Detrazione interessi passivi - bisogna essere contemporaneamente proprietari ed intestatari del contratto di mutuo

E' prevista la possibilità di chiedere la detrazione per gli interessi passivi derivanti dal mutuo contratto per l'acquisto della prima casa: uno dei requisiti per fruire della detrazione è quello di essere contemporaneamente proprietari degli immobili ed intestatari del contratto di mutuo. Ad esempio, se un soggetto è usufruttario non potrà godere dell'agevolazione in quanto non proprietario dell'immobile. Il beneficio fiscale in questo caso competerà al nudo proprietario che potrà considerare detraibili gli interessi relativi al mutuo contratti per l'acquisto della nuda proprietà dell'immobile ( anche se tecnicamente una parte del valore è da imputare all'usufruttuario). Il soggetto che eroga il mutuo non deve invece per forza essere un ente istituzionale ( ad esempio istituto di credito) e non deve per forza essere residente in Italia.

La detrazione è pari al 19 per cento su di un importo annuo calcolato su interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, per un importo massimo di 4 mila euro, che in caso di più beneficiari deve essere divisa tra i vari cointestatari del mutuo. Se il mutuo e la proprietà dell'immobile è divisa tra i coniugi, vi è la possibilità per un coniuge di portare in detrazione anche la quota dell'altro, se quest’ultimo è fiscalmente a carico.

Per calcolare l'importo da portare in detrazione occorre tenere conto delle rate effettivamente pagate ( si applicherà quindi un principio di cassa) indipendentemente dal piano di ammortamento previsto. La circolare 15/e del 2005 ha inoltre chiarito che qualora il capitale mutuato sia superiore al costo di acquisto dell'immobile ( aumentato di tutti gli oneri correlati come parcella notarile del rogito, imposte di registro, ecc.) occorre calcolare la quota di interessi che è possibile portare in detrazione ( la formula per il calcolo è costo di acquisto per interessi pagati diviso capitale mutuato). Un'altra circolare, la numero 17/e del 2006, ha invece chiarito che se l'immobile è intestato a più soggetti, ma solo uno ha contratto il mutuo la detrazione spetta per intero al contraente.

Il mutuo deve essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o precedenti l'acquisto dell'immobile, pena la perdita della detrazione. E' possibile successivamente anche stipulare un nuovo contratto di mutuo, ma la detrazione resterà vincolata al capitale residuo da pagare come riportato nella circolare 34 del 2008. Per fruire della detrazione occorre anche che l'abitazione venga adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto ( la norma prevede una deroga nel caso l'immobile sia locato o oggetto di ristrutturazione).

Occorre ricordare che il concetto di abitazione principale non coincide con quello di prima casa, e che in base alle disposizioni normative vigenti coincide con il concetto di dimora abituale (pertanto come previsto dalla circolare 304 del 1997 può non coincidere con la residenza anagrafica del contribuente). Pertanto , se il contribuente si trasferisce ad esempio per lavoro o per ricovero presso una struttura di riposo, non cambierà la sua dimora abituale ed il soggetto potrà continuare a fruire della detrazione.

11 ottobre 2012 · Tullio Solinas

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