Mutuo ipotecario » tutto ciò che devi conoscere prima della stipula

La guida al mutuo ipotecario » Tutto ciò che devi conoscere prima della stipula

Fra le varie tipologie di mutui previste dalla legge italiana, esiste il cosìddetto mutuo ipotecario, che viene garantito, come dice il nome stesso, dall'ipoteca sugli immobili.

Uno dei motivi infatti per cui il prestito per l'acquisto della casa viene effettuato dalla banca è quello appunto di potersi rivalere su un’immobile in caso di possibili insolvenze da parte del debitore.

Il mutuo ipotecario è quello utilizzato più di frequente in casi del genere, e consiste praticamente nell’andare ad iscrivere una ipoteca sull’immobile stesso che si sta acquistando.

Obiettivo dell'articolo è informare il lettore su questo tipo di contratto di prestito (mutuo).

La guida al mutuo ipotecario » Definizione giuridica del mutuo ipotecario

Il mutuo, come già accennato, è un contratto di prestito. Infatti, consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo entro un determinato tempo e secondo modalità concordate dettagliatamente definite nel contratto sottoscritto tra le parti.

E' regolato dall'articolo 1813, e successivi, del codice civile, il quale recita Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.

Il mutuo, però, è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.

Percio, è bene dire che si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un'ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario oppure di altro soggetto (terzo datore di ipoteca) disponibile a fornire tale garanzia.

Il mutuo ipotecario può essere disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario.

Un credito ipotecario a medio e lungo termine è fondiario quando l'importo del finanziamento da concedere non supera l'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia.

Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:

La forma dell'atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato (mettendolo in vendita) senza bisogno di ottenere una sentenza del giudice.

La guida al mutuo ipotecario » Prima della stipula - Il preliminare di vendita

Il mutuo è utile, di solito, a chi sta per acquistare una casa per la prima volta.

Ma prima della stipula, è bene sapere che l'acquisto di un immobile è una pratica non semplice, piena di insidie e di clausole complicate.

In questa sezione introdurremo al lettore il preliminare di vendita, una forma di contratto che tutela sia l'acquirente di un immobile, sia il venditore.

Il preliminare di vendita

Il preliminare di vendita, compromesso, è il contratto con il quale venditore ed acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata:  ad esempio per l'acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.

Con la firma del preliminare il venditore e l'acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d'acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata. La proposta d'acquisto - di solito un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare - è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Tale somma resta "bloccata" (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell'acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del "sacrificio" subìto dall'acquirente l'affare venga concluso. La sottoscrizione del  preliminare, che è anch'essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di "caparra", impegna, invece, da subito entrambe le parti.È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

  1. fissare una durata la più breve possibile;
  2. prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l'acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell'acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest'ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge.

Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l'accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall'affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

Quest'ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell'immobile e le garanzie).

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Ricordiamoci che l'acquisto di una casa è un passo importante e spesso costituisce l'investimento più importante della famiglia.

La guida al mutuo ipotecario » Il mutuo in pillole

Il mutuo ipotecaro è un finanziamento a medio/lungo termine, (in genere da 5 a 30 anni) erogato da un istituto di credito e concesso per acquistare o ristrutturare un immobile (anche in costruzione), e che prevede l'assunzione dell'impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.

Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

Cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

La banca valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell'immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Quali sono gli elementi principali che il cliente deve valutare?

Il cliente deve valutare: l'importo del finanziamento e della rata, il tasso offerto dalla banca (ossia il costo del finanziamento), la durata e le spese per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, perizia dell'immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio). Al momento della richiesta del mutuo il cliente potrà inoltre richiedere: il Foglio Informativo del mutuo dove trova tutte le informazioni relative alle voci sopra indicate, il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo, una copia del contratto in bianco, il documento di sintesi e la Guida gratuita " Il mutuo per la casa" di Banca d'Italia.

Come è composto il tasso applicato al mutuo?

Il tasso d'interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all'ingrosso. Per i tassi variabili può essere l'Euribor o il BCE,mentre per i mutui a tasso fisso è l'IRS. Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all'altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all'ingrosso.

Quali tipi di mutuo esistono?

Tasso variabile

Il tasso d'interesse previsto per questo mutuo può modificare nel tempo in base all'andamento dell'indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite,secondo l'andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto.

Tasso fisso

Il tasso d'interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, come l'importo delle singole rate.

Tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Due tipi di tasso

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Tasso variabile entro limiti prefissati

Formula che adotta una sorta di paracadute: in caso di forte salita dei tassi, l'importo da pagare non può superare un certo tetto prefissato, detto "cap".

Cos'è il piano di ammortamento?

Si tratta del piano di rimborso del mutuo con l'indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi) da pagare e relative scadenze. Per il mutuo a tasso variabile è calcolato sul tasso al momento della stipula e quindi fornisce un'indicazione dimassima del valore delle rate che possono modificarsi ad ogni variazione del parametro di riferimento.

Quali sono i costi accessori da valutare?

Oltre alle voci di spesa da sostenere nei confronti della banca, come i costi per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio), il consumatore deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi prestati da soggetti terzi come: i corrispettivi previsti per il perito che valuta l'immobile, per il notaio, per l'eventuale intermediario finanziario qualora esistente, ed il costo dell'imposta sostitutiva.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese, invece, quali ad esempio quelle notarili, non sono comprese.

Una volta scelto il mutuo il denaro è subito disponibile?

