Come risparmiare con intelligenza quando si stipula un mutuo

Le banche possono chiedere tutto a chi vuol accendere un mutuo, e i clienti/consumatori spesso sono spinti ad accettare qualsiasi condizione pur di arrivare alla tanto attesa stipula: vi forniamo, allora, alcuni consigli per evitare di spendere più soldi del dovuto con il mutuo ipotecario.

Quando un consumatore accende un prestito a tasso variabile, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo per essere sicura di non perderci.

Se il tasso diventa troppo alto e il mutuatario vuole rescindere il contratto, alcune banche possono provare ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.

Si tratta di un tentativo di aggirare la legge che vieta la penale di rescissione introducendo quelle che sono semplicemente delle penali mascherate.

Veniamo ora alle garanzie accessorie. Quando si accende un mutuo, la banca accende un'ipoteca sulla casa.

Quando, poi, il pagamento avanza, però, questa si può rifiutare di ridurre l'ipoteca in base a quanto è rimasto da pagare.

Per tutelarsi bisogna chiedere di inserire nel contratto la possibilità di adeguamento dell'ipoteca in funzione di quanto mi resta da pagare

Non finiremo mai di dirlo, fatte attenzione alle clausole vessatorie. E' fondamentale leggere con attenzione tutto il contratto, anche e specialmente la lettera minuscola.

Gli istituti di credito, infatti, potrebbero inserisce delle clausole vessatorie esclusivamente a proprio favore, sfruttando la propria posizione dominante e l'ignoranza della controparte.

Successivamente, nel caso decideste di vendere l'immobile e il nuovo acquirente decida di mantenere il mutuo perché a un tasso vantaggioso, le banche potrebbero cercare di estinguerlo e di accenderne un altro a condizioni più vantaggiose, per loro.

Di solito la scusa è quella di non fidarsi della solvibilità dell'acquirente e per questo potrebbe chiedere anche la garanzia del mutuatario originale.

Per quanto riguarda le polizze incendio o vita, invece, la legge stabilisce che le banche debbano lasciare al contraente la possibilità di scegliere tra più polizze incendio o vita, anche tra i prodotti offerti da incendio o vita.

Inoltre, per quanto riguarda le polizze incendio, è importante controllare che nel contratto sia indicata nei limiti dell'ammontare residuo e non nei limiti dell'aumentare dell'intero valore del mutuo.

Comunque, la scelta migliore è sempre quella di leggere con attenzione un contratto prima di stipularlo e di affidarsi solo agli istituti che garantiscano le migliori condizioni.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.