Tutto ciò che è fondamentale conoscere prima della stipula del mutuo

Quello dell'accensione di un mutuo è un percorso che, preferibilmente, deve essere accompagnato da un esperto della materia che possa, fin da subito, fornire tutte le informazioni utili per non sbagliare.

Soprattutto nel caso di muti finalizzati, è importante che la persona, dopo aver assunto sommarie informazioni presso uno o più istituti bancari, si rechi dal notaio e porti con sé la documentazione ricevuta dalla banca.

In particolare, bisogna leggere bene il prospetto informativo analitico, che riassume un po' tutte le condizioni che la banca pratica per il tipo di mutuo.

Solitamente, chi contrae un mutuo per acquistare casa ha dei tempi che deve rispettare nei confronti del suo venditore. Alla base della compravendita, infatti, c'è un preliminare di acquisto, il cosiddetto compromesso, ovvero una scadenza.

Proprio per questo motivo, è bene chiedere alla banca quali sono i tempi di istruttoria della pratica.

In linea generale, il pagamento del prezzo va effettuato nel momento in cui si stipula l'atto di compravendita, ma spesso e volentieri la banca non eroga la somma contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.

L'istituto di credito, infatti, la trattiene fino a quando il notaio non ha iscritto ipoteca o, addirittura, fino a quando l'ipoteca non è consolidata.

In tale caso si parla di quindici o venti giorni dal momento della stipula del contratto.

Ciò vuol dire essere inadempienti nei confronti del proprio venditore, che invece legittimamente si aspetta di vedersi pagato il prezzo il giorno stesso in cui trasferisce la proprietà.

Oltre ai tempi, è importante fare attenzione al recesso anticipato, ormai un diritto per tutti coloro che contraggono un mutuo e, in particolare, per coloro che lo contraggono per l'acquisto della casa da adibire ad abitazione.

Comunque è bene sapere che non c'è più alcuna penale di anticipata estinzione.

Un altro suggerimento utile è quello di farsi simulare un piano di ammortamento, cioè l'elenco delle rate del mutuo nel loro importo, che la parte che contrae il mutuo dovrà sostenere.

In questo modo sarà possibile sapere più o meno quanto costerà il mutuo al mese, ad esempio, e avere un quadro chiaro anche per il bilancio familiare

Altro aspetto fondamentale è il discorso della iscrizione ipotecaria.

Molto spesso, la banca richiede l'iscrizione di un'ipoteca su un immobile, preferibilmente quello che si va ad acquistare, a garanzia della restituzione della somma.

La somma per la quale viene iscritta ipoteca è di solito sensibilmente superiore a quella per la quale viene contratto il mutuo, ma non sempre questo tipo di garanzia è sufficiente.

Questo perché la banca, oltre alla capienza dell'immobile, guarda anche alla capacità reddituale del soggetto o della famiglia e quindi richiede un'ulteriore garanzia personale, la cosiddetta fideiussione da parte di terze persone.

E' bene, poi, guardare sul prospetto informativo altre due voci: gli interessi di mora e le spese accessorie.

Se si è in ritardo nei pagamenti la banca applica un tasso di interesse superiore a quello che è stato convenuto. Bisogna quindi stare attenti anche al tipo di interesse che pratica l'istituto di credito

Spesso, giustamente, ci si rivolge a più istituti bancari e si confrontano le condizioni praticate.

Per legge è stato stabilito un parametro, l'indicatore sintetico di costo (isc), che è relativo al taeg (tasso annuo effettivo globale).

Questo indicatore sintetico di costo indica in termini percentuali il costo reale del mutuo, che tiene conto non solo del tasso di interesse applicato dall'istituto bancario, ma anche delle spese accessorie: ad esempio le spese di perizia e di istruttoria. guardando l'isc, che è un parametro uguale per tutti, è possibile capire qual è il costo reale del mutuo.

Ma oltre a tempi, recesso anticipato, piano di ammortamento, iscrizione ipotecaria, interessi di mora e spese accessorie, cos'altro bisogna sapere sul mutuo?

Prima di andare a perfezionare il contratto è opportuno farsi dare dalla banca una bozza, per vedere se ci sono, ad esempio, clausole vessatorie, ovvero clausole che prevedono a carico del consumatore dei doveri che invece per legge richiederebbero una più attenta riflessione.

Praticamente, gli obblighi che non possono essere imposti dalla banca.

Comunque, è possibile scegliere il mutuo più adatto, informandosi.

La prima cosa da fare è fruire della disponibilità delle associazioni dei consumatori, che ormai si sono specializzate in questo tipo di lavoro di assistenza: non bisogna avere paura di telefonare e chiedere un colloquio approfondito.

Altro suggerimento utile è quello di rivolgersi a un fiscalista, perché in parte gli interessi passivi di un mutuo che viene contratto per l'acquisto della casa possono essere detratti.

Pertanto, è importante vedere anche a che tipo di detrazione fiscale si ha diritto nel momento in cui si va a contrarre il mutuo.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.