No, dalla scelta del mutuo all'erogazione del finanziamento, in caso di valutazione positiva da parte della Banca, possono passare diversi giorni, nei quali si attivano le procedure necessarie per arrivare all'incontro con il notaio per la stipula del contratto. In questo periodo di tempo il cliente si occuperà di consegnare i documenti richiesti, la banca procederà con la valutazione della situazione del cliente e la perizia dell'immobile. Quando il cliente avrà scelto il notaio, la banca fornirà a quest'ultimo tutta la documentazione necessaria per le attività notarili al fine di arrivare alla data di stipula con il finanziamento pronto.

Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?

Il ritardato pagamento di una rata genera un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull'importo delle rate non pagate per l'intero periodo di ritardo rispetto alle scadenze prestabilite. Oltre agli interessi di mora, quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare tale inadempimento ad enti pubblici e privati costituiti per il controllo ed il rischio del credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l'ottenimento di nuovi finanziamenti.

Cos'è la portabilità del mutuo?

La portabilità del mutuo è la possibilità di poter spostare senza spese un mutuo (e la relativa ipoteca) da una banca ad un'altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per tipologia di tasso. L'importo richiesto alla "nuova" banca sarà finalizzato esclusivamente all'estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà possibile chiedere somme aggiuntive né modificare il contratto.

A cosa serve l'ipoteca

Dal momento in cui viene iscritta l’ipoteca sull’immobile, l’ente che ha erogato il finanziamento può avvalersi di tale diritto in caso di insolvenze da parte del debitore: in pratica può vendere l’immobile all'asta così da avere a disposizione la somma richiesta per l’estinzione del debito. Attraverso le aste immobiliare, la banca o chi per lei può arrivare a ricavare dalla vendita una percentuale variabile fra il 150 ed il 300 percento del prestito finanziato.

La guida al mutuo ipotecario » Il prospetto Esis

ESIS è l'acronimo di European Standardised Information Sheet. Il prospetto ESIS ti aiuta a scegliere il mutuo più conveniente fra le numerose offerte che ti vengono proposte e che risultano non comparabili in quanto riferite ciascuna a parametri ed informazioni diverse e non standard.

ESIS è un prospetto standard che consente di confrontare agevolmente ed in modo omogeneo le diverse offerte di mutuo. E' stato sottoscritto tra le associazioni bancarie europee, tra cui anche l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), e le associazioni europee dei consumatori, il Codice Europeo per i Mutui Casa.

Le banche che aderiscono al Codice si impegnano a diffondere alla clientela sia informazioni di carattere generale, come la descrizione dei diversi tipi di mutuo, sia informazioni personalizzate, costruite sulla base di una specifica richiesta di mutuo.

Queste ultime vengono rese disponibili tramite il Prospetto informativo, standardizzato a livello europeo, detto ESIS (European Standardised Information Sheet) che, oltre ad offrire il vantaggio di riassumere le caratteristiche del mutuo richiesto, rende finalmente confrontabili, in modo omogeneo, le diverse offerte delle banche.

Informazioni contenute nel prospetto ESIS

Una volta che si è individuato il finanziamento adeguato, si può chiedere alla banca il Prospetto ESIS. Il Prospetto è formato da 15 voci, vediamo quali:

1) Il primo punto contiene il nome della banca alla quale ci si è rivolti per il mutuo.

2) Questa sezione contiene informazioni su:

3) Questa sezione fornisce informazioni su:

4) TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). E’ indicato l’importo del TAEG che è un indicatore sintetico del costo totale del credito espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso che comprende le componenti accessorie del finanziamento.

5) Ammontare del finanziamento richiesto e valuta. Viene riportato l’importo finanziato, espresso in euro o nella valuta indicata nel contratto (ad esempio dollari USA).

6) Durata del contratto. Qui viene indicata la durata complessiva del finanziamento compreso il periodo in cui il mutuatario paga solo interessi (preammortamento).

7) Numero e frequenza dei pagamenti. Sono indicati:

8 ) Mutui con rimborso rateale. In questa sezione viene indicato l’ammontare della rata calcolato secondo il tasso a regime. Il piano di ammortamento complessivo è comunque fornito in allegato al Prospetto.

9) Mutuo con rimborso del capitale in un’unica soluzione. Esistono mutui che prevedono da una parte il pagamento dei soli interessi, dall'altra la sottoscrizione di uno strumento finanziario, ad esempio una polizza assicurativa, grazie al quale verrà rimborsato il capitale in un’unica soluzione alla scadenza. In questo caso la banca indica:

10) Elenco delle spese accessorie una tantum. La banca fornisce:

11) Spese accessorie ricorrenti. In questa sezione sono riportate:

12) Rimborso anticipato. La banca indica:

13) Ufficio reclami della banca. Sono indicati i riferimenti dell'Ufficio reclami al quale il cliente può rivolgersi per eventuali problemi legati all'applicazione del Codice.

14) Piano d’ammortamento. La banca fornisce un allegato con il piano di ammortamento indicativo, specificando per tutte le rate la quota capitale e la quota interessi.

15) Obblighi per il mutuatario. La banca indica se il cliente è tenuto o meno a domiciliare presso la banca:

La guida al mutuo ipotecario » Le insidie nascoste nella sottoscrizione

E' bene imparare a leggere tra le clausole dei contratti che variano da una banca all'altra. L'acquisto di una casa con un mutuo, non può prescindere da una regola generale. Comunque, bisogna essere consapevoli di restituire il finanziamento senza difficoltà.

Per non correre rischi servono informazioni chiare su numerosi elementi del contratto.

Prima cosa: scelta del tasso.

TASSO FISSO-VARIABILE

Probabilmente un mutuo a tasso fisso costa complessivamente di più rispetto a uno a tasso variabile, ma permette di calcolare con certezza il rapporto tra la rata mensile e il reddito familiare.

