Piano di ammortamento del mutuo

Esistono vari tipi di piano di ammortamento del mutuo: il più noto è il piano d'ammortamento francese che prevede una rata costante nel tempo.

Il piano d'ammortamento del mutuo ci dice quanto pagheremo. Quando si parla di ammortamento si intende un'estinzione graduale del debito, mentre il piano non è altro che il progetto che stabilisce con quali criteri verrà estinto.

Una volta fissati i limiti di tempo per estinguere il debito ed il tipo di frazionamento per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si può calcolare il relativo interesse a scalare.

Questo farà in modo che ognuna delle rate sarà composta da una parte di capitale da restituire e da una parte di interessi. Ci sono diverse tipologie di piano di ammortamento del mutuo. Il più comune è il piano d'ammortamento alla francese, che prevede una rata costante nel tempo.

Ma vengono utilizzati anche i piani a rate crescenti, che prevedono il rimborso di rate d'importo sempre maggiori, e quelli a rimborso libero, dove, a differenza dei mutui tradizionali, la rata è composta dai soli interessi e il capitale viene rimborsato liberamente.

Piano di ammortamento del mutuo alla francese

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell'ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa - e complessa - trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire… e ipotizziamo un tasso di interesse “x”%; mensilmente il tasso di interesse “x”, diviso 12, e con tutto il mio capitale residuo da restituire, la quota interessi che io devo per quel mese sia 9. La prima rata, quindi sarà composta da 9 di interessi e, ipotizziamo, 1 di capitale: la rata del primo mese sarà 10.

La rata successiva, il mese dopo calcolerà gli interessi non più su 1000 (1 l'abbiamo restituito) ma su 999. Di conseguenza la mia quota interessi, su un capitale più basso, sarà di (per esempio: non calcolatemi TAN e TAEG, perché sto andando a fantasia) 8,9, anziché di 9 come la prima. Poiché il piano di ammortamento è “a rate costanti” (a parità di tasso di interesse, non dimentichiamolo), la quota di capitale restituita questo mese sarà 1,1 (1,1 + 8,9 = 10).

La rata sarà ancora 10, il capitale residuo a questo punto sarà di 997,9 (1,1 lo abbiamo restituito con questa rata). Con la rata successiva, la terza, gli interessi verranno calcolati su un capitale residuo più basso…

Quindi la quota di interessi sarà più bassa, quindi la quota di capitale rimborsato si innalzerà ancora di un poco… E così via fino alla fine dell'ammortamento: in questo esercizio, però, il debitore paga esattamente gli interessi che deve sul capitale residuo a quel momento: NON li anticipa. È il lento decrescere del capitale da rimborsare  che farà sì che la  nel tempo la quota interessi diminuisca.

Tutto questo funziona perfettamente con il tasso fisso per tutta la durata del mutuo: il tasso applicato è sempre lo stesso e la rata non cambia. E nel caso di tasso variabile… Come funziona?

Il piano di ammortamento francese nei mutui a tasso variabile

Funziona così (per la stragrande maggioranza delle banche): all'inizio del mutuo viene stilato l'intero piano di ammortamento con le quote di capitale calcolate al tasso iniziale per tutta la durata del mutuo.
Quella parte (la quota capitale) resta invariata, ma nel calcolo di 1/12 del tasso di interesse annuale, viene di volta in volta applicato il tasso di interesse “nuovo”, variato al variare del tasso di riferimento.

Questo influisce sul variare della rata, ovviamente, ma ha il vantaggio che in base al piano di ammortamento iniziale, il mutuatario sia sempre in grado di stabilire a quanto ammonta ancora il capitale residuo. L'alternativa, poco praticata, è considerare, ad ogni variazione del tasso di interesse, come “nuovo capitale” il capitale residuo, “nuova durata” la durata residua (iniziando con vent'anni, diventa 19 anni e 11 mesi dopo la prima rata) e ricostruire il piano di ammortamento con il nuovo tasso, ogni volta.

Inserendo in un qualsiasi motore di ricerca in internet la chiave “calcolo piano ammortamento francese”, si ottiene facilmente una pagina internet che con pochi dati fornisce un effettivo piano di ammortamento (con la stessa formula che usa la vostra banca. Seguiranno altri post con ulteriori piani di rimborso.

Piano di ammortamento del mutuo all'italiana

Premettiamo che la classificazione come metodo “italiano” non significa che sia il piano di ammortamento utilizzato nel nostro Paese. Da noi come ovunque i finanziamenti rateali adottano soprattutto il piano di ammortamento francese, a rata costante.

Quello “italiano” utilizza invece il criterio della quota capitale costante. Il che lo rende molto facile da calcolare. Non serve fare ricorso a formule matematiche complesse perché il piano di rientro del capitale è immediatamente evidente e le rate si ricavano con molta semplicità.

