Lo spread nei contratti di mutuo

Probabilmente, quando si parla di contratti di mutuo, ancora non tutti sanno cosa è lo "spread", quindi può essere utile fare un piccolo ripasso.

Come accennato, nei mutui a tasso variabile il tasso cambia al variare del "parametro di riferimento". Al parametro di riferimento, la banca aggiunge una percentuale, chiamata appunto spread (dall'inglese: ampiezza, distesa) che altro non è se non il guadagno della banca.

Il concetto è molto semplice: la banca "compra" il denaro al tasso di riferimento (Euribor) e lo rivende al cliente con un ricarico (lo spread). La stessa cosa accade anche nel caso del tasso fisso, qui cambia il parametro di riferimento che è l'Eurirs di periodo (15, 20, 25, 30 anni) al quale va aggiunto sempre lo spread.

E' evidente, quindi, che per ridurre i costi del mutuo (e non soltanto la rata) è necessario ridurre lo spread. La concorrenza nel settore dei mutui che si è sviluppata in questi anni ha fatto sì che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si può "aspirare" dipende dal proprio merito di credito.

Ovviamente le banche offrono un spread più basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring può aspirare anche ad uno spread dello 0,6% se in quel momento, la politica commerciale della banca è orientata verso il raggiungimento di certi budget.

Naturalmente è difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito "medio" si può aspirare ad uno spread intorno all'1%. Ciò dipende anche dalla capacità contrattuale della persona.

Ovviamente, come tutti i prodotti, il costo del mutuo dipende anche dalla rete di distribuzione. Promotori, mediatori creditizi, sportelli bancari hanno tutti un costo che incide nella determinazione dello spread (anche in maniera consistente). E' per questo che le banche on-line, di solito, offrono condizioni migliori.

Ipotizziamo di poter ridurre lo spread dello 0,5%. Di quanto si riduce la rata? La risposta è : dipende dalla durata residua del mutuo e dal modo in cui è calcolato il piano di ammortamento. Lasciamo perdere per il momento il problema del piano di ammortamento.

E' una questione un po' tecnica ed abbiamo preparato un'appendice con la quale cerchiamo di approfondire gli effetti degli ammortamenti a tasso fisso nei mutui a tasso variabile. Vediamo gli effetti della durata residua di un mutuo a tasso variabile ed ammortamento alla francese "classico". Se mancano 10 anni la rata si può ridurre del 2,3% circa ed il risparmio complessivo è modesto.

Se mancano ancora 20 anni la rata si riduce leggermente di più (intorno al 4%) ma poiché il risparmio è protratto per il doppio degli anni, il costo complessivo del mutuo può scendere in maniera significativa (in termini assoluti dipende, ovviamente, dal debito residuo).

Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno).

Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) è necessario agire (quando possibile) sull'allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo più sopportabile. Con un buon abbassamento dello spread (intorno allo 0,7%) ed una riduzione della rata inferiore al 10% (grazie anche all'allungamento), il costo complessivo del mutuo rimane pressoché invariato.

Ovviamente si tratta di calcoli approssimativi che hanno lo scopo di far valutare l'ordine di grandezza delle cifre in gioco. I calcoli esatti vanno fatti in relazione al caso specifico.

Come si può vedere, non stiamo parlando di riduzioni enormi delle rate e dei costi dei mutui.

Per questa ragione, gli eventuali costi connessi alla sostituzione del mutuo vanno valutati con molta attenzione perché potrebbero inficiare la convenienza complessiva dell'intera operazione, specialmente se il capitale residuo non è molto elevato (diciamo inferiore a 100.000 euro).

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Stai leggendo Lo spread nei contratti di mutuo Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 26 febbraio 2015 Ultima modifica effettuata il giorno 18 maggio 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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