Il tasso variabile può comportare un costo complessivo inferiore, ma espone, soprattutto nei primi anni del rimborso, al rischio di un incremento, anche consistente, della rata mensile.

Rivolgendosi alla banca, bisogna chiedere se i suoi mutui consentano di passare periodicamente dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Ci sono anche contratti a tasso variabile ma a rata fissa, nei quali, la variazione del tasso, non incide sull'esborso mensile ma sulla data del rimborso.

Gamma costi accessori

La gamma dei costi accessori, varia da una banca all'altra, eD informarsi su questi è un'altra regola da seguire con rigore.

Alcune banche, ad esempio, addebbitano al cliente spese per l'istruttoria della pratica.

Ci sono poi istituti che affidano la valutazione della casa ad un perito nominato da loro, con costi a carico del cliente che variano da banca a banca. Altre invece, accettano la stima del perito dell'acquirente.

Preammortamento

In alcuni casi ci sono banche che prevedono un periodo di pre-ammortamento, durante il quale si pagano
solo interessi, prima della restituzione del capitale. Gli interessi si pagano sull'intera somma data a prestito e possono avere un ammontare anche molto elevato.

Assicurazione

Tutti i mutui prevedono che la casa ipotecata venga assicurata per tutta la durata del contratto.

Alcune banche richiedono che al mutuo siano collegate coperture assicurative ulteriori, relative alla tua persona, il cui costo in certi casi viene pagato per intero al momento in cui il mutuo viene erogato, in altri casi viene spalmato sulle singole rate di rimborso.

Importo per l'iscrizione dell'ipoteca

L'importo per il quale viene iscritta l'ipoteca incide sul compenso del notaio. Di norma, le banche richiedono un'ipoteca che le garantisca fino al doppio della somma prestata, ma ci sono banche che si accontentano di un'iscrizione per un importo più basso.

Costi vivi

Ogni banca può poi porre una serie di costi vivi a tuo carico. Ad esempio spese di incasso della rata, spese di comunicazione postale, che possono determinare differenze di costo anche consistenti, dal momento che sono solitamente pagate in relazione a ciascuna rata di rimborso.

Imposte

Tutti i mutui fondiari sono soggetti ad un'imposta che la banca versa al fisco per conto del cliente, in sostituzione di alcuni tributi.
L'importo di questa imposta viene trattenuto al cliente al momento in cui il mutuo viene erogato, ed è bene tenerlo in considerazione, perchè ammonta allo 0,25% del mutuo, nei casi di acquisto della prima casa, mentre sale al 2% nei casi di acquisto di una seconda casa.

I dati su cui basare la scelta del mutuo sono numerosi e spesso difficili da interpretare

I dati da considerare nella scelta di un mutuo sono quindi numerosi ed in certi casi, difficili da interpretare.

Alcuni di essi, in base alla norma sulla trasparenza, sono considerati nella determinazione del TAEG, il tasso che corrisponde al costo effettivo annuo della pratica di finanziamento.

La guida al mutuo ipotecario » Il piano di ammortamento

Il piano d'ammortamento del mutuo ipotecario, in sostanza, ci dice quanto dovremmo pagare.

Quando si parla di ammortamento si intende un'estinzione graduale del debito, mentre il piano non è altro che il progetto che stabilisce con quali criteri verrà estinto.

Una volta fissati i limiti di tempo per estinguere il debito ed il tipo di frazionamento per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si può calcolare il relativo interesse a scalare.

Questo farà in modo che ognuna delle rate sarà composta da una parte di capitale da restituire e da una parte di interessi.

Le tipologie più comuni di piani di ammortamento

Ci sono diverse tipologie di piano di ammortamento del mutuo. Il più comune è il piano d'ammortamento alla francese, che prevede una rata costante nel tempo.

Ma vengono utilizzati anche i piani a rate crescenti, che prevedono il rimborso di rate d'importo sempre maggiori, e quelli a rimborso libero, dove, a differenza dei mutui tradizionali, la rata è composta dai soli interessi e il capitale viene rimborsato liberamente.

Il piano di ammortamento a gestione autonoma

Oltre al piano di ammortamento più diffuso, il piano di ammortamento “francese”, esiste un'altra particolare forma di ammortamento, il piano a gestione autonoma.

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all'interno di determinate “finestre” di tempo.

Ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%.

A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile.

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

A chi conviene il piano di ammortamento a gestione autonoma

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l’estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l’estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po’ di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l’anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con carattersitiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa didi dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell’immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un’unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d’acquisto ed il valore di un’eredità importante, o sa rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l’idea e motivare la scelta.

  1. Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario didi abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l’anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l’ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita vita della sua famiglia.
  2. Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l’imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell'utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
  3. Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall'elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all'avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l’aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i soggetti citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accelerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all'inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avndo avuto l’occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l’occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

Dunque, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

La guida al mutuo ipotecario » Agevolazioni fiscali prima casa

Acquistare l’immobile con un mutuo ipotecario significa anche avere la possibilità di risparmiare sulle imposte o tasse da versare a titolo di Iva, imposta di registro, ipotecarie e catastali e anche di fuire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Per aver diritto alle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi, l’immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo. Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari.

La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per la prima casa è quindi possibile detrarre dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Cosa sono gli oneri accessori al contratto di mutuo

Tra gli oneri accessori sono compresi anche le commissioni per l'attività di intermediazione che spettano all'ente erogante, gli oneri fiscali (inclusa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca), le spese notarili, di istruttoria e di perizia.

Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (per iscrizione o cancellazione ipoteca).

L'importo massimo (comprensivo di oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 Euro, pertanto la detrazione non può mai essere superiore a 687 Euro.
Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.380 Euro, la riduzione d'imposta sarà comunque di 687 euro, cioè il 19% di 3.615 Euro. L'immobile dovrà essere adibito dd abitazione principale.

