Mutuo e legge finanziaria 2008

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Portabilità dei mutui senza nessun costo per i titolari del contratto; rinegoziazione con semplice scrittura privata e per chi è in forte difficoltà diritto a richiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo di diciotto mesi nel corso della durata del contratto. Queste le principali novità in materia di mutui per la prima casa destinate ad entrare in vigore il prossimo primo gennaio con la Finanziaria per il 2008. Una prima boccata d'ossigeno per chi è alle prese con la rata che cresce, e una possibilità in più per favorire il passaggio a prodotti più convenienti.

Rinegoziazione senza notaio se si resta con la stessa banca

Per chi decide di rinegoziare con la propria banca diventa legge la possibilità di effettuare l'operazione senza ricorrere al notaio. Il testo della Finanziaria, infatti, precisa che è possibile “pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.” Quindi è ufficiale: per questi atti il notaio non serve più, e di fronte ad un testo così chiaro nessun istituto di credito potrà rifiutare l'operazione a costo zero.

Surroga senza spese

Niente spese anche per chi decide di cambiare banca, e anche in questo caso la legge non lascia spazio a dubbi: la surroga “comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura.” E ancor più chiaramente: “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali”. Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surroga.

Niente penali e estinzione semplificata anche per i mutui del costruttore

Un'altra novità riguarda poi i mutui accesi dai costruttori. Fino ad ora per questi mutui, spesso accompagnati da cambiali a garanzia, era impossibile procedere all'estinzione senza pagare le penali, ed era esclusa anche la possibilità di ottenere la cancellazione semplificata senza notaio. Con l'articolo 99-bis introdotto nella finanziaria, invece, si precisa che il divieto di richiedere penali riguarda anche i mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche se l'ipoteca risulta annotata su titoli cambiari. E con un ulteriore comma si stabilisce che anche per i mutui del costruttore l'ipoteca iscritta a garanzia si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione del mutuo, e quindi anche in questo caso è possibile procedere alla cancellazione d'ufficio dell'ipoteca.

Detrazioni fiscali sempre riconosciute

Nella finanziaria anche un chiarimento definitivo sulla questione dei benefici fiscali, ossia sulla possibilità di mantenere la detrazione del 19% degli interessi pagati anche cambiando istituto di credito. Questa detrazione - è scritto nero su bianco - non si perde mai sia che si tratti di surroga che di rinegoziazione a qualunque titolo, quindi anche cambiano istituto di credito.

Possibile ottenere il rinvio dei pagamenti

E per venire incontro a chi si trova realmente in difficoltà il governo ha introdotto anche un emendamento che consente di chiedere la sospensione del pagamento per i mutui prima casa. Questa facoltà è riconosciuta per i contratti di mutuo riferiti all'acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, e si può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell'esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella dell'ipoteca è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni. Per avere questa agevolazione occorre però dimostrare di essere realmente in condizioni economiche tali da non poter far fronte al pagamento.

La possibilità di sospendere il mutuo, però, non non è immediatamente operativa ma occorre attendere che venga varato un apposito regolamento di attuazione. La gestione delle richieste, infatti, sarà affidata ad un apposito Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa, che avrà una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009 e che dovrà farsi carico di pagare le spese notarili necessarie per tutte le annotazioni sulle ipoteche dei mutui “sospesi”. In ogni caso, però, la richiesta di rinvio dei pagamenti non potrà essere presentata se sono già partite le procedure per il pignoramento dell'immobile.

di Antonella Donati da La Repubblica.it

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17 dicembre 2007 · Piero Ciottoli

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