizioni di mercato.

Per tutelarsi, il consumatore deve stare attento in particolare ad un fattore: il tasso di mora, che consiste nell'interesse che la banca richiede quando il cliente non riesce a pagare una rata.

Questo fattore è fondamentale per annullare il mutuo, perché nei casi di superamento del tasso soglia il mutuo diventa nullo solo se subentra il tasso di mora e non quando i cittadini pagano regolarmente le rate. E anche se non applicato, concorre al tasso effettivo globale, che deve essere inferiore al tasso d'usura.

Verificare se esiste un'anomalia non è difficile. Basta, infatti, chiedere un estratto conto e i renditoconti delle rate alla propria banca, che è obbligata a fornite tutti i documenti degli ultimi 10 anni, inclusi contratti di mutui e conti correnti a meno che non ci sia la prescrizione.

Se il contribuente rientra in questa categoria, può allora chiedere il rimborso integrale degli interessi pagati su mutui, leasing e finanziamenti, avendo inoltre la facoltà di non corrispondere gli interessi relativi alle rate residue.

Ricordiamo che sul sito della Banca d'Italia è possibile aggiornarsi sugli attuali TEGM del trimestre in corso.

Effettuare la richiesta di rimborso per dei mutui ad interessi usura

Ci sono molte società specializzate che offrono un servizio di analisi gratuita del mutuo per verificare se si è rimasti vittima di usura bancaria.

Ovviamente se la verifica è positiva, ci si può affidare a loro per il recupero degli interessi.

Altrimenti si segue la strada tradizionale e si chiede alla propria banca l'estratto conto e i rendiconti delle rate pagate.

Si ricorda che un istituto bancario ha l'obbligo di fornire al contraente tutti i documenti inerenti agli ultimi dieci anni.

Oltre alle società specializzate nel settore, dopo la sentenza si sono attivate anche le associazioni a tutela del consumatore.

Usura sopravvenuta

Con il termine usura sopravvenuta ci si riferisce all'ipotesi di superamento del tasso soglia di usura intervenuto nel corso del rapporto di finanziamento.

Ora, secondo le norme di interpretazione autentica della legge anti usura, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento. Ne conseguirebbe, dunque, che la rilevazione dell'eventuale tasso di usura sia esclusivamente circoscritta al momento in cui ha origine il rapporto di finanziamento.

Per l'Arbitro Bancario Finanziario, invece (decisione 4374/13) dal superamento del tasso soglia in corso di rapporto, deriva l'inopponibilità al cliente di tassi eccedenti, non potendo l’ordinamento ammettere il pagamento di interessi in misura superiore al tasso soglia trimestralmente rilevato.

E dunque, nel caso in cui il superamento del tasso soglia si sia verificato in conseguenza di sopravvenuti mutamenti regolamentari nella normativa sul calcolo del Tasso Effettivo Globale (TEG), la banca (la finanziaria o Poste Italiane) è tenuta, su richiesta del cliente, al ricalcolo degli interessi dovuti a partire dal momento dell’applicazione dei nuovi criteri e a restituirgli la differenza tra l’importo degli interessi addebitati in base al contratto e il tasso soglia vigente pro-tempore.

Facciamo un esempio pratico: Bankitalia ha stabilito che fino al 31 dicembre 2009, al fine di verificare il rispetto del limite oltre il quale gli interessi sono sempre usurari, le banche, le finanziarie e Poste Italiane devono escludere dal calcolo del TEG gli oneri assicurativi imposti per legge direttamente a carico del cliente. A partire dal 1° gennaio 2010, invece, Bankitalia ha previsto, per il calcolo del TEG, l’inclusione anche degli oneri assicurativi.

Ne deriva che, se, a partire da gennaio 2010 vengono corrisposti interessi superiori alla soglia dell’usura pro-tempore vigente, la banca, su reclamo del cliente, dovrà provvedere al ricalcolo degli interessi decorrenti dal 1 gennaio 2010 sulla base di tassi determinati includendo gli eventuali oneri assicurativi legati al prestito e restituire al cliente la differenza tra l’importo degli interessi addebitati in base al contratto e il tasso soglia vigente pro-tempore.