Nel caso di acquisto di un immobile affittato, per essere considerato prima casa deve essere stato notificato all'affittuario, entro tre mesi all'acquisto, l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto e, entro un anno dalla liberazione, 'immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale. L'acquisto deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo.

Compravendita casa e detrazioni fiscali per il mutuo

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti, al fine di rendere applicabili le detrazioni fiscali per il mutuo, devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

La detrazione per gli oneri relativi ai compensi di intermediazione immobiliare

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 Euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 Euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Quando spettano le agevolazioni fiscali

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso”.

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

Detrazione fiscale delle spese sostenute per l'agente immobiliare

Le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 Euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire dell'intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 Euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d'imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 Euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.

Detrazioni per mutui ipotecari finalizzati alla costruzione della prima casa

Per i mutui stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

L'importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% di 2.582 Euro complessivi.

Detrazioni fiscali per mutui stipulati per l'acquisto della seconda casa

L'importo massimo, compresi gli oneri accessori, su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.066 Euro per ciascun intestatario del mutuo. La detrazione può essere fruita solo per i mutui accesi prima del 1993 per un importo pari al 19% e limitatamente ai seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per eventuali approfondimenti è possibile effettuare il download della guida relativa alle agevolazioni fiscali sui mutui predisposta dalla Agenzia delle Entrate.

Conclusioni sulla detraibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario

Riepilogando, dunque, la legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto della abitazione dichiarato nell'atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale.

Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo.

Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell’intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.

La guida al mutuo ipotecario » Agevolazioni Inps (ex INPDAP)

Esistono mutui agevolati per i pensionati e i dipendenti pubblici, che possono chiedere all'Inps (presso cui è confluito l’Inpdap) un finanziamento agevolato a tasso sia fisso che variabile, con spread più bassi rispetto a quelli di mercato.

Tipologie abitative per le quali può essere erogato il mutuo agevolato INPS

Le abitazioni per le quali può essere erogato il mutuo devono essere ubicate sul territorio italiano e non devono avere le caratteristiche di abitazione di lusso, così come definite dal Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 e successive modificazioni ed integrazioni.

Chi può fruire del mutuo agevolato INPS - Requisiti soggettivi

Possono accedere alla prestazione gli iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, in attività di servizio o pensionati, che vantino un'anzianità di iscrizione e contribuzione alla predetta Gestione non inferiore a tre anni, eventualmente comprensiva di periodi di servizio a tempo determinato. Gli iscritti in attività di servizio devono, all'atto della domanda, essere titolari di contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Il mutuo è concesso per l'acquisto della prima casa:

  1. qualora né l'iscritto, né un componente del nucleo familiare siano proprietari di altra abitazione in tutto il territorio nazionale. Il requisito è considerato sussistente anche nel caso in cui:
    1. - l'interessato o i componenti del nucleo familiare siano proprietari di abitazioni in misura pari o inferiore al 50% di ciascuna di esse, ricevute per successione mortis causa o donazione inter vivos e non fruibili perché gravate da diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
    2. - l'interessato o i componenti del nucleo familiare siano proprietari di abitazioni in misura pari o inferiore al 33% di ciascuna di esse, anche se non gravate da diritti reali di godimento;
  2. qualora l'iscritto, pur convivendo con i genitori proprietari dell'immobile in cui risiede, intenda acquistare un'unità abitativa per costituire un proprio nucleo familiare distinto da quello dei genitori; tale circostanza deve essere dichiarata dall'iscritto in sede di domanda;
  3. qualora l'iscritto, ancorché titolare di un'abitazione, ne sia rimasto privo a seguito di provvedimento giudiziale di separazione e di assegnazione nella disponibilità dell'altro coniuge e/o dei componenti del nucleo familiare; tali circostanze devono essere documentate mediante copia conforme del provvedimento giudiziale; l'iscritto deve, inoltre, documentare di aver acquisito una nuova residenza da almeno un anno rispetto alla data della domanda;
  4. qualora l'iscritto sia comproprietario di un appartamento, per l'acquisto delle residue quote di proprietà da soggetti estranei al proprio nucleo familiare.

Definizione di nucleo familiare per la valutazione dei requisiti di accesso al mutuo agevolato INPS

Si considerano componenti del nucleo familiare: il coniuge non separato legalmente, i figli legittimi, legittimati, adottivi, naturali ed in affidamento, nonché i genitori conviventi di entrambi i coniugi. Lo stato di convivenza e la residenza devono sussistere da almeno un anno rispetto alla data della domanda.

Cointestazione del mutuo agevolato INPS

È possibile cointestare l'atto di mutuo soltanto in presenza di coniugi entrambi in possesso dei requisiti soggettivi.

Nei casi in cui uno solo dei coniugi è in possesso dei requisiti richiesti, l'atto di compravendita dell'abitazione potrà essere intestato ad entrambi i coniugi solo se in regime di comunione dei beni; in tal caso il coniuge non in possesso dei requisiti soggettivi interverrà all'atto di mutuo come parte terza datrice di ipoteca. Qualora invece viga tra i coniugi il regime di separazione dei beni, l'immobile oggetto della compravendita dovrà essere intestato esclusivamente al coniuge in possesso dei requisiti soggettivi.

Importo erogabile per il mutuo agevolato INPS

L'importo massimo erogabile non può superare in nessun caso, tenuto conto anche delle eventuali pertinenze dell'abitazione, il limite di euro 300 mila con riferimento al nucleo familiare.

Questo limite massimo si applica anche se nel nucleo familiare la domanda è presentata dai coniugi entrambi iscritti alla Gestione Unitaria per l'acquisto della medesima unità immobiliare.

