Compravendita casa e detrazioni fiscali per il mutuo

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti, al fine di rendere applicabili le detrazioni fiscali per il mutuo, devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  • le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
  • se per l'operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
  • le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

La detrazione per gli oneri relativi ai compensi di intermediazione immobiliare

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 Euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 Euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Quando spettano le agevolazioni fiscali

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso”.

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

  • l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano;
  • l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;
  • non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Le ultime due condizioni e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto. Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. In presenza dei requisiti sopra elencati l'agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

Detrazione fiscale delle spese sostenute per l'agente immobiliare

Le spese sostenute per l'intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 Euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire dell'intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 Euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d'imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 Euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.

Detrazioni per mutui ipotecari finalizzati alla costruzione della prima casa

Per i mutui stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

L'importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% di 2.582 Euro complessivi.

Detrazioni fiscali per mutui stipulati per l'acquisto della seconda casa

L'importo massimo, compresi gli oneri accessori, su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.066 Euro per ciascun intestatario del mutuo. La detrazione può essere fruita solo per i mutui accesi prima del 1993 per un importo pari al 19% e limitatamente ai seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per eventuali approfondimenti è possibile effettuare il download della guida relativa alle agevolazioni fiscali sui mutui predisposta dalla Agenzia delle Entrate.

Conclusioni sulla detraibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario

Riepilogando, dunque, la legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto della abitazione dichiarato nell'atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

E' prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale.

Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo.

Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell'intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.

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