Il prospetto Esis per il mutuo

Come noto, fondamentale, prima della stipula di un contratto di un mutuo, è la conoscenza apprOfondita del prospetto ESIS: l'acronimo di European Standardised Information Sheet.

Il prospetto ESIS ti aiuta a scegliere il mutuo più conveniente fra le numerose offerte che ti vengono proposte e che risultano non comparabili in quanto riferite ciascuna a parametri ed informazioni diverse e non standard.

ESIS è un prospetto standard che consente di confrontare agevolmente ed in modo omogeneo le diverse offerte di mutuo: è stato sottoscritto tra le associazioni bancarie europee, tra cui anche l'Associazione Bancaria Italiana (ABI), e le associazioni europee dei consumatori, il Codice Europeo per i Mutui Casa.

Le banche che aderiscono al Codice si impegnano a diffondere alla clientela sia informazioni di carattere generale, come la descrizione dei diversi tipi di mutuo, sia informazioni personalizzate, costruite sulla base di una specifica richiesta di mutuo.

Queste ultime vengono rese disponibili tramite il Prospetto informativo, standardizzato a livello europeo, detto ESIS (European Standardised Information Sheet) che, oltre ad offrire il vantaggio di riassumere le caratteristiche del mutuo richiesto, rende finalmente confrontabili, in modo omogeneo, le diverse offerte delle banche.

Una volta che si è individuato il finanziamento adeguato, si può chiedere alla banca il Prospetto ESIS. Il Prospetto è formato da 15 voci, vediamo quali:

1) Il primo punto contiene il nome della banca alla quale ci si è rivolti per il mutuo.

2) Questa sezione contiene informazioni su:

  • Il nome del prodotto (ad esempio mutuo giovani;
  • Il tipo di garanzia richiesta a copertura del finanziamento (ad esempio: ipoteca di primo grado sull'immobile)
  • Le modalità di rimborso (ad esempio: rateale, in un'unica soluzione, ad ammortamento libero, ecc.)
  • La percentuale massima di finanziabilità del valore dell'immobile o del costo delle opere da realizzare (rispetto al valore di perizia)
  • L'eventuale indicazione di un terzo garante, qualora richiesta dalla banca.

3) Questa sezione fornisce informazioni su:

  • la misura del tasso. Per i mutui a tasso fisso è indicata la misura del tasso (ad esempio 6%). Per i mutui a tasso variabile è indicata la misura del tasso d'ingresso (ad esempio 5%), la formula di calcolo del tasso a regime (ad esempio Euribor a tre mesi + spread) e la relativa misura (ad esempio 6%). Per i mutui a tasso misto sono indicati iltasso iniziale e la sua durata di vigenza (ad esempio 4% per il primo biennio) e il secondo tasso e la sua durata (ad esempio Euribor a tre mesi + spread);
  • la tipologia di tasso (ad esempio fisso, variabile, misto, ecc.);
  • le modalità di variazione del tasso. Nel caso dei mutui a tasso variabile o indicizzato è indicata la periodicità di variazione del tasso (ad esempio semestrale) e il parametro di riferimento (ad esempio Euribor a sei mesi);
  • la durata del periodo in cui il tasso rimane fisso (per i mutui a tasso misto).

4) TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). E' indicato l'importo del TAEG che è un indicatore sintetico del costo totale del credito espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso che comprende le componenti accessorie del finanziamento.

5) Ammontare del finanziamento richiesto e valuta. Viene riportato l'importo finanziato, espresso in euro o nella valuta indicata nel contratto (ad esempio dollari USA).

6) Durata del contratto. Qui viene indicata la durata complessiva del finanziamento compreso il periodo in cui il mutuatario paga solo interessi (preammortamento).

7) Numero e frequenza dei pagamenti. Sono indicati:

  • il numero delle rate di ammortamento;
  • il numero delle rate di soli interessi;
  • la periodicità delle rate (ad esempio mensile, semestrale, annuale, ecc.).

8 ) Mutui con rimborso rateale. In questa sezione viene indicato l'ammontare della rata calcolato secondo il tasso a regime. Il piano di ammortamento complessivo è comunque fornito in allegato al Prospetto.

9) Mutuo con rimborso del capitale in un'unica soluzione. Esistono mutui che prevedono da una parte il pagamento dei soli interessi, dall'altra la sottoscrizione di uno strumento finanziario, ad esempio una polizza assicurativa, grazie al quale verrà rimborsato il capitale in un'unica soluzione alla scadenza. In questo caso la banca indica:

  • l'importo di ciascun pagamento periodico di interessi;
  • l'importo di ciascun pagamento periodico per la polizza;
  • la quota capitale a carico del cliente non coperta dalla polizza;
  • l'obbligo o meno per il cliente di accettare la polizza proposta dalla banca.

10) Elenco delle spese accessorie una tantum. La banca fornisce:

  • un elenco delle spese una tantum previste all'atto della stipula che il cliente deve sostenere (ad es. spese di perizia, notarili, di istruttoria, per l'iscrizione ipotecaria, oneri fiscali, ecc.);
  • la stima dell'ammontare complessivo delle spese iniziali da pagare alla banca per i suoi servizi;
  • l'indicazione dell'obbligo o meno per il cliente di avvalersi dei servizi offerti dalla banca;

11) Spese accessorie ricorrenti. In questa sezione sono riportate:

  • le spese accessorie ricorrenti non incorporate nel calcolo della rata, come potrebbe essere il caso dell'assicurazione;
  • l'indicazione dell'obbligo o meno di avvalersi dei servizi offerti dalla banca.

12) Rimborso anticipato. La banca indica:

  • a quali condizioni è possibile l'estinzione anticipata del mutuo;
  • l'eventuale penale a carico del mutuatario, in percentuale sull'ammontare del capitale rimborsato.

13) Ufficio reclami della banca. Sono indicati i riferimenti dell'Ufficio reclami al quale il cliente può rivolgersi per eventuali problemi legati all'applicazione del Codice.

14) Piano d'ammortamento. La banca fornisce un allegato con il piano di ammortamento indicativo, specificando per tutte le rate la quota capitale e la quota interessi.

15) Obblighi per il mutuatario. La banca indica se il cliente è tenuto o meno a domiciliare presso la banca:

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.