Inoltre, l'importo erogabile non può superare il 100% del valore di perizia dell'immobile.

A tale importo può essere aggiunto, a richiesta dell'iscritto e allo stesso tasso di interesse, un ulteriore importo non superiore a 5 mila euro per le spese. L'importo totale erogabile non può, comunque, superare il limite massimo di 300 mila euro.

Il prezzo di acquisto dichiarato nell'atto di compravendita non può essere inferiore all'importo del mutuo concesso, al netto delle eventuali spese finanziate ai sensi del comma precedente.

L'importo delle rate da pagare annualmente non può superare la metà del reddito annuo imponibile del nucleo familiare risultante dall'ultima dichiarazione ai fini IRPEF o dall'ultimo CUD, qualora trattasi di soggetto esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Durata del mutuo agevolato INPS e tassi di interesse

La durata dei piani di ammortamento dei mutui può essere di 10, 15, 20, 25 o 30 anni. Il rimborso avviene in rate semestrali, costanti e posticipate, in funzione del tasso di interesse determinato dall'INPS.

I tassi sono stabiliti con determinazione del Presidente dell'Inps Gestione ex Inpdap. Attualmente, essi risultano fissati nelle seguenti misure:

Spese per l'erogazione del mutuo agevolato INPS

Sull'importo del mutuo erogato sono trattenute anticipatamente le spese di amministrazione. Le spese di amministrazione sono stabilite con determinazione del Presidente dell'INPS Gestione ex Inpdap. Attualmente esse sono state fissate nella misura dello 0,50% dell'importo mutuato.

Sono a carico del richiedente le spese per gli onorari professionali dei tecnici incaricati secondo le norme predisposte per le perizie tecnico-estimative, le spese di iscrizione ipotecaria e le spese per l'onorario corrisposto al notaio, ivi comprese le spese di registrazione e copia degli atti, nonché il costo dell'assicurazione.

Polizza assicurativa a garanzia del mutuo agevolato INPS

A garanzia del mutuo, l'iscritto deve stipulare una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile nei confronti dei terzi, per un importo minimo assicurato di €. 1.000.000. Tale polizza deve coprire altresì i rischi di incendio, fulmine e scoppi in genere, con la previsione di liquidazione del danno a favore dell'INPS limitatamente al residuo debito, a prima richiesta e senza eccezioni.

Il valore dell'immobile da dichiarare ai fini della copertura assicurativa è quello di perizia.

La polizza assicurativa deve essere stipulata con pagamento anticipato del premio, per tutta la durata del mutuo oppure per un decennio, con obbligo di rinnovo fino al termine dell'ammortamento. Nell'eventualità da ultimo contemplata l'iscritto è tenuto a produrre i successivi rinnovi, pena la risoluzione del contratto.

L'iscritto è tenuto a comunicare all'INPS l'avvenuto esercizio della facoltà di recesso dal contratto di assicurazione ed è altresì tenuto, pena la risoluzione del contratto di mutuo, ad effettuare il rinnovo del contratto di assicurazione, presso la stessa o altra compagnia di assicurazione, alle condizioni economiche ritenute più vantaggiose.

La guida al mutuo ipotecario » Agevolazioni per giovani coppie e precari

Il governo, inoltre, ha istituito, con una dotazione finanziaria iniziale di 50 milioni di euro, un Fondo per l'accesso al mutuo per giovani coppie, destinato all'acquisto della prima casa, e riservato ai giovani precari.

Il Fondo è finalizzato ad offrire le garanzie necessarie per poter ottenere un mutuo per l'acquisto della prima casa. Possono accedere al fondo le giovani coppie o i nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, titolari di contratti di lavoro atipici o a tempo determinato.

Requisiti necessari per chiedere il mutuo per giovani coppie

Il finanziamento può essere richiesto dalle giovani coppie coniugate, con o senza figli o dai nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori.

I beneficiari del finanziamento devono avere un' età inferiore a 35 anni e un reddito ISEE complessivo non superiore a 35 mila euro. L’età inferiore a 35 anni è un requisito che deve essere soddisfatto da entrambi i componenti il nucleo familiare.

Per accedere al mutuo per giovani coppie, non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF della coppia deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato.

I componenti del nucleo familiare non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo.

L’esatta interpretazione dei requisiti soggettivi per accedere al Fondo è stata fornita dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri - Dipartimento della Gioventù nella recente lettera circolare del 5/4/2011.

Tipologia dell'immobile da acquistare

L’immobile per il quale si chiede il mutuo per giovani coppie deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.

La superfice dell'immobile non deve superare i 90 metri quadri. Per il calcolo delle superfici si deve intendere la Superficie Utile Abitativa definita ai sensi dell'articolo 3 del decreto ministerialelavori pubblici 10/5/77 numero 801 intesa come superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di muratura, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi.

Nella concessione della garanzia è data priorità a quelle richieste, pervenute nella stessa giornata, nelle quali l’immobile da acquisire è situato in aree qualificate ad alta tensione abitativa dalla delibera del Cipe n 37 del 30 maggio 1985 e successivi aggiornamenti.

Caratteristiche del mutuo per giovani coppie

Il mutuo per giovani coppie deve essere finalizzato all'acquisto della abitazione principale. L’ammontare del finanziamento non deve essere superare i 200.000 euro.

Il tasso applicato e le condizioni del mutuo per giovani coppie sono stabilite dai singoli istituti bancari entro i parametri consentiti dall'accordo tra il Dipartimento della Gioventù e l’ABI.

