Accollo del mutuo - di cosa si tratta, quando conviene e come funziona

Che cos'è l'accollo del mutuo, quando è conveniente questa operazione e come funziona nel dettaglio: tutte le informazioni disponibili.

L'accollo del mutuo è l'operazione di trasferimento del mutuo all'acquirente quando si acquista una abitazione su cui grava già un mutuo ipotecario. In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente. In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

A fronte dello accollo del mutuo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.

Se il mutuatario è il costruttore, nel caso assai frequente che abbia realizzato più unità immobiliari contemporaneamente, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.

Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite. Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.

Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo). Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio.

Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante liberante. Le banche possono non aderire all'accollo liberatorio, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.

Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato.

Dato che i tempi d'annotamento a volte sono lunghi (anche un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

È evidente che si debba pretendere dal costruttore il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita. Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

Comprare casa con l'accollo del mutuo

Il mutuo ipotecario che grava sulla casa da acquistare deve essere estinto anticipatamente, allo scopo di consentire la cancellazione dell'ipoteca prima della stipula dell'atto di vendita della casa (o, contestualmente ad essa). Spesso, però, l'acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l'acquisto della casa. Si presenta allora un'altra possibilità, l'accollo del mutuo.

Accollarsi significa assumere un obbligo. L'accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Con l'accollo l'acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. Per l'acquirente il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.

Il risparmio è notevole. Anche il venditore ha dei vantaggi, se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007, perché non deve estinguerlo anticipatamente, pagando la relativa penale. Ricordiamo infatti che, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani entrata in vigore proprio nell'aprile del 2007) sono nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

L'accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti.

Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente. L'acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l'accollo comporta l'accettazione di tutte le condizioni già fissate. Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l'importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente.

Chi deve fare maggiore attenzione, però, è il venditore. Abbiamo visto che l'accollo consiste nell'assunzione di un obbligo da parte dell'acquirente, ma ciò non comporta sempre la liberazione del debitore originario. Chi ha contratto originariamente il mutuo rimane responsabile del regolare pagamento delle rate, a meno che la banca non dichiari espressamente di liberarlo.

Il venditore, insomma, deve sapere che anche se l'acquirente dichiara nell'atto di compravendita di accollarsi il mutuo, ciò nonostante chi ha originariamente stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca. La legge parla di responsabilità in solido, e ciò vuol dire che la banca può rivolgersi indifferentemente all'acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, che era il debitore originario.

Questo è un aspetto molto importante, perché spesso si è portati a credere che con l'accollo ci si libera del mutuo, mentre ciò non è sempre vero. E' vero che a garanzia del mutuo c'è l'ipoteca sull'immobile, che segue la proprietà di quest'ultimo, quindi l'acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa, tuttavia dobbiamo tenere presente che per la banca è molto più facile chiedere il pagamento al debitore originario, dato che la legge glielo consente, anziché iniziare subito la procedura, lunga e costosa, per l'espropriazione dell'immobile.

Per essere liberato dall'obbligo di pagare le rate del mutuo il venditore deve ottenere una dichiarazione espressa dalla banca. La banca, insomma, deve dire esplicitamente, ovviamente in forma scritta, che intende liberare il debitore originario. Solo in questo modo il venditore potrà stare tranquillo. La banca, naturalmente, rilascerà questa dichiarazione solo se riterrà di poter fare affidamento sul nuovo debitore, facendo gli stessi controllo che esegue di solito prima di concedere un nuovo mutuo. Per la banca, infatti, la persona del debitore ha un'importanza fondamentale.

Può accadere che un mutuo sia concesso a Tizio e non a Caio, in considerazione del suo reddito, della sua situazione patrimoniale o di altre valutazioni. Se il nuovo debitore non le piace, la banca si riserva la possibilità di chiedere i soldi al debitore originario. Ecco perché è sempre meglio concordare con la banca l'eventuale accollo del mutuo prima della compravendita.

Accollo interno di mutuo ipotecario

Quando il creditore eroga un prestito al debitore, il debitore può successivamente "accollare" (nel senso di trasferire) gli obblighi assunti ad un terzo. Se si verifica una simile circostanza, l'operazione di trasferimento del debito assume la denominazione di accollo, il debitore viene indicato come accollato ed il terzo definito soggetto accollante.

Il creditore, dal canto suo, può aderire o meno all'accollo. La mancata adesione all'accollo da parte del creditore ha come conseguenza la rilevanza esclusivamente interna (ai rapporti tra accollato ed accollante) dell'accollo. L'accollo si definisce, in questo caso, anche interno. Il debitore conviene con il terzo l'assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest'ultimo, senza tuttavia attribuire alcun diritto al creditore né modificare l'originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto.

Se, invece, il creditore aderisce all'accollo, questo viene allora definito come esterno. L'accollo esterno può essere cumulativo, qualora vi sia stata adesione all'accollo da parte della banca, senza efficacia liberatoria nei confronti dell'originario debitore. In tale evenienza la posizione dell'accollato si trasforma da debitore principale in garante, mentre il terzo accollante assume il ruolo di debitore principale.

Quando, aderendo all'accollo, il creditore libera l'accollato, l'accollo si dice liberatorio, il che implica che l'accollante assume come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio. L'accollato viene completamente sollevato dai suoi obblighi verso il creditore, sia in qualità di garante che come debitore principale.