Sulle somme così determinate dovranno essere corrisposti al cliente anche gli interessi al tasso legale dalla data dell'eventuale richiesta, fino al soddisfo.

Naturalmente, medesima procedura va seguita anche qualora, nel corso del prestito, i tassi contrattuali risultassero superiori alla soglia di usura per effetto della diminuzione di quest’ultimo, che viene determinato dalle competenti autorità con cadenza trimestrale sulla base dei tassi medi rilevati per il comparto considerato.

Anatocismo bancario sui mutui

Un’altra questione da affrontare con cautela, con riferimento ai contratti di mutuo, e' costituita dal alcune banche che produrrebbero anatocismo.

Con riguardo ai finanziamenti con piano di rimborso rateale,è stato evidenziato che la capitalizzazione mensile degli interessi di mora contrasta con le disposizioni del TUB (Testo Unico Bancario).

Sempre in tema di anatocismo, assumono rilievo alcune decisioni riguardanti il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento di rate costanti, composte ciascuna di una quota capitale, progressivamente crescente, e di una quota interessi, progressivamente decrescente.

Secondo i ricorrenti, tale piano di rimborso del prestito determinerebbe la produzione di interessi corrispettivi anatocistici.

E' stato chiarito che tale metodo di ammortamento e' legittimo se gli interessi (computati mese per mese) vengono calcolati solo sul capitale residuo del mutuo al mese precedente. In tale quadro, ciò che rileva e' che il cliente, con la consegna del piano, e' in grado di valutare l’ammontare degli interessi da pagare.

Quanto alle voci di costo applicate, è stato ritenuto inopponibile al cliente la clausola che prevede una generica commissione per l'attività svolta dall'agente, dal mediatore e/o da ogni altro soggetto abilitato all'offerta fuori sede intervenuto nell'operazione di prestito”: tale formulazione non consente di individuare la prestazione addebitata al cliente.

tutto ciò che è fondamentale conoscere prima della stipula del mutuo

Quello dell'accensione di un mutuo è un percorso che, preferibilmente, deve essere accompagnato da un esperto della materia che possa, fin da subito, fornire tutte le informazioni utili per non sbagliare.

Soprattutto nel caso di muti finalizzati, è importante che la persona, dopo aver assunto sommarie informazioni presso uno o più istituti bancari, si rechi dal notaio e porti con sé la documentazione ricevuta dalla banca.

In particolare, bisogna leggere bene il prospetto informativo analitico, che riassume un po’ tutte le condizioni che la banca pratica per il tipo di mutuo.

Solitamente, chi contrae un mutuo per acquistare casa ha dei tempi che deve rispettare nei confronti del suo venditore. Alla base della compravendita, infatti, c’è un preliminare di acquisto, il cosiddetto compromesso, ovvero una scadenza.

Proprio per questo motivo, è bene chiedere alla banca quali sono i tempi di istruttoria della pratica.

In linea generale, il pagamento del prezzo va effettuato nel momento in cui si stipula l’atto di compravendita, ma spesso e volentieri la banca non eroga la somma contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.

L'istituto di credito, infatti, la trattiene fino a quando il notaio non ha iscritto ipoteca o, addirittura, fino a quando l’ipoteca non è consolidata.

In tale caso si parla di quindici o venti giorni dal momento della stipula del contratto.

Ciò vuol dire essere inadempienti nei confronti del proprio venditore, che invece legittimamente si aspetta di vedersi pagato il prezzo il giorno stesso in cui trasferisce la proprietà.

Oltre ai tempi, è importante fare attenzione al recesso anticipato, ormai un diritto per tutti coloro che contraggono un mutuo e, in particolare, per coloro che lo contraggono per l'acquisto della casa da adibire ad abitazione.

Comunque è bene sapere che non c’è più alcuna penale di anticipata estinzione.