Il mutuo per giovani coppie può essere sottoscritto con un tasso massimo pari o equivalente a Euribor + 150 punti base per mutui di durata superiore a venti anni ed a Euribor + 120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso variabile, nonché ad un tasso massimo pari o equivalente a I.R.S. + 150 punti base per mutui di durata superiore a venti anni ed a I.R.S. + 120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso fisso.

I finanziatori si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive, oltre all'ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo stato.

Come viene concessa la garanzia del fondo

La Garanzia del Fondo è concessa nella misura del 50% (cinquanta per cento) della quota capitale, tempo per tempo in essere, nei limiti dei mutui concedibili per i quali Consap - quale gestore - ha dato positiva approvazione, degli oneri determinati secondo quanto previsto dalla Convenzione e degli eventuali interessi contrattuali calcolati in misura non superiore al tasso legale in vigore alla data, e comunque per un ammontare non superiore a € 75.000,00 (settantacinquemila/00).

La Garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata ed irrevocabile ed è efficace a decorre, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo.

Banche e finanziarie aderenti all'iniziativa

Possono effettuare le operazioni di erogazione dei mutui garantiti dal Fondo le banche e gli intermediari finanziari che hanno aderito all'iniziativa sottoscrivendo con il Dipartimento della Gioventù apposite convenzioni, il cui schema tipo è stato stabilito nel Protocollo d’intesa tra Dipartimento e Associazione Bancaria Italiana (ABI) del 18 maggio 2011.

Le giovani coppie o i nuclei familiari, in possesso dei requisiti previsti dalla normativa, per accedere ai finanziamenti devono compilare il modello di domanda, allegare la documentazione richiesta e recarsi presso le filiali dei soggetti finanziatori aderenti all'iniziativa.

La guida al mutuo ipotecario » Portabilità o surroga

La surrogazione (o portabilità) del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, ed è stato previsto dalla Legge 40/2007, detta legge Bersani).

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell’ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La guida al mutuo ipotecario » Rinegoziazione o ricontrattazione

La rinegoziazione (o ricontrattazione) del mutuo è un istituto di recente affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca - cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario.

La ricontrattazione del mutuo riguarda principalmente il tasso e/o la durata.

Ai sensi della Legge 244/2007 (legge Bersani) è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.

Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di ricontrattazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.

Con la finanziaria del 2008, per chi decide la ricontrattazione del mutuo con la propria banca diventa legge la possibilità di effettuare l’operazione senza ricorrere al notaio. Il testo della Finanziaria, infatti, precisa che è possibile pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.

La guida al mutuo ipotecario » Sospensione pagamento rate

Spesso capita che il nostro mutuo per l'acquisto della prima abitazione, subisca una brusca impennata, e non siamo qui a specificare i soliti motivi già noti, giornalmente confermati dalla congiuntura economica e dai dati sulla reale situazione del paese.

Per fortuna, c'è la possibilità della sospensione delle rate per chi non riesce più a pagare il mutuo.

Gli eventi che danno diritto all'accesso al fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

Per i mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo c'è la possibilità per le banche di concedere la sospensione. L'ammissione al beneficio e' subordinata esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi riferiti alla persona del beneficiario, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e verificatisi nei tre anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio:

  1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
  2. cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3) del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
  3. morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell'articolo 3, comma 3 della legge 5 febbraio 1992, numero 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all'80 per cento.

In caso di mutuo cointestato, gli eventi di cui al presente comma possono riferirsi anche ad uno solo dei mutuatari».

Chi può accedere al fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

Per accedere alle agevolazioni i beneficiari devono essere in possesso, alla data di presentazione della domanda, dei seguenti requisiti soggettivi:

  1. titolo di proprietà sull'immobile oggetto del contratto di mutuo;
  2. titolarità di un mutuo di importo erogato non superiore a 250 mila euro, in ammortamento da almeno un anno;
  3. indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro.

Inoltre, l'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969 e deve costituire l'abitazione principale del beneficiario alla data di presentazione della domanda.

La sospensione del pagamento delle rate di mutuo non può essere richiesta per i mutui che presentano almeno una delle seguenti caratteristiche:

  1. ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentazione della domanda da parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto stesso, anche tramite notifica dell'atto di precetto, o sia stata avviata da terzi una procedura esecutiva sull'immobile ipotecato;
  2. fruizione di agevolazioni pubbliche;
  3. per i quali sia stata stipulata un'assicurazione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi di cui al comma 479 della legge numero 244/2007, purche' tale assicurazione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo di sospensione stesso».

Cosa copre il fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

Il fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo rimborsa al mutuatario gli oneri finanziari pari alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario, corrispondente esclusivamente al parametro di riferimento del tasso di interesse applicato ai mutui e, pertanto, al netto della componente di maggiorazione (spread) sommata a tale parametro.

Per parametro di riferimento si intende:

  1. per i mutui regolati a tasso variabile, l'Euribor di durata pari a quella usata nel contratto, ovvero in mancanza di parametrizzazione dei tassi all'Euribor, l'Euribor di durata pari alla periodicità di pagamento delle rate;
  2. per i mutui regolati a tasso fisso, il tasso IRS in euro riportato sulla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters di durata pari alla durata residua del contratto di mutuo vigente al momento della sospensione dell'ammortamento, ovvero, se non disponibile, la quotazione IRS riferita alla durata immediatamente superiore.
  3. per i mutui con opzione di scelta di tasso tra fisso e variabile, il parametro di indicizzazione vigente al momento della presentazione della richiesta di sospensione;
  4. per i mutui con tassi con parametri in parte fissi ed in parte variabili, il parametro previsto dalla lettera a) per la quota regolata a tasso variabile ed il parametro previsto dalla lettera b) per la quota regolata a tasso fisso.

