Mutuo ed ipoteca di diverso valore - conseguenze

Supponiamo che il valore dell immobile sia 100: la banca A chiede iscrizione di ipoteca per 100, la banca B chiede iscrizione di ipoteca per 150.

Segue un periodo di crisi immobiliare con abbattimento del valore dell'immobile. I tassi di interesse salgono (un po' come sta avvenendo e avverrà ancor di più nei prossimi mesi).

Il proprietario dell'immobile acquistato con mutuo ipotecario a tasso variabile diventa insolvente. La casa viene sottoposta a pignoramento ed espropriata.

Il piano di ammortamento segna capitale residuo ancora a 100 al momento dell'interruzione dei pagamenti rateali (in virtù della crescita dei tassi di interesse).

Le spese per le procedure giudiziali, di pignoramento ed espropriazione, gli interessi legali e di mora per i mancati pagamenti delle rate fino alla vendita all'asta assommano a 30. La casa viene venduta all'asta a 50

Il debito accumulato del mutuatario è di 130 euro.

Il mutuatario ha anche altri creditori per somme importanti, ma non garantite da ipoteca. E, guarda caso, con un colpo di fortuna riceve una eredità di 80 euro subito dopo la vendita della casa (o li vince giocando al superenalotto, fate voi).

La banca A intasca i 50 euro ricavati dalla vendita all'asta. Può arraffare solo altri 50 dall'eredità del debitore, avendo privilegio ipotecario per 100. Per i restanti 30 dovrà competere pari a pari e "scannarsi" con gli altri creditori in base al principio di proporzionalità dei crediti.

La banca B, invece, intasca i 50 euro ricavati dalla vendita all'asta. E mette subito le mani anche sui restanti 80 (aveva ipoteca per 150). E quindi lascia gli altri creditori a bocca asciutta.

Questo dal punto di vista delle banche.

Il debitore deve sapere che il valore di iscrizione ipotecaria è tanto maggiore quanto meno solvibile è giudicato il mutuatario dalla banca.

E, inoltre, per lui è importante capire che il valore di iscrizione ipotecaria rappresenta un costo, in quanto i signori notai (un'altra fra le tante caste di questo paese) si fanno pagare la parcella in relazione al valore dell'ipoteca.

Che ci sia un accordo fra ABI e Consiglio Nazionale del Notariato? Come dice Antonio a pensar male si fa peccato, ma spesso ci si "azzecca".

6 novembre 2012 · Lilla De Angelis

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