Un altro suggerimento utile è quello di farsi simulare un piano di ammortamento, cioè l’elenco delle rate del mutuo nel loro importo, che la parte che contrae il mutuo dovrà sostenere.

In questo modo sarà possibile sapere più o meno quanto costerà il mutuo al mese, ad esempio, e avere un quadro chiaro anche per il bilancio familiare

Altro aspetto fondamentale è il discorso della iscrizione ipotecaria.

Molto spesso, la banca richiede l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile, preferibilmente quello che si va ad acquistare, a garanzia della restituzione della somma.

La somma per la quale viene iscritta ipoteca è di solito sensibilmente superiore a quella per la quale viene contratto il mutuo, ma non sempre questo tipo di garanzia è sufficiente.

Questo perché la banca, oltre alla capienza dell'immobile, guarda anche alla capacità reddituale del soggetto o della famiglia e quindi richiede un'ulteriore garanzia personale, la cosiddetta fideiussione da parte di terze persone.

E' bene, poi, guardare sul prospetto informativo altre due voci: gli interessi di mora e le spese accessorie.

Se si è in ritardo nei pagamenti la banca applica un tasso di interesse superiore a quello che è stato convenuto. Bisogna quindi stare attenti anche al tipo di interesse che pratica l’istituto di credito

Spesso, giustamente, ci si rivolge a più istituti bancari e si confrontano le condizioni praticate.

Per legge è stato stabilito un parametro, l'indicatore sintetico di costo (isc), che è relativo al taeg (tasso annuo effettivo globale).

Questo indicatore sintetico di costo indica in termini percentuali il costo reale del mutuo, che tiene conto non solo del tasso di interesse applicato dall'istituto bancario, ma anche delle spese accessorie: ad esempio le spese di perizia e di istruttoria. guardando l'isc, che è un parametro uguale per tutti, è possibile capire qual è il costo reale del mutuo.

Ma oltre a tempi, recesso anticipato, piano di ammortamento, iscrizione ipotecaria, interessi di mora e spese accessorie, cos'altro bisogna sapere sul mutuo?

Prima di andare a perfezionare il contratto è opportuno farsi dare dalla banca una bozza, per vedere se ci sono, ad esempio, clausole vessatorie, ovvero clausole che prevedono a carico del consumatore dei doveri che invece per legge richiederebbero una più attenta riflessione.

Praticamente, gli obblighi che non possono essere imposti dalla banca.

Comunque, è possibile scegliere il mutuo più adatto, informandosi.

La prima cosa da fare è fruire della disponibilità delle associazioni dei consumatori, che ormai si sono specializzate in questo tipo di lavoro di assistenza: non bisogna avere paura di telefonare e chiedere un colloquio approfondito.

Altro suggerimento utile è quello di rivolgersi a un fiscalista, perché in parte gli interessi passivi di un mutuo che viene contratto per l'acquisto della casa possono essere detratti.

Pertanto, è importante vedere anche a che tipo di detrazione fiscale si ha diritto nel momento in cui si va a contrarre il mutuo.

Assicurazioni collegate al mutuo

Fino a quando si dispone un lavoro, non precario, e si risulta sani come pesci, le rate del mutuo possono essere pagate con tranquillità.

Purtroppo però tutto è bene essere consapevoli che tutto può cambiare da un giorno all'altro. In caso di decesso di chi ha stipulato il mutuo, infatti, l’obbligo di pagamento passa agli eredi.

Inoltre, è bene avere la sicurezza di poter sempre evitare in futuro l’insolvenza per perdita di lavoro o non autosufficienza, evenienze che potrebbero mettere seriamente in crisi il futuro della famiglia. Per questo oggi parliamo di assicurazioni sul mutuo.

Per tutelarsi contro il rischio di insolvenza una buona soluzione è quella di stipulare una polizza assicurativa che copra il contraente nel caso di eventi imprevedibili che possano verificarsi nel corso della durata del mutuo, compromettendone il pagamento delle rate e l’estinzione.

