Mutuo ed imposta sostitutiva - agevolazioni prima casa

Quando si stipula un contratto per il mutuo casa bisogna pagare anche l'imposta sostitutiva.

Con un importante distinguo. In caso di acquisto della prima casa sono previste una serie di agevolazioni: l'aliquota sull'imposta è, infatti, ridotta allo 0,25% dell'importo del mutuo contro il 2% che, invece, paga chi richiede un prestito per l'acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa.

Lo sconto si applica a condizione che nell'atto si attesti che il mutuo richiesto serve proprio per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono le condizioni per beneficiare dell'agevolazione prima casa.

Inoltre, se il mutuo è cointestato è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i contraenti, in quanto l'aliquota dell'imposta sostitutiva è calcolata in base alla quota posseduta da ciascun proprietario. Così, in caso di acquisto in comproprietà di un'abitazione adibita a prima casa, se uno dei cointestatari non rientra in questo regime agevolativo, la sua quota di mutuo sarà assoggettata all'aliquota del 2% e non a quella dello 0,25%.

Per fruire delle agevolazioni prima casa è necessario che l'abitazione non sia di lusso (secondo i requisiti fissati dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 la casa non deve superare, ad esempio, i 240 mq o possedere una piscina o campi da tennis di evidenti dimensioni) e che sia ubicata nel Comune di residenza dell'acquirente. O comunque il proprietario deve trasferire lì la residenza entro 18 mesi.

L'acquirente, inoltre, nell'atto deve dichiarare di non essere titolare da solo o con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel Comune dove si trova quella da acquistare. E che in tutta Italia non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti su un'altra abitazione acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa.

Meglio comunque non farsi tentare dall'aliquota ridotta se non si vantano questi requisiti. In caso di dichiarazione falsa o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima di cinque anni dalla data di acquisto, l'agevolazione infatti decade e il mutuatario è tenuto a corrispondere all'Agenzia delle Entrate una somma pari all'1,75% dell'importo erogato (cioè la differenza tra l'imposta sostitutiva applicata con l'aliquota del 2% e quella determinata con l'aliquota dello 0,25%) oltre alla sanzione del 30% di questa differenza.

Infine, sempre in tema di imposte va ricordato che - indipendentemente da quella sostitutiva applicata al mutuo - quando si acquista un immobile da privati vanno pagate anche le imposte di registro, ipotecarie e catastali che nel caso della prima casa ammontano la prima al 3% e le altre due sono fissate ciascuna a 168 euro.

Mentre in assenza di agevolazioni, l'imposta di registro è del 7%, quell'ipotecaria al 2% e la catastale all'1%.

La compravendita da imprese di costruzione è, invece, soggetta ad Iva. E l'aliquota da corrispondere alla società venditrice è pari al 10% in assenza di agevolazioni prima casa e del 4% nel caso in cui ci siano i requisiti per i benefici. Ma andranno anche versate le imposte di registro, ipotecarie e catastali per un importo fisso pari a 168 euro cadauna.

8 novembre 2011 · Simonetta Folliero

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