Mutuo ed ipoteca gerit su un immobile in comproprietà

Casa in comproprietà con l'ex coniuge su cui grava un mutuo

Casa in comproprietà con l'ex coniuge su cui grava un mutuo: con la separazione legale la casa è stata assegnata a me in attesa di venderla a non meno di un certo prezzo, e nel frattempo io pago il 70% della rata e lui il 30%.

Non riuscendo a venderla, lui non vuole più pagare.

A questo punto o pago io la sua quota, facendo poi eventualmente valere i miei diritti, o lascio andare tutto in pignoramento.

In più lui ha un ipoteca gerit, che nel corso degli anni se non paga crescerà e rimarrà legata alla casa.

Mi chiedo quinidi cosa mi convenga fare, se pagare tutto da sola, rischiando di non potermi rivalere sul suo 50% perchè già con un pignoramento gerit. E comunque mi metterei in un ingranaggio complicatissimo da dipanare

Oppure, smettere di pagare, ed in tal caso, mi chiedo:

1) minimo quanti anni passano dalla prima asta?

2) essendo stata assegnata la casa a me e ai figli (in attesa di vendita, in caso di aggiudicazione, dopo quanto tempo mi possono sbattere fuori di casa?

3) è vero che se sull'immobile ci sono ipoteche di 1 grado per il mutuo, e ipoteca gerit, viene saldato prima lo stato e quindi gerit?

4) se dopo l'asta rimane un debito non pagato con la banca, per via del residuo mutuo, io come mutuataria cosa rischio? e il garante?

Una delle problematiche che un giudice per l'esecuzione non vorrebbe mai dover affrontare è quella relativa al pignoramento ed all'espropriazione di beni indivisi

Non prendo in considerazione la prima domanda: capisco la sua apprensione, ma sarebbe poco serio da parte nostra fornire dei numeri al lotto. Fare previsioni è quasi impossibile in condizioni normali, mentre la sua situazione è molto ingarbugliata.

Per quanto attiene la terza domanda io credo che l'affermazione riportata non corrisponda al vero. Ma, a mio parere la questione non è rilevante. Di norma, poco interessa al debitore chi avrà priorità nel ripartirsi le proprie spoglie.

E, veniamo al dunque. Una delle problematiche che un giudice per l'esecuzione non vorrebbe mai dover affrontare è quella relativa al pignoramento ed all’espropriazione di beni indivisi. Infatti, il giudice ha il difficilissimo (quasi impossibile) compito di garantire il minimo danno ai proprietari, non debitori, del bene indiviso sottoposto a pignoramento ed espropriazione. E nel contempo deve assicurare al creditore che la quota a lui assegnata in seguito ad espropriazione sia la massima possibile.

Nel caso considerato i creditori sono addirittura due: Gerit con ipoteca legale e la banca che ha erogato il mutuo ipotecario.

Per raggiungere l'obiettivo, in una prima fase il giudice decreta di esperire un tentativo finalizzato a capire se c'è un compratore della quota. Poi, in caso di insuccesso in sede di asta, propende per una divisione fisica del bene e, per valutare la fattibilità di una partizione che risulti economicamente conveniente ai proprietari ed appetibile al mercato, si fa affiancare da un CTU (consulente Tecnico d'Ufficio). In ultima istanza, il giudice dispone la vendita del bene intero e la divisione del ricavato in quote.

E' improbabile che la casa possa essere divisa in due. Ma qualora fosse materialmente possibile, ci sono delle spese ingenti da affronatare. Spese che il debitore naturalmente non si accollerà, nè tantomeno disponibile a farlo, è per esperienza acquisita, il comproprietario non debitore.

Anche in tempi di vacche grasse per il mercato immobiliare, solo un miracolo potrebbe dare il coraggio ad un compratore di acquisire una quota del 50% dell'immobile.

Infine, la vendita dell'intero creerebbe un vespaio di questioni legali perchè esiste pur sempre un diritto di abitazione da tutelare (ne parleremo più avanti). Il valore dell'immobile verrebbe fissato, per conseguenza, ad un prezzo quasi vile e con il ricavato della vendita, sempre che essa vada in porto, bisognerebbe soddisfare due creditori ed un comproprietario non debitore. Nè Equitalia, nè la banca avrebbero un reale interesse a dare al giudice l'assenso a procedere.

Tutto questo incipit per dire che la condizione più vantaggiosa per lei è quella di mantenere lo status di comproprietaria non debitrice. Smettendo di pagare le rate per la quota di sua spettanza, farebbe un grandissimo regalo sia alla banca che alla Gerit.

Ma perchè il valore della casa dovrebbe svalutarsi tanto da non renderne possibile la vendita se non ad un prezzo che il giudice non potrebbe accettare perchè assolutamente non congruo a consentire un rimborso parziale dei creditori e non sufficiente ad evitare un danno rilevante alla comproprietaria non debitrice?

  1. Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale, in sede di separazione personale o divorzio, non è idoneo a costituire un diritto reale di uso o di abitazione a favore dell'assegnatario, ma solo un diritto di natura personale, opponibile, se avente data certa, ai terzi entro nove anni, ai sensi dell'articolo 1599 del Codice civile, o altrimenti anche dopo i nove anni se il titolo sia stato in precedenza trascritto (Corte Costituzionale, sentenza numero 454/1989; Cassazione, sentenza del 23 marzo 2006, numero 4719; Cassazione, Sezioni Unite, 29 luglio 2002, numero 11096.
  2. Articolo 1599 - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata - Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.

27 settembre 2012 · Ornella De Bellis

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