La cancellazione della ipoteca del mutuo [Commento 9]

  • monica pezzella 4 novembre 2009 at 06:11

    L'ipoteca è definita una garanzia reale, ovvero un diritto di cauzione di un bene di proprietà.

    La normativa italiana la regolamenta agli articoli 2808 e seguenti del Codice civile: L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

    L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.

    Essa si basa su di un contratto tra un debitore o il terzo datore di ipoteca ed il creditore (per esempio una banca) senza che il debitore-proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.

    Deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro. Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte. art.2809: Specialità e indivisibilità dell'ipoteca.

    Cosa è possibile ipotecare?

    1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
    2) l'usufrutto dei beni stessi;
    3) il diritto di superficie;
    4) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

    Sono anche capaci d'ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

    Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale
    art. 2810: Oggetto dell'ipoteca.

    Quante ipoteche possono essere registrate su un medesimo bene?

    Sullo stesso bene, a garanzia di crediti differenti, si possono iscrivere più ipoteche contrassegnate da un numero progressivo che in ordine di tempo prendono il nome di: ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via.

    Il grado dunque dipende semplicemente dal momento dell'iscrizione e la data che fa testo ovvero quella in cui la richiesta viene presentata al Conservatore dei registri (ipoteche immobiliari), mediante la cosiddetta Nota di iscrizione.

    Esistono le ipoteche sull'usufrutto e sulla nuda proprietà?

    Le ipoteche costituite sull'usufrutto si estinguono col cessare di questo. Tuttavia, se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte dell'usufruttuario ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo, l'ipoteca perdura fino a che non si verifichi l'evento che avrebbe altrimenti prodotto l'estinzione dell'usufrutto. Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, questa, avvenendo l'estinzione dell'usufrutto, si estende alla piena proprietà. Ma nei casi in cui, secondo la disposizione del comma precedente, perdura l'ipoteca costituita sull'usufrutto, l'estensione non pregiudica il credito garantito con l'ipoteca stessa. (art. 2814 Ipoteca sull'usufrutto e sulla nuda proprietà).

    Cosa accade se il bene viene sottoposto a vendita forzata?

    Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c'è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.).

    Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un'ipoteca di grado superiore, con l'effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1).

    L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l'ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l'iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847).

    Su questa nota occorre effettuare una precisazione introdotta dal decreto Bersani-Bis che vedremo al prossimo punto.

    Il creditore può anche rinnovare l'ipoteca successivamente alla scadenza, ma in tal caso non viene conservato il grado: la nuova iscrizione ha grado successivo a quello delle altre ipoteche eventualmente iscritte sullo stesso bene.

    Come si cancella una ipoteca dopo aver estinto il mutuo?

    Delucidazioni sul decreto Bersani Bis.

    Il decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007, detto Bersani-Bis, attua la seconda parte del cosiddetto Pacchetto liberalizzazioni. Convertito nella legge n.40 del 2 aprile 2007, il decreto ha ampliato le liberalizzazioni in ambito Mutui e finanziamenti. L'art. 6 del decreto legge riguardante la cancellazione dell'ipoteca è stato soppresso ed al suo posto sono stati introdotti i commi da 8 - sexies a 8 - quaterdecies all'art.13.

    Prima dell'entrata in vigore della legge Bersani, per poter cancellare un ipoteca in caso di mutuo doveva essere richiesto, dal mutuatario all'istituto erogante, un certificato di consenso alla cancellazione d'ipoteca.

    Successivamente un notaio doveva provvedere alla cancellazione dai pubblici registri se non erano ancora decorsi venti anni a debito estinto.
    Se fino al 2007 occorreva un atto notarile per cancellare l'iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare, oggi con le nuove norme l'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento si estingue automaticamente senza spese per il cliente, attraverso il pagamento dell'ultima rata del piano di rimborso.

    Viene rilasciata dalla banca una quietanza che certifica la data di estinzione del mutuo, comunicando telematicamente, entro 30 giorni dall'ultimo pagamento l'estinzione del prestito alla Conservatoria dei Registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.

    Tale norma si applica nei casi in cui il mutuante (un soggetto che esercita attività bancaria o finanziaria) abbia estinto totalmente e non parzialmente l'obbligazione compresi gli oneri, gli accessori, gli interessi e le spese come citato al comma 8-sexies dell'articolo 13 della legge Bersani 45/07 e come modificato dalla legge finanziaria:

    Ai fini di cui all'articolo 2878 del codice civile, e in deroga all'articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita.

    Pertanto avvenuto il pagamento dell'ultima rata, il debito risulta estinto e nessun notaio all'atto di vendita può imporre oneri di cancellazione.

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