La cancellazione della ipoteca del mutuo [Commento 7]

  • paolo buro 16 settembre 2009 at 13:25

    L'ipoteca si estingue ai sensi dell'art. 2878 c.c:

    1) con la cancellazione dell'iscrizione;

    2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine di 20 anni dalla sua iscrizione;

    3) con l'estinguersi dell'obbligazione principale;

    4) col perimento del bene ipotecato;

    5) con la rinunzia del creditore;

    6) con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva; 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

    La cancellazione dell'ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, riducendo i tempi di realizzazione.

    Prima dell'intervento legislativo, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi: estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell'Agenzia del Territorio. Infatti dal 2 giugno del 2007 le disposizioni contenute nell'art. 13, commi 8-sexies e seguenti del decreto legge 7/2007 sono diventate operative.

    Tali disposizioni vogliono semplificare il procedimento di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui concessi da banche, società finanziarie e da enti di previdenza obbligatoria.

    Il nuovo procedimento, prevede che l'ipoteca venga cancellata, d'ufficio, senza alcun onere per il debitore, a seguito di “comunicazione” del creditore alla conservatoria. tale procedimento di cancellazione automatica del mutuo disciplinato dal decreto Bersani riguarda ogni mutuatario (e non solo i consumatori) che abbia contratto un mutuo con un soggetto che eserciti l'attività bancaria o finanziaria o con un ente di previdenza obbligatoria.

    Inoltre è espressamente previsto che il meccanismo dell'automatica cancellazione dell'ipoteca del mutuo s'applichi anche ai contratti di mutuo già estinti prima dell'entrata in vigore della legge di conversione.

    L'iter che determina l'estinzione dell'ipoteca del mutuo inizia a decorrere dalla data dell'estinzione dell'obbligazione garantita.

    A quella data, infatti, il creditore (la banca, l'istituto finanziario ecc. ecc.) dovrà rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e dovrà trasmettere alla Conservatoria dei registri immobiliari la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data. Decorso il termine di trenta giorni, e nel frattempo il creditore non abbia comunicato al conservatore motivi che ostino alla cancellazione dell'ipoteca, il conservatore dovrà procedere d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca posta a garanzia del mutuo entro il giorno successivo.

    Sia la comunicazione dell'avvenuta estinzione dell'obbligazione del mutuo al conservatore sia quella della sussistenza di eventuali motivi ostativi alla cancellazione del mutuo debbono avvenire entro trenta giorni dall'estinzione del mutuo stesso.

    Inoltre per i mutui già estinti prima dell'entrata in vigore della legge di conversione del decreto Bersani bis è previsto che, ove non sia già stata cancellata l'ipoteca posta a garanzia dell'estinto mutuo, s'applichi il nuovo meccanismo della cancellazione automatica dell'ipoteca.

    Per queste ipotesi, tuttavia, il termine di trenta giorni per la comunicazione al conservatore da parte della banca decorre dalla richiesta di quietanza da parte del debitore alla medesima Banca.

    Altresì bisogna sottolineare come siano elevati i ritardi con cui viene annotata in molte conservatorie la cancellazione dell'ipoteca. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

    Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente. Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteca volontaria) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteca giudiziale).

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