Il Fondo opera nei limiti delle risorse disponibili e fino ad esaurimento delle stesse. La sospensione del pagamento delle rate di mutuo non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Una volta ripreso l’ammortamento, il mutuatario dovrà sopportare anche il pagamento della quota interessi delle rate sospese per la parte relativa allo spread applicato dalla banca mutuante.

Cosa NON copre il fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

Il fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo non copre più i costi per:

Note importanti sull'accesso al fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

La sospensione del pagamento delle rate non comporta l’applicazione di nessuna commissione o spesa d’istruttoria.

La sospensione del pagamento delle rate di mutuo si applica anche ai mutui:

  1. oggetto di operazioni di emissione di obbligazioni bancarie garantite ovvero di cartolarizzazione ai sensi della legge 30 aprile 1999, numero 130;
  2. erogati per portabilità tramite surroga ai sensi dell'articolo 120-quater del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, numero 385, che costituiscono mutui di nuova erogazione alla data di perfezionamento dell'operazione di surroga;
  3. che hanno già fruito di altre misure di sospensione del pagamento delle rate purche' tali misure non determinino complessivamente una sospensione dell'ammortamento superiore a 18 mesi.

Regolamento per l'accesso al fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo

Le disposizioni contenute nel presente regolamento si applicano esclusivamente alla domande di accesso al Fondo presentate dopo l'entrata in vigore della legge 28 giugno 2012 numero 92, recante “Disposizioni in materia di riforma del mercato del lavoro in una prospettiva di crescita” in vigore dal 18 luglio 2012.

Il beneficiario presenta domanda di sospensione alla banca presso la quale è in corso di ammortamento il relativo mutuo, secondo il modello disponibile sul sito internet Consap a partire dal 27 aprile 2013.

Nella domanda deve essere indicato il periodo di tempo per il quale viene chiesta la sospensione del pagamento delle rate di mutuo.

Alla domanda deve essere allegata, oltre all'attestazione ISEE rilasciata da un soggetto abilitato, la documentazione indicata nel modello di domanda idonea a dimostrare l'accadimento dell'evento impeditivo del pagamento della rata di mutuo.

La guida al mutuo ipotecario » Le alternative al mutuo

Da un po' di tempo questa parte l'accesso ai finanziamenti per l'acquisto della prima casa è diventato sempre più complicato: purtroppo questo è il contraccolpo della crisi finanziaria che ha investito l'Europa e l'Italia stessa.

Le banche continuano nel loro compito di erogazione di mutui, ma con parametri differenti: chiedono al cliente maggiori garanzie reddituali e finanziano importi inferiori rispetto al valore dell'immobile.

Le banche hanno dunque introdotto politiche di credito più stringenti nella valutazione ed erogazione di finanziamenti che, di fatto, provocano un rallentamento nella concessione del mutuo per l'acquisto della prima casa.

Oggi, è pressoché impensabile erogare un mutuo ad un solo percettore di reddito: è richiesta la firma di almeno due soggetti con reddito e qualora i richiedenti siano una giovane coppia, spesso è richiesta la garanzia dei genitori.

Inoltre, molte banche hanno diminuito l’importo massimo finanziabile, rispetto al valore di perizia dell'immobile, dall'100% a cui ci eravamo abituati, ad un più ridotto 60% o 70%.

Dunque, alla richiesta di maggiori garanzie reddituali si affianca una riduzione dell'importo finanziato dalla banca.

Ad oggi solo pochi istituti arrivano a finanziare fino ad un massimo del 95% del costo della casa.

Esistono però alcune soluzioni intermedie che consentono al cittadino di procurarsi la tanto agognata proprietà.

Le più convenienti sono: la vendita con riserva di proprietà e l'affitto con riscatto.

Vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà, detta anche vendita con patto di riservato dominio, è una forma particolare di vendita in cui il compratore entra in possesso della cosa acquistata, ma non ne acquisisce la proprietà, che rimane invece del venditore, fino a quando il compratore stesso non ha provveduto al pagamento dell'intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

E' disciplinata dall'articolo 1523 del Codice Civile, dove è stabilito che: Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Se alla scadenza dei pagamenti concordati l’acquirente non avra’ interamente pagato quanto pattuito, il venditore avrà il diritto di riprendersi l’immobile e il relativo possesso tramite la semplice richiesta di “risoluzione del contratto”, qualunque cifra avrà pagato l’acquirente.

Il venditore dovrà sostituire le somme riscosse, salvo il diritto di trattenerne una parte a titolo di compenso per l’uso dell'immobile da parte del compratore ed eventualmente il risarcimento di danni subiti dall'immobile.

Il mancato pagamento di una sola rata non da diritto al venditore di richiedere la risoluzione del contratto, salvo che questa non superi un ottavo del prezzo di vendita pattuito tra le parti.

In pratica il prezzo di acquisto dell'immobile viene suddiviso in varie “tranches”, quindi con pagamento frazionato nel tempo, ma il trasferimento della proprietà avverrà solo al momento del pagamento totale del prezzo, nonostante il godimento immediato del bene.

C'è da dire che tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

Nella attuale fase economica recessiva, con la quasi impossibilità di contrarre un mutuo e la restrizione del credito nel campo immobiliare, questa modalità può favorire la compravendita di immobili.

Affitto con riscatto

L’affitto con riscatto è un contratto di affitto di un immobile, con il quale l’inquilino si riserva il diritto di comperare l’immobile affittato entro un predeterminato termine, a un prezzo prestabilito.

Se eserciterà tale facoltà, tutti i canoni da lui versati per l’affitto verranno conteggiati come acconti del prezzo di vendita.

Vediamo come funziona.

