La guida al mutuo ipotecario » Il piano di ammortamento

Il piano d'ammortamento del mutuo ipotecario, in sostanza, ci dice quanto dovremmo pagare.

Quando si parla di ammortamento si intende un'estinzione graduale del debito, mentre il piano non è altro che il progetto che stabilisce con quali criteri verrà estinto.

Una volta fissati i limiti di tempo per estinguere il debito ed il tipo di frazionamento per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si può calcolare il relativo interesse a scalare.

Questo farà in modo che ognuna delle rate sarà composta da una parte di capitale da restituire e da una parte di interessi.

Le tipologie più comuni di piani di ammortamento

Ci sono diverse tipologie di piano di ammortamento del mutuo. Il più comune è il piano d'ammortamento alla francese, che prevede una rata costante nel tempo.

Ma vengono utilizzati anche i piani a rate crescenti, che prevedono il rimborso di rate d'importo sempre maggiori, e quelli a rimborso libero, dove, a differenza dei mutui tradizionali, la rata è composta dai soli interessi e il capitale viene rimborsato liberamente.

Il piano di ammortamento a gestione autonoma

Oltre al piano di ammortamento più diffuso, il piano di ammortamento “francese”, esiste un'altra particolare forma di ammortamento, il piano a gestione autonoma.

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all'interno di determinate “finestre” di tempo.

Ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%.

A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile.

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

A chi conviene il piano di ammortamento a gestione autonoma

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l'estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l'estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po' di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l'anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con carattersitiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa didi dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell'immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un'unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d'acquisto ed il valore di un'eredità importante, o sa rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l'idea e motivare la scelta.

  1. Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario didi abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l'anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l'ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita vita della sua famiglia.
  2. Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l'imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell'utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
  3. Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall'elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all'avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l'aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i soggetti citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accelerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all'inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avndo avuto l'occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l'occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

  • Chi è convinto (a torto o a ragione) di poter far fruttare il proprio denaro ad un tasso di rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo. Se infatti sul capitale del mutuo devo corrispondere il tasso, ad esempio, del 6,5% annuo e penso di poter ottenere dal mio denaro un rendimento del 9,5% annuo, ogni anno in cui mantengo il controllo (e il possesso) del mio capitale, avrò un “surplus” del 3% sul capitale che non restituisco alla banca. Quindi, meglio i soldi in tasca mia a fruttare che renderli per risparmiare interessi.
  • Chi in un momento di crescita del valore degli immobili ha intenzione di rivendere l'immobile prima di dover restituire la prima tranche di capitale. Se infatti so che la mia casa, comprata oggi a 70, tra cinque anni varrà 100, chi me lo fa fare di restituire una parte del capitale (che dopo comunuque mi ritroverei) dovendo sopportare una rata maggiore, quando senza alcun esborso di capitale durante la vita del mutuo, posso estinguerlo in un'unica soluzione al momento della vendita dell'immobile (potendo contare anche sull'accresciuto valore del mio bene)?

Dunque, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

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