Le clausole vessatorie nel contratto di mutuo

Le clausole vessatorie, nel dettaglio, sono quelle condizioni che all'interno di un contratto di tra un professionista e un consumatore determinano uno squilibrio significativo a danno di quest’ultimo e delle quali si può far valere la nullità. Lo stesso vale anche nel caso dei contratti di mutuo, in cui ci sono una miriade di clausole vessatorie che potrebbero portare il cliente ad incorrere in spiacevoli sorprese.

Nei contratti di mutuo ci sono una miriade di clausole vessatorie che potrebbero portare il cliente ad incorrere in spiacevoli sorprese.

Sono molti i trucchi e gli inganni messi a punto dalle banche per cercare di sottrarre più soldi possibile a chi si presenta per chiedere un mutuo.

Sul mutuo a tasso variabile, per esempio, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo, per essere sicura di non perderci e per non porre limite al suo guadagno.

In realtà, dovrebbe almeno dare la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge.

L'ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è infatti aggirato facilmente. Gli istituti di credito, al posto di fare pagare la penale, provano ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.

Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti al momento della stipula del contratto“.

Altra questione è quella relativa alle garanzie.

Quando si contrae un mutuo la banca iscrive l'ipoteca sul bene per il quale viene concesso il prestito.

Fin qui tutto ok. Può capitare però che man mano che vado avanti a pagare il mutuo, se si richiede di ridurre l'ipoteca in base a quanto mi è rimasto ancora da pagare la banca si rifiuta di farlo.

E la legge lo permette, anche se il buon senso direbbe il contrario.

Pertanto, come fare a tutelarsi? In sede di stipula del contratto è bene chiedere la possibilità di adeguamento dell'ipoteca in funzione di quanto resta da pagare. E, soprattutto, fare attenzione alle clausole vessatorie, spesso inserite dalle banche esclusivamente a loro favore, sfruttando la posizione dominante di cui godono e l'ignoranza della controparte.

Diverso invece il discorso per le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo (polizze incendio o vita), che sono illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti.

In particolare, per quanto riguarda la polizza incendio sull'immobile vincolata a favore della banca, si raccomanda di controllare che nel contratto sia indicata la clausola nei limiti dell'ammontare residuo e non nei limiti dell'aumentare dell'intero valore del mutuo, perché il rischio della banca è di perdere quanto manca da versare, non l'ammontare totale.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.