Per una specifica abitazione si sottoscrive un contratto di locazione speciale con un canone superiore (anche del 50%) al prezzo del mercato che prevede però anche il rilascio di opzione a favore del locatario che potrà acquistare l’immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate.

Il vantaggio per chi affitta è ottenere uno sconto sul prezzo convenuto.

Tale sconto può essere pari all'intera somma dei canoni di affitto già pagati al momento dell'acquisto, oppure a parti di essi, secondo gli accordi presi.

Lo sconto però diminuisce progressivamente in base alla durata della locazione.

Il futuro acquirente inoltre avrà la certezza di poter comprare tra qualche anno un immobile al prezzo attuale, senza temere una ripresa del mercato immobiliare e un conseguente aumento dei costi.

Per il venditore, invece, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, l'affitto a riscatto permette di avere subito un canone mensile più alto rispetto all'affitto tradizionale e la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, visto che il locatario avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare.

Chi è interessato a stipulare un contratto di affitto a riscatto deve godere di una disponibilità mensile abbastanza elevata perché spesso con il canone maggiorato si paga di più rispetto alla rata di un mutuo.

È conveniente per chi, pur avendo una buona entrata, non può accedere ad un mutuo perché non dispone di garanzie, non ha risparmi sufficienti per pagare un acconto o semplicemente preferisce aspettare che le condizioni dei prestiti siano migliori di quelle attuali.

Conclusioni sulle alternative al mutuo ipotecario per l'acquisto casa

Come già visto, una casa di proprietà è un sogno per molti, ma spesso di difficile realizzazione: le banche concedono il mutuo molto difficilmente, solo in presenza di garanzie e a condizioni attualmente svantaggiose.

Le coppie, soprattutto quelle giovani, rimandano quindi l'acquisto, sperando in tempi migliori.

Ma nel frattempo devono pagare mensilmente il canone di locazione, a volte di poco inferiore a quella che sarebbe la rata del mutuo: soldi gettati, che non si possono recuperare.

Ma in una fase difficile per il mercato immobiliare, in cui chi possiede appartamenti impiega molto tempo per vendere e generalmente a prezzi inferiori di quanto sperato, si stanno facendo nuove tipologie di contratto che offrono benefici a venditori e compratori.

E' bene, quindi, conoscerle e usufruirne a pieno, per far sì che una casa di proprietà non sia mai più, un miraggio.

La guida al mutuo ipotecario » Mancato pagamento delle rate ed esecuzione immobiliare

Sia ben chiaro che il pignoramento non conviene a nessuno. Né al debitore (che perde l’immobile) né al creditore che deve sostenere costi (sia in termini di tempo che economici) per recuperare la liquidità agendo sull’ipoteca e vendendo la casa all'asta (dopo un lungo iter e con prezzi spesso molto inferiori alla media di mercato).

Ma purtroppo le esecuzioni immobiliari sono in aumento. Una tendenza, conseguenza dell'attuale fase di stretta creditizia che colpisce tanto le imprese quanto le famiglie, che trova conferma nel dato delle sofferenze bancarie.

Nell’ultimo bolletino Abi (Associazione bancaria italiana) emerge che a fine anno le sofferenze sono salite al 3,14% rispetto al 2,43% di dicembre 2010. Ma, in caso di mutuo ipotecario, come si arriva al pignoramento e, soprattuto, come si può evitarlo?

La legge italiana dà una mano al debitore che sta pagando un mutuo: prima che il creditore possa sferrare l’ultimo attacco, il debitore può collezionare ben sei cartellini gialli.

L’articolo 40 del Testo unico bancario stabilisce infatti che quando il pagamento di una rata viene effettuato con un ritardo compreso fra 30 e 180 giorni il debitore può evitare azioni esecutive pagando solo gli interessi di mora.

Solo dopo sette ritardati pagamenti scatta il "cartellino rosso" e il creditore può chiedere il rimborso immediato dell'intero debito. Ed eventaulmente far scattare la procedura di pignoramento dell'immobile.

Ma il cartellino rosso scatta anche dopo un solo pagamento in ritardo, nel caso siano trascorsi più di 180 giorni dalla scadenza prestabilita nel piano di ammortamento dell'ente erogante.

Ovviamente, la regola generale è che quando si è in affanno è sempre bene chiarirlo con la banca per cercare di trovare una soluzione concordata rispetto al corso forzoso previsto dalla legge.

Un’altra mano al debitore arriva dalla moratoria sui mutui.

L’Abi, d’accordo con 13 associazioni dei consumatori, aveva prorogato la possibilità di attivare la sospensione per 12 mesi del pagamento delle rate mensili su un finanziamento ipotecario nell’ambito del "Piano famiglie". Potevano accedere coloro che stavano rimborsando un mutuo prima casa di importo fino a 150mila, che avevano un reddito imponibile non superiore ai 40mila euro e che nell’ultimo avessero abbiano subito eventi particolarmente negativi (morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).

Un’altra strada per evitare il pignoramento è coprire il rimborso delle rate del mutuo da una polizza Cpi (credit protection insurance).

Ma attenzione: proprio perché questi contratti sono finiti nel mirino dell'Isvap (l’Autorità di vigilanza sulle compagnie assicurative) a causa dell'applicazione di alte provvigioni, bisogna considerare che sono ragionevoli solo se i premi non eccedono l’1-2% del capitale prestato.

18 giugno 2013 · Marzia Ciunfrini

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Stai leggendo Mutuo ipotecario » Tutto ciò che devi conoscere prima della stipula Autore Marzia Ciunfrini Articolo pubblicato il giorno 18 giugno 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 30 novembre 2016 Classificato nella categoria guide al mutuo e conseguenze per inadempimento del contratto di mutuo Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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