La guida al mutuo ipotecario » Le alternative al mutuo

Da un po' di tempo questa parte l'accesso ai finanziamenti per l'acquisto della prima casa è diventato sempre più complicato: purtroppo questo è il contraccolpo della crisi finanziaria che ha investito l'Europa e l'Italia stessa.

Le banche continuano nel loro compito di erogazione di mutui, ma con parametri differenti: chiedono al cliente maggiori garanzie reddituali e finanziano importi inferiori rispetto al valore dell'immobile.

Le banche hanno dunque introdotto politiche di credito più stringenti nella valutazione ed erogazione di finanziamenti che, di fatto, provocano un rallentamento nella concessione del mutuo per l'acquisto della prima casa.

Oggi, è pressoché impensabile erogare un mutuo ad un solo percettore di reddito: è richiesta la firma di almeno due soggetti con reddito e qualora i richiedenti siano una giovane coppia, spesso è richiesta la garanzia dei genitori.

Inoltre, molte banche hanno diminuito l'importo massimo finanziabile, rispetto al valore di perizia dell'immobile, dall'100% a cui ci eravamo abituati, ad un più ridotto 60% o 70%.

Dunque, alla richiesta di maggiori garanzie reddituali si affianca una riduzione dell'importo finanziato dalla banca.

Ad oggi solo pochi istituti arrivano a finanziare fino ad un massimo del 95% del costo della casa.

Esistono però alcune soluzioni intermedie che consentono al cittadino di procurarsi la tanto agognata proprietà.

Le più convenienti sono: la vendita con riserva di proprietà e l'affitto con riscatto.

Vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà, detta anche vendita con patto di riservato dominio, è una forma particolare di vendita in cui il compratore entra in possesso della cosa acquistata, ma non ne acquisisce la proprietà, che rimane invece del venditore, fino a quando il compratore stesso non ha provveduto al pagamento dell'intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

E' disciplinata dall'articolo 1523 del Codice Civile, dove è stabilito che: Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Se alla scadenza dei pagamenti concordati l'acquirente non avrà interamente pagato quanto pattuito, il venditore avrà il diritto di riprendersi l'immobile e il relativo possesso tramite la semplice richiesta di “risoluzione del contratto”, qualunque cifra avrà pagato l'acquirente.

Il venditore dovrà sostituire le somme riscosse, salvo il diritto di trattenerne una parte a titolo di compenso per l'uso dell'immobile da parte del compratore ed eventualmente il risarcimento di danni subiti dall'immobile.

Il mancato pagamento di una sola rata non da diritto al venditore di richiedere la risoluzione del contratto, salvo che questa non superi un ottavo del prezzo di vendita pattuito tra le parti.

In pratica il prezzo di acquisto dell'immobile viene suddiviso in varie “tranches”, quindi con pagamento frazionato nel tempo, ma il trasferimento della proprietà avverrà solo al momento del pagamento totale del prezzo, nonostante il godimento immediato del bene.

C'è da dire che tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

Nella attuale fase economica recessiva, con la quasi impossibilità di contrarre un mutuo e la restrizione del credito nel campo immobiliare, questa modalità può favorire la compravendita di immobili.

Affitto con riscatto

L'affitto con riscatto è un contratto di affitto di un immobile, con il quale l'inquilino si riserva il diritto di comperare l'immobile affittato entro un predeterminato termine, a un prezzo prestabilito.

Se eserciterà tale facoltà, tutti i canoni da lui versati per l'affitto verranno conteggiati come acconti del prezzo di vendita.

Vediamo come funziona.

Per una specifica abitazione si sottoscrive un contratto di locazione speciale con un canone superiore (anche del 50%) al prezzo del mercato che prevede però anche il rilascio di opzione a favore del locatario che potrà acquistare l'immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate.

Il vantaggio per chi affitta è ottenere uno sconto sul prezzo convenuto.

Tale sconto può essere pari all'intera somma dei canoni di affitto già pagati al momento dell'acquisto, oppure a parti di essi, secondo gli accordi presi.

Lo sconto però diminuisce progressivamente in base alla durata della locazione.

Il futuro acquirente inoltre avrà la certezza di poter comprare tra qualche anno un immobile al prezzo attuale, senza temere una ripresa del mercato immobiliare e un conseguente aumento dei costi.

Per il venditore, invece, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, l'affitto a riscatto permette di avere subito un canone mensile più alto rispetto all'affitto tradizionale e la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, visto che il locatario avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare.

Chi è interessato a stipulare un contratto di affitto a riscatto deve godere di una disponibilità mensile abbastanza elevata perché spesso con il canone maggiorato si paga di più rispetto alla rata di un mutuo.

È conveniente per chi, pur avendo una buona entrata, non può accedere ad un mutuo perché non dispone di garanzie, non ha risparmi sufficienti per pagare un acconto o semplicemente preferisce aspettare che le condizioni dei prestiti siano migliori di quelle attuali.

Conclusioni sulle alternative al mutuo ipotecario per l'acquisto casa

Come già visto, una casa di proprietà è un sogno per molti, ma spesso di difficile realizzazione: le banche concedono il mutuo molto difficilmente, solo in presenza di garanzie e a condizioni attualmente svantaggiose.

Le coppie, soprattutto quelle giovani, rimandano quindi l'acquisto, sperando in tempi migliori.

Ma nel frattempo devono pagare mensilmente il canone di locazione, a volte di poco inferiore a quella che sarebbe la rata del mutuo: soldi gettati, che non si possono recuperare.

Ma in una fase difficile per il mercato immobiliare, in cui chi possiede appartamenti impiega molto tempo per vendere e generalmente a prezzi inferiori di quanto sperato, si stanno facendo nuove tipologie di contratto che offrono benefici a venditori e compratori.

E' bene, quindi, conoscerle e usufruirne a pieno, per far sì che una casa di proprietà non sia mai più, un miraggio.

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