Si tratta di coperture facoltative che possono essere attivate, solo se si vuole, a da chi attiva il mutuo.

Dopo l'entrata in vigore del Decreto Salva Italia gli istituti di credito non possono più obbligare il cliente a stipulare un’assicurazione sul mutuo erogata dalla banca stessa, poiché tale prassi viene ritenuta una pratica commerciale scorretta visti i costi aggiuntivi.

L'articolo 36 del decreto chiarisce , infatti, che è considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario.

La diatriba era stata già sollevata dall'Isvap, l’istituto per la vigilanza sulle assicurazioni private, ora Ivass, che aveva denunciato il comportamento scorretto delle banche.

Infatti, con il regolamento numero 40, entrato in vigore nel luglio 2012, l’istituto obbliga le banche e gli altri intermediari finanziari a sottoporre al cliente, oltre alla propria soluzione assicurativa, almeno altri due preventivi di due differenti gruppi assicurativi non riconducibili alle banche e agli intermediari finanziari stessi.

Non solo, qualora il mutuatario fosse in possesso di un preventivo di un'altra compagnia assicurativa, la banca è obbligata ad accettare la copertura senza variare le condizioni applicate al finanziamento, a condizione che siano rispettate le coperture richieste dall'ente finanziatore.

Pertanto, nel caso l’assicurazione sul mutuo sia imposta dall'Ente Erogatore, dovranno essere forniti altri preventivi oltre al quello dell'istituto di credito dove si è acceso il mutuo.

Resta comunque la possibilità per il richiedente del mutuo di stipulare l’assicurazione con un'agenzia diversa non tenendo conto dei suggerimenti dell'ente creditizio.

Può anche verificarsi l’ipotesi di un cliente che è sia già intestatario di una polizza assicurativa valida. In tale caso l'istituto di credito può accettare una polizza precedentemente stipulata, se ritiene che l’importo coperto sia in linea con quello del mutuo.

Ricordiamo, quindi, che l’unica polizza sul mutuo obbligatoria è quello per l’incendio e scoppio della casa.

Questo tipo di assicurazione offre una tutela nell'evenienza in cui l’immobile sul quale la banca ha costituito ipoteca, venga distrutto a seguito di incendio o esplosione. La copertura assicurativa viene solitamente fornita attraverso una società assicuratrice convenzionata con la banca. Il suo costo deve essere incluso nel Taeg e dunque ben visibile per il cliente.

Veniamo ora alle assicurazioni di cui parlavamo in premessa, ovvero quelle per la perdita del lavoro o della vita.

Tramite la stipula di una polizza sulla vita che assicuri il debito residuo del proprio mutuo, la Compagnia Assicuratrice verserà all'Istituto di credito la somma assicurata in caso di decesso del mutuante.

Ma ciò non basta. Esistono altre situazioni che possono portare all'insolvenza, quali ad esempio la disoccupazione, o ancor peggio, l'invalidità totale permanente o la non autosufficienza.

Per questi altri tipi di eventi sarà possibile inserire delle garanzie accessorie, come quella relativa alla disoccupazione, la quale obbligherà la Compagnia a pagare all'istituto di credito un numero di rate che va da 12 a 36, nel caso di perdita del lavoro.

Per l'invalidità totale permanente e la non autosufficienza è solitamente previsto il versamento del totale debito residuo come nel caso morte.

Queste polizze, naturalmente, hanno dei costi aggiuntivi per il cliente.

Pertanto, è opportuno prendere in visione con attenzione il prezzo delle singole garanzie e richiedere altri preventivi ad altre compagnie oltre a quelli eventualmente offerti dalla banca.

E' opportuno, quindi, effettuare una comparazione dei premi applicati per poter optare per l’offerta più convenevole.