Consideriamo per esempio l'ammortamento di 50.000 Euro in 10 rate semestrali. Il piano di ammortamento capitale resterà lo stesso indipendentemente dal tasso di interesse utilizzato e sarà il seguente:

pi-01

Il calcolo degli interessi maturati alla scadenza di ogni rata avverrà moltiplicando l'ultimo debito residuo per il tasso di periodo. Considerando un tasso annuo del 6% il tasso di periodo semestrale del piano esaminato ammonterà al 3%. Alla prima scadenza la quota interessi sarà perciò pari a 50.000 (debito originario) x 3% = 1.500 Euro. La rata nascerà dalla somma di 5.000 (quota capitale) e 1.500 (quota interessi) = 6.500 Euro. Riportando i dati sul piano di ammortamento si avrà:

pi-02

Il calcolo delle righe successive avverrà con lo stesso procedimento. Gli interessi della seconda scadenza si calcoleranno sul debito residuo di 45.000 Euro, quelli della terza su 40.000 e così via fino al completamento del piano che apparirà così:

pi-03

Si osserverà che la costanza della quota capitale determina una rata decrescente nel tempo. L'effetto diviene più marcato con il crescere del tasso. Quanto agli interessi, la spesa risulterà più contenuta rispetto ad un piano a rata costante a causa della maggiore rapidità con cui viene abbattuto il capitale. La semplicità di questo meccanismo lo rende idoneo all'utilizzo nell'apertura di credito con garanzia ipotecaria, dove risulta concettualmente più facile da afferrare rispetto all'applicazione del metodo francese.

fonte telemutuo

Piano di ammortamento a gestione autonoma

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all'interno di determinate “finestre” di tempo.

Ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%.

A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile.

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l'estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l'estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po' di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l'anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con caratteristiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa di dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell'immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un'unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d'acquisto ed il valore di un'eredità importante, o sa rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l'idea e motivare la scelta.

  1. Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario di abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l'anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l'ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita vita della sua famiglia.
  2. Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l'imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell'utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
  3. Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall'elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all'avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l'aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i personaggi citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accellerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all'inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avEndo avuto l'occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l'occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

  • Chi è convinto (a torto o a ragione) di poter far fruttare il proprio denaro ad un tasso di rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo. Se infatti sul capitale del mutuo devo corrispondere il tasso, ad esempio, del 6,5% annuo e penso di poter ottenere dal mio denaro un rendimento del 9,5% annuo, ogni anno in cui mantengo il controllo (e il possesso) del mio capitale, avrò un “surplus” del 3% sul capitale che non restituisco alla banca. Quindi, meglio i soldi in tasca mia a fruttare che renderli per risparmiare interessi.
  • Chi in un momento di crescita del valore degli immobili ha intenzione di rivendere l'immobile prima di dover restituire la prima tranche di capitale. Se infatti so che la mia casa, comprata oggi a 70, tra cinque anni varrà 100, chi me lo fa fare di restituire una parte del capitale (che dopo comunque mi ritroverei) dovendo sopportare una rata maggiore, quando senza alcun esborso di capitale durante la vita del mutuo, posso estinguerlo in un'unica soluzione al momento della vendita dell'immobile (potendo contare anche sull'accresciuto valore del mio bene)?

Dunque, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

Il preammortamento del mutuo

Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente di breve durata - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

Non tutti lo sanno, ma la data concordata con il notaio per il rogito sull'acquisto della casa e l'atto di stipula del finanziamento può incidere notevolmente sugli interessi del mutuo. Infatti all'aumentare del tempo trascorso dalla data di stipula a quella di decorrenza, ovvero l'inizio effettivo del piano di rimborso, aumentano anche gli interessi di preammortamento tecnico.

La data di decorrenza viene stabilita da ciascuna banca in modo differente. Alcuni istituti fanno partire il piano di ammortamento il primo giorno del mese, con un periodo massimo di preammortamento pari a 30 giorni. Altri, invece, prevedono più date di decorrenza nel mese e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni. Vi sono infine banche che fissano la decorrenza a partire dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula, esponendo così il cliente al rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.

Chiaramente ciascuna banca fisserà una data di decorrenza a seconda delle proprie esigenze di tesoreria e della valutazione dei rischi in caso di mancato pagamento della rata. Non si dimentichi, infatti, che al momento della stipula, l'istituto di credito ha già prestato il capitale, ma il piano di restituzione non è ancora partito. Proprio per questo, a differenza di altri costi accessori legati ai mutui, sul preammortamento tecnico le banche si mostrano piuttosto intransigenti. A ciò va aggiunto che, in tempi di crisi, con un calo delle erogazioni dei mutui pari al 45%, come riportato dai dati Crif, è possibile che alcune banche cerchino di alzare il periodo di preammortamento.

Il consiglio, dunque, di scegliere una data di stipula del mutuo il più possibile vicina a quella dell'inizio del piano di ammortamento, in modo tale da ridurre o addirittura azzerare i giorni in cui maturano gli interessi di preammortamento tecnico.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.