La rinegoziazione del mutuo

Per rinegoziazione del mutuo si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con cui si è stipulato il contratto di finanziamento.

Rinegoziare il mutuo non è un obbligo per l'operatore bancario, rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno.

È, invece, un obbligo dell'istituto di credito, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.

La rinegoziazione deve essere senza spese. La normativa vigente, prevede, infatti, che la rinegoziazione, la rinegoziazione non debba avere costi, per cui la banca non può applicare nessuna commissione all'operazione.

La banca deve rinegoziare, inoltre, con una scrittura privata, quindi non è necessario un nuovo atto di mutuo come, invece, alcuni istituti chiedevano.

La rinegoziazione del mutuo si può fare anche in caso di mutuo cartolarizzato: negli ultimi anni, molte banche hanno ceduto i loro crediti, come i mutui, ad altri operatori, per aumentare la loro liquidità di bilancio.

Quindi, il tuo mutuo potrebbe essere cartolarizzato, cioè ceduto dalla banca a un altro operatore sul mercato.

Se è così puoi comunque rinegoziarlo, il tuo rapporto resta con la banca con cui lo hai stipulato e a cui continui a pagare le rate. Purtroppo, diverse banche usano la scusa della cartolarizzazione per non rinegoziare il mutuo.

In realtà, non c'è alcun impedimento a farlo, se non la mancanza di volontà della banca che non ha alcun interesse a rinegoziare le condizioni.

Se la banca non è disponibile a rinegoziare le condizioni del tuo mutuo, è possibile attivare la leva della concorrenza, cercando sul mercato un altro operatore con condizioni più interessanti.

In tale fattispecie si hanno due strade: la sostituzione del mutuo attuale con quello di un altro operatore o la surroga, cioè trasferire il tuo mutuo a un'altra banca che dia condizioni migliori.

Ma non è finita qui: i vantaggi della rinegoziazione del mutuo sono molti e non solo per il mutuatario, che può permettersi di modificare una situazione in suo favore risparmiando ed evitando di incorrere, in caso di eventuali difficoltà economiche d'improvviso sopraggiunte, nel rischio di insolvenza o, peggio, di segnalazione presso una Centrale Rischi.

Anche la banca infatti può tratte vantaggio da questa scelta poiché non si ritrova a dover risolvere il contratto di finanziamento o a dover forzare la vendita dell'immobile ipotecato in caso di recupero del capitale finanziato.

Inoltre, la rinegoziazione del mutuo è certamente una soluzione vantaggiosa perché non prevede costi aggiuntivi o la presenza di un notaio per modificare le condizioni contrattuali che riguardano il piano di ammortamento e il suo possibile allungamento, l'eventuale riduzione dell'importo rateale mensile, trimestrale o semestrale, l'applicazione di un sistema di rimborso a durata variabile e rata fissa e l'applicazione degli interessi.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.