Come risparmiare con intelligenza quando si stipula un mutuo

Le banche possono chiedere tutto a chi vuol accendere un mutuo, e i clienti/consumatori spesso sono spinti ad accettare qualsiasi condizione pur di arrivare alla tanto attesa stipula: vi forniamo, allora, alcuni consigli per evitare di spendere più soldi del dovuto con il mutuo ipotecario.

Quando un consumatore accende un prestito a tasso variabile, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo per essere sicura di non perderci.

Se il tasso diventa troppo alto e il mutuatario vuole rescindere il contratto, alcune banche possono provare ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.

Si tratta di un tentativo di aggirare la legge che vieta la penale di rescissione introducendo quelle che sono semplicemente delle penali mascherate.

Veniamo ora alle garanzie accessorie. Quando si accende un mutuo, la banca accende un'ipoteca sulla casa.

Quando, poi, il pagamento avanza, però, questa si può rifiutare di ridurre l'ipoteca in base a quanto è rimasto da pagare.

Per tutelarsi bisogna chiedere di inserire nel contratto la possibilità di adeguamento dell'ipoteca in funzione di quanto mi resta da pagare

Non finiremo mai di dirlo, fatte attenzione alle clausole vessatorie. E' fondamentale leggere con attenzione tutto il contratto, anche e specialmente la lettera minuscola.

Gli istituti di credito, infatti, potrebbero inserisce delle clausole vessatorie esclusivamente a proprio favore, sfruttando la propria posizione dominante e l'ignoranza della controparte.

Successivamente, nel caso decideste di vendere l'immobile e il nuovo acquirente decida di mantenere il mutuo perché a un tasso vantaggioso, le banche potrebbero cercare di estinguerlo e di accenderne un altro a condizioni più vantaggiose, per loro.

Di solito la scusa è quella di non fidarsi della solvibilità dell'acquirente e per questo potrebbe chiedere anche la garanzia del mutuatario originale.

Per quanto riguarda le polizze incendio o vita, invece, la legge stabilisce che le banche debbano lasciare al contraente la possibilità di scegliere tra più polizze incendio o vita, anche tra i prodotti offerti da incendio o vita.

Inoltre, per quanto riguarda le polizze incendio, è importante controllare che nel contratto sia indicata nei limiti dell'ammontare residuo e non nei limiti dell'aumentare dell'intero valore del mutuo.

Comunque, la scelta migliore è sempre quella di leggere con attenzione un contratto prima di stipularlo e di affidarsi solo agli istituti che garantiscano le migliori condizioni.

Le clausole vessatorie nel contratto di mutuo

Le clausole vessatorie, nel dettaglio, sono quelle condizioni che all'interno di un contratto di tra un professionista e un consumatore determinano uno squilibrio significativo a danno di quest’ultimo e delle quali si può far valere la nullità. Lo stesso vale anche nel caso dei contratti di mutuo, in cui ci sono una miriade di clausole vessatorie che potrebbero portare il cliente ad incorrere in spiacevoli sorprese.

Nei contratti di mutuo ci sono una miriade di clausole vessatorie che potrebbero portare il cliente ad incorrere in spiacevoli sorprese.

Sono molti i trucchi e gli inganni messi a punto dalle banche per cercare di sottrarre più soldi possibile a chi si presenta per chiedere un mutuo.

Sul mutuo a tasso variabile, per esempio, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo, per essere sicura di non perderci e per non porre limite al suo guadagno.

In realtà, dovrebbe almeno dare la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge.

L’ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è infatti aggirato facilmente. Gli istituti di credito, al posto di fare pagare la penale, provano ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.

Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti al momento della stipula del contratto“.

Altra questione è quella relativa alle garanzie.

Quando si contrae un mutuo la banca iscrive l’ipoteca sul bene per il quale viene concesso il prestito.

Fin qui tutto ok. Può capitare però che man mano che vado avanti a pagare il mutuo, se si richiede di ridurre l’ipoteca in base a quanto mi è rimasto ancora da pagare la banca si rifiuta di farlo.

E la legge lo permette, anche se il buon senso direbbe il contrario.

