Interessi usurari mutuo

Anche a causa della crisi, negli ultimi anni gli istituti di credito hanno concesso pochissimi finanziamenti a prezzi molto elevati.

Le cause portate avanti da diverse associazioni dei consumatori hanno infatti fatto emergere l'abitudine delle banche di superare, con una frequenza preoccupante, i tassi usurari fissati ogni tre mesi dalla Banca d'Italia.

Molti consumatori hanno già ottenuto rimborsi e altri si preparano a scendere in campo, assistiti da un'associazione di categoria o da uno studio legale.

Per verificare se il proprio tasso non sfora i limiti previsti per legge, in termini di usura, bisogna analizzare diversi parametri.

Il primo passo da compiere è chiedere al proprio istituto di credito un estratto conto e il rendiconto delle rate relativo al proprio finanziamento, che l'istituto è obbligato a fornire per gli ultimi 10 anni.

Bisogna poi confrontare il Taeg (tasso annuo effettivo globale), comprensivo di tutte le spese accessorie, applicato al proprio mutuo con i tassi usurari che ogni tre mesi la Banca d'Italia pubblica sul proprio sito.

Se il Taeg applicato al proprio prestito ipotecario supera quello che la legge fissa come tetto massimo consentito, allora si è davanti a un mutuo usurario.

Il discorso non vale solo per il limite in vigore al momento dell'accensione del mutuo ma per tutta la durata del piano di rimborso.

Un finanziamento immobiliare, dunque, pur non essendo usurario al momento della stipula può diventarlo nel corso degli anni a causa dei cambiamenti che si verificano nel mercato e che determinano una fluttuazione nei tassi usurari.

Come accennato, il limite viene infatti fissato ogni tre mesi da Banca d'italia, aggiungendo quattro punti percentuali ai tassi medi rilevati aumentati di un quarto.

La differenza tra la soglia e il tasso medio non può superare gli 8 punti percentuali.

Se il tasso di mora, le penali e le varie spese, tutte messe insieme superano il tasso soglia, stabilito dalla legge antiusura 108/96, anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate.

Come farsi rimborsare per dei mutui a interessi usurari

Per prima cosa, è bene ribadire che si parla parla di usura quando il corrispettivo di una prestazione in denaro consistente nella richiesta di interessi, spese e commissioni costituisce un costo totale finanziario estremamente esoso in relazione alla categoria della prestazione, all'entità della prestazione ed alle dinamiche finanziarie del mercato.

Si tratta, pertanto, di un'applicazione sui finanziamenti concessi dagli istituti di credito e dalle società finanziarie ai propri clienti di tassi di interesse effettivi che, sommando il tasso nominale e tutti gli oneri relativi alla concessione del credito, superano il limite consentito dalla legge sull'usura.

Questa norma stabilisce, infatti, delle soglie (TEGM) oltre le quali gli interessi sono considerati usurari.

Attualmente, i tetti stabiliti nel secondo trimestre 2014 da Bankitalia vanno dall'8,66% dei mutui ipotecari a tasso variabile al 10,46% del tasso soglia per i mutui a tasso fisso.

Sono diminuite rispetto al 2013 anche le soglie dei tassi dei prestiti finalizzati, sia dei finanziamenti con importi fino a 5 mila euro (19,06%), sia dei prestiti con importo oltre i 5 mila euro (16,22%).

Ma non finisce qui: per i tassi soglia relativi alla cessione del quinto c'è il 19,10% sugli importi fino a 5000 euro e il 18,37% per quelli superiori, mentre il tasso previsto per il credito personale è del valore del 18,77%.

Ulteriori paletti anche per i conti correnti: il tasso relativo all'apertura di un conto per importi fino a 5 mila euro è al 18,35%, mentre per gli importi superiori è al 16,57%.

L'argomento è molto complesso e tante sono le sentenze emesse negli ultimi anni dalla Corte di Cassazione in materia.

Dall'altra parte, gli istituti di credito, per salvaguardarsi hanno introdotto negli anni clausole di salvaguardia nei contratti stipulati con i clienti, determinandone eventuali interessi di mora e maggiorazioni, clausole con le quali le banche limitano il tasso massimo alla soglia stabilita.

Questo porta quindi a non generalizzare e ad esaminare ogni singolo caso, facendo una verifica delle condizioni generali del proprio contratto e analizzando alcuni importanti fattori, come le spese relative alla gestione della pratica, le penali, istruttoria, perizia, incasso rata ed eventuali polizze obbligatorie, fattori che potrebbero far rivelare al contribuente di avere in mano dei finanziamenti che oltrepassavano il tasso soglia già al momento della stipula.

La questione è seguita da anni da un'associazione dei consumatori, la quale afferma che, in base ad una recente sentenza della Cassazione quando il tasso di mora, le penali e le varie spese, tutte messe insieme superano il tasso soglia, stabilito dalla legge antiusura 108/96, anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate.

Altre sentenze della Cassazione hanno dato nuovi spunti al tema dell'usura bancaria, sottolineando come i tassi possano essere dichiarati usurari anche nel corso di un rapporto di finanziamento (la cosiddetta usura sopravvenuta), non solo nel momento in cui sono pattuiti (usura originaria o preventiva.