Dunque l'accollo può essere interno o esterno. L'accollo esterno, a sua volta, si distingue in liberatorio o cumulativo.

Quando l'accollo esterno cumulativo e l'accollo interno sono equivalenti

Nel caso particolare di accollo di un finanziamento assistito da garanzia reale ipotecaria (quale è il mutuo ipotecario) non v'è sostanziale differenza fra accollo interno ed accollo esterno cumulativo. Infatti, sussiste comunque a carico del creditore l'onere di escutere prioritariamente il bene ipotecato, divenuto di proprietà del terzo acquirente/accollante; con la conseguenza che, anche in caso di mancata adesione all'accollo da parte della banca (accollo interno) quest'ultima non potrà in nessun caso aggredire direttamente il patrimonio del debitore originario, se non dopo avere inutilmente (in tutto o in parte) fatto valere le proprie ragioni sul bene specificamente vincolato alla soddisfazione del suo credito.

In questo senso, dunque, la posizione dell'accollato finisce per essere in tutto e per tutto analoga a quella che si determina quando il creditore abbia aderito all'accollo (accollo esterno) sia pure non liberando il debitore originario (accollo esterno cumulativo).

Pertanto, nell'ambito di accollo di un mutuo ipotecario la fattispecie dell'accollo esterno cumulativo (al quale la banca abbia comunque aderito) e quella dell'accollo interno (al quale la banca non abbia aderito) non possano che essere trattate allo stesso modo.

Ora, la Circolare n. 139/91 della Banca d'Italia stabilisce che in caso di accollo di mutuo da parte di un terzo (accollante) senza liberazione del debitore originario (accollato), una eventuale segnalazione di sofferenza debba essere effettuata al solo nome dell'accollante.

Ne discende che, nel caso di mutuo assistito da garanzia ipotecaria, una eventuale segnalazione di sofferenza alla Centrale Rischi CR della Banca d'Italia, anche nel caso di accollo interno (accollo cioè a cui la banca non ha aderito), deve essere effettuata al solo nome del terzo accollante. Pertanto è illegittima la segnalazione a sofferenza in CR a nome dell'accollato.

Così ha stabilito il Collegio di coordinamento dell'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione numero 611/14.

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  • Borsa 27 febbraio 2015 at 18:59

    Ho chiesto di rinegoziare il mutuo questo è il risultato: capitale residuo 129.234 euro, rate rimaste 212 (18 anni), tasso nominale in corso 2,32% su base annua 2,34480, taeg apertura 2,419% calcolato su base anno 12 mesi , teg apertura idem al taeg, spread 2,150% + (mi dice il direttore), "eurirs" 4 anni (oggi è 0.20%), risultato rata euro 743.62, tutto ricalcolabile tra 5 anni, mutuo variabile.

    Secondo me non male (pago 850 oggi), ma cosa mi può comportare il passaggio dall'euribor a 3 mesi che avevo, a questo?

    La Deutsche bank invece, per andare con loro mi offrono: euribor 3 mesi 0.054% + 2 % di spread (variabile misto) tutto ricalcolabile a 2 o 5 o 7 anni, taeg 2.0740%, tutto calcolato però a 240 rate (20 anni), risultato E 655.90 (non male manco questo) con la BCC mi verrebbe poco di più ripartendo dai 20 anni, con Banca Intesa stesso discorso ma con euribor 1 mese.

    Oltre al discorso della mia preoccupazione del passare da euribor a irs, la mia idea è quella di passare con Deutsche per rivedere tra 2 anni come si comporta l'euribor (anche perchè più basso di così non può andare).

    Secondo voi il ragionamento fila o c'è qualche inghippo strano che mi sfugge?

    • Ludmilla Karadzic 28 febbraio 2015 at 06:12

      L'IRS (interest rate swap) è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l'importo complessivo da rimborsare (nel caso specifico almeno per i prossimi 4 anni).

      L'euro inter bank offered rate (EURIBOR) è l'indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l'ammontare delle singole rate né l'esborso complessivo cui va incontro. Nel caso specifico la rata potrebbe cambiare ogni tre mesi, salvo rivedere il contratto ogni 2, 5 o 7 anni.

      Lei, dunque, è di fronte alla classica scelta fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso. Nessuno è in grado di dire, naturalmente, quale sia in assoluto l'opzione migliore, a meno di non possedere facoltà divinatorie.

      Tuttavia lei è molto vicino alla realtà nel momento in cui scrive che l'EURIBOR più basso di così non può andare, anche se la conclusione è poi incoerente con l'opinione espressa.

      L'offerta EURIRS sembra ottima, anche considerando la durata del piano di ammortamento (18 anni) per il capitale residuo. Dunque, il discorso per adottare la scelta verso il mutuo più adatto alle proprie esigenze (e sempre di questo si tratta, più che di cogliere l'affare del secolo) si sposta sulla valutazione della sostenibilità della rata nel breve periodo (743 euro/mese contro i 655 euro/mese), atteso anche che, a meno di sconvolgimenti geopolitici, la variabilità dei tassi di interesse è destinata a muoversi entro bande di oscillazione molto strette.