Pertanto, come fare a tutelarsi? In sede di stipula del contratto è bene chiedere la possibilità di adeguamento dell'ipoteca in funzione di quanto resta da pagare. E, soprattutto, fare attenzione alle clausole vessatorie, spesso inserite dalle banche esclusivamente a loro favore, sfruttando la posizione dominante di cui godono e l’ignoranza della controparte.

Diverso invece il discorso per le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo (polizze incendio o vita), che sono illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti.

In particolare, per quanto riguarda la polizza incendio sull'immobile vincolata a favore della banca, si raccomanda di controllare che nel contratto sia indicata la clausola nei limiti dell'ammontare residuo e non nei limiti dell'aumentare dell'intero valore del mutuo, perché il rischio della banca è di perdere quanto manca da versare, non l’ammontare totale.

Come difendersi dalle banche prima e durante la stipula di un contratto di mutuo

Molto spesso i consumatori si chiedono quello che le banche “possono” o “non possono” fare: se da una parte qualche volta gli istituti di credito “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall'altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento.

Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo! Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.


Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell'ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Rimando ai precedenti post (e a quelli che seguiranno) sull’educazione finanziaria, e sulle scelte possibili in fatto di mutui, la trattazione dei singoli argomenti specifici, e cercherò di fornire qui solo alcune “regole generali” che permettano di non ritrovarsi “in soggezione”.

Parto con un esempio di cattivo costume senza citare il nome della banca (lasciate che eviti le querele, non posso provare nulla e non ho soldi da spendere in avvocati), ma in tutti e tre i casi simili di cui sono venuto a conoscenza si trattava della stessa banca (troppo per essere una semplice coincidenza). Un mutuo l’ho sostituito io; altri due, due miei colleghi (della banca con cui lavoravo allora).

Una coppia con bimbo piccolo va a chiedere un mutuo alla banca BBB (Banca Bassotti Bidon). Essendo timorosi di rialzo dei tassi, ma essendo ancora un momento in cui c’era una bella differenza nella rata tra tasso fisso e tasso variabile, chiedono se sia possibile avere un mutuo variabile “a rata costante” (ne parlerò presto, intanto lo trovate spiegato a grandi linee qui.

L’impiegato non fa una piega, fa invece un preventivo “a penna” su carta non intestata, rilascia l’elenco di documenti da presentare, fa altri due conti “a mano”, dice che non dovrebbero esserci problemi ad approvare il loro mutuo e, dopo avere messo l’importo del mutuo e la durata e qualche altro numerello in un computer, stampa un piano di ammortamento su cui campeggia la scritta PIANO DI AMMORTAMENTO A RATA COSTANTE.

I due giovani tornano a casa contenti, preparano i documenti, li consegnano alla banca, restano in trepida attesa qualche giorno, ricevono con gioia la notizia che il mutuo è stato approvato, vanno dal notaio, NON ASCOLTANO il notaio che legge tutto il noiosissimo atto di mutuo, rogitano ed entrano felici nella loro nuova casa. Poi i tassi di interesse cominciano ad aumentare e con essi la loro rata (che già prima aveva avuto piccole variazioni poco significative di pochi euro, alle quali non avevano dato importanza).

A questo punto vanno a chiedere informazioni alla banca, con il loro atto di mutuo in mano, sul come mai la rata cambi in un mutuo “a rata costante” e scoprono di avere firmato un mutuo a tasso variabile “classico”.

Furibondi, chiedono come mai sul piano di ammortamento c’è scritto “A RATA COSTANTE” e viene loro risposto che il piano di ammortamento francese è conosciuto come piano di ammortamento “a rata costante” (a parità di tasso di interesse, però; se varia questo, varia anche la rata).

Parlavo di TRE casi, il secondo l’ho conosciuto a Milano, in una filiale della banca per cui lavoravo allora (da esterno, ero in filiale solo per recuperare dei fax che mi ero fatto spedire lì per comodità), entra una ragazza e chiede se può avere informazioni.