L'ultima decisione importante in materia è del 10 gennaio 2014 e arriva dal Collegio di Coordinamento dell'Arbitro bancario finanziario il quale, accogliendo le ultime sentenze sull'usura sopravvenuta, trasforma i mutui a tasso fisso in variabile, ma solo al ribasso.

Ciò significa che il tasso fisso del 10% previsto per un mutuo a 20 anni stipulato in passato può considerarsi usuraio, visto che nel corso della vita del contratto il tasso soglia di usura è sceso ben al di sotto, con un minimo nel primo trimestre del 2011 al 6,28%.

Il tasso può diventare quindi usuraio nel corso della vita del finanziamento semplicemente in funzione delle mutate condizioni di mercato.

Per tutelarsi, il consumatore deve stare attento in particolare ad un fattore: il tasso di mora, che consiste nell'interesse che la banca richiede quando il cliente non riesce a pagare una rata.

Questo fattore è fondamentale per annullare il mutuo, perché nei casi di superamento del tasso soglia il mutuo diventa nullo solo se subentra il tasso di mora e non quando i cittadini pagano regolarmente le rate. E anche se non applicato, concorre al tasso effettivo globale, che deve essere inferiore al tasso d'usura.

Verificare se esiste un'anomalia non è difficile. Basta, infatti, chiedere un estratto conto e i renditoconti delle rate alla propria banca, che è obbligata a fornite tutti i documenti degli ultimi 10 anni, inclusi contratti di mutui e conti correnti a meno che non ci sia la prescrizione.

Se il contribuente rientra in questa categoria, può allora chiedere il rimborso integrale degli interessi pagati su mutui, leasing e finanziamenti, avendo inoltre la facoltà di non corrispondere gli interessi relativi alle rate residue.

Ricordiamo che sul sito della Banca d'Italia è possibile aggiornarsi sugli attuali TEGM del trimestre in corso.

Effettuare la richiesta di rimborso per dei mutui ad interessi usura

Ci sono molte società specializzate che offrono un servizio di analisi gratuita del mutuo per verificare se si è rimasti vittima di usura bancaria.

Ovviamente se la verifica è positiva, ci si può affidare a loro per il recupero degli interessi.

Altrimenti si segue la strada tradizionale e si chiede alla propria banca l'estratto conto e i rendiconti delle rate pagate.

Si ricorda che un istituto bancario ha l'obbligo di fornire al contraente tutti i documenti inerenti agli ultimi dieci anni.

Oltre alle società specializzate nel settore, dopo la sentenza si sono attivate anche le associazioni a tutela del consumatore.

Usura sopravvenuta

Con il termine usura sopravvenuta ci si riferisce all'ipotesi di superamento del tasso soglia di usura intervenuto nel corso del rapporto di finanziamento.

Ora, secondo le norme di interpretazione autentica della legge anti usura, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento. Ne conseguirebbe, dunque, che la rilevazione dell'eventuale tasso di usura sia esclusivamente circoscritta al momento in cui ha origine il rapporto di finanziamento.

Per l'Arbitro Bancario Finanziario, invece (decisione 4374/13) dal superamento del tasso soglia in corso di rapporto, deriva l'inopponibilità al cliente di tassi eccedenti, non potendo l'ordinamento ammettere il pagamento di interessi in misura superiore al tasso soglia trimestralmente rilevato.

E dunque, nel caso in cui il superamento del tasso soglia si sia verificato in conseguenza di sopravvenuti mutamenti regolamentari nella normativa sul calcolo del Tasso Effettivo Globale (TEG), la banca (la finanziaria o Poste Italiane) è tenuta, su richiesta del cliente, al ricalcolo degli interessi dovuti a partire dal momento dell'applicazione dei nuovi criteri e a restituirgli la differenza tra l'importo degli interessi addebitati in base al contratto e il tasso soglia vigente pro-tempore.

Facciamo un esempio pratico: Bankitalia ha stabilito che fino al 31 dicembre 2009, al fine di verificare il rispetto del limite oltre il quale gli interessi sono sempre usurari, le banche, le finanziarie e Poste Italiane devono escludere dal calcolo del TEG gli oneri assicurativi imposti per legge direttamente a carico del cliente. A partire dal 1° gennaio 2010, invece, Bankitalia ha previsto, per il calcolo del TEG, l'inclusione anche degli oneri assicurativi.

Ne deriva che, se, a partire da gennaio 2010 vengono corrisposti interessi superiori alla soglia dell'usura pro-tempore vigente, la banca, su reclamo del cliente, dovrà provvedere al ricalcolo degli interessi decorrenti dal 1 gennaio 2010 sulla base di tassi determinati includendo gli eventuali oneri assicurativi legati al prestito e restituire al cliente la differenza tra l'importo degli interessi addebitati in base al contratto e il tasso soglia vigente pro-tempore.

Sulle somme così determinate dovranno essere corrisposti al cliente anche gli interessi al tasso legale dalla data dell'eventuale richiesta, fino al soddisfo.

Naturalmente, medesima procedura va seguita anche qualora, nel corso del prestito, i tassi contrattuali risultassero superiori alla soglia di usura per effetto della diminuzione di quest’ultimo, che viene determinato dalle competenti autorità con cadenza trimestrale sulla base dei tassi medi rilevati per il comparto considerato.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.