La riceve un collega dipendente della banca e lei quasi si mette a piangere sulla sua scrivania raccontando di aver chiesto alla banca BBB (la stessa di prima) un mutuo a tasso variabile e rata costante (ma guarda un po’) e che loro si erano presentati all'atto con un mutuo a tasso variabile “classico”.

Lei se ne era accorta, ma con lì il notaio, i venditori e tutto il resto; alla domanda del notaio se a fronte della differenza tra quanto pattuito e ciò che a quel punto aveva davanti voleva rinunciare all'operazione non si era sentita di mandare tutto a monte. Solo che a quel punto (tassi di interessi cresciuti di un po’), era strozzata dalla rata: non arrivava a fine mese nemmeno rinunciando a tutto il superfluo.

Ultimo caso, in filiale a Torino (riunione dell'area Piemonte); sento un collega parlare di una sostituzione perché una banca avendo parlato di variabile a rata costante si è presentata all'atto con un variabile classico. Domando: “Era per caso Banca Bassotti Bidon?”. Risponde: “Come fai a saperlo?”. Non avevo nemmeno la scusa dell'intuito femminile…

Mentre scrivevo questo post è arrivato un ospite atteso: un conoscente di mia moglie ha saputo da lei che mi occupo di mutui. Lo attendevamo perché mia moglie gli ha offerto la mia consulenza: vuole sapere che fare del proprio mutuo visto che la rata è cresciuta sensibilmente mettendolo in difficoltà.

Gli domando subito che caratteristiche ha il suo mutuo. La banca, per prima cosa, ha voluto i suoi genitori come cointestatari e non come garanti (questo significa che il 66% della quota detraibile degli interessi passivi non può essere detratto come beneficio prima casa) e a mio parere non ce n’era bisogno.

Ma, cosa più grave, mi dice che è andato ad informarsi per restituire in contanti 25.000 Euro (circa un quarto del capitale residuo, non una sciocchezza) e gli hanno detto che la rata non cambia di molto e non gli conviene (”Non le faccio nemmeno i calcoli perché incide di pochissimo, davvero!”).

Mi dice che a lui questa cosa sembra davvero strana. Gli rispondo che un conteggio “spannometrico” dice che restituendo un quarto del capitale residuo, la rata si abbassa ragionevolmente di circa un quarto… Sgrana gli occhi e dice: “E ti pare poco???”.

Veniamo al dunque. Partiamo dal presupposto che non avete una decente educazione finanziaria (siete in ampia e nutrita compagnia, non preoccupatevi…).

Tutte le regole qui sopra valgono “in generale” per i rapporti con la banca, anche per quello che riguarda il vostro conto corrente, i vostri investimenti e la gestione del vostro risparmio. Specifica per i mutui, invece, c’è la quinta regola: fatevi rilasciare il documento di sintesi e l’ESIS. Sono entrambi documenti che riassumono le caratteristiche del vostro mutuo e che, se non da voi, lo rendono valutabile da un esperto senza grosse difficoltà. Ve lo rilasceranno quando firmate la domanda, ma dal primo appuntamento dite che lo vorrete quando firmate la domanda e appena lo avrete in mano lo farete valutare dal notaio, prima ancora che l’istruttoria abbia fine, chiedete di prendere nota del fatto che ve lo dovranno far trovare pronto. Per la cronaca, “ESIS” vuole dire “European Standardised Information Sheet” (foglio informativo standardizzato europeo), e si compone di due parti: la prima con informazioni generali riguardo i mutui, la seconda con informazioni peculiari del VOSTRO mutuo.

Le prime quattro regole, valgono anche se andate a chiedere una rinegoziazione, piuttosto che informazioni sulla penale di estinzione o sulla possibilità di avere un conteggio di estinzione e così via…

26 febbraio 2015 · Gennaro Andele

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Stai leggendo Tutto ciò che il cliente/consumatore deve conoscere sul mutuo Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 26 febbraio 2015 Ultima modifica effettuata il giorno 19 aprile 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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