Il mutuo bancario » Vademecum per gli inesperti

Il contratto di mutuo è sottoposto alle norme dettate in materia di trasparenza bancaria, le quali impongono l'esposizione e la distribuzione di documenti informativi sulle caratteristiche dei prodotti offerti presso ogni sportello bancario.

In particolare, sono previsti avvisi al pubblico e fogli informativi che, con diverso grado di dettaglio, devono indicare le condizioni alle quali le banche stipulano contratti di mutuo con la clientela.

Tra le informazioni dovute, rileva l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprime in via percentuale l'effettivo costo del mutuo, comprensivo del tasso di interesse e di tutte le altre voci di spesa previste (istruttoria pratica, perizia, assicurazione).

L'ISC rappresenta un elemento utile per comparare i diversi prodotti offerti dalla banche. Le condizioni pubblicizzate fanno riferimento a quelle massime applicabili, che pertanto non possono essere aumentate in sede di definizione del contratto.

Mutuo bancario ed imposte

L'importo del mutuo è soggetto a una imposta sostitutiva pari al 2% dell'ammontare complessivo. Nel caso di acquisto della abitazione principale (prima casa) l'imposta è minore ed è pari al 0,25%.

L'imposta viene trattenuta direttamente dalla banca che concede il finanziamento. Pertanto, la somma di denaro presa a mutuo non corrisponde a quella effettivamente erogata, circostanza che richiede in sede di versamento del prezzo al venditore della casa di regolare la differenza con altro mezzo di pagamento.

Il tasso a regime

A fini commerciali, le banche possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi per il cliente nelle fasi iniziali del mutuo (tasso di ingresso), rimandando a un momento successivo all'erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto tasso a regime.

La misura iniziale degli interessi, concessa di solito per brevi periodi (3/6 mesi), è inferiore a quella definitiva, che può essere fissa ovvero variabile.

La differenza può risultare anche notevole. Occorre quindi porre molta attenzione sul carattere temporaneo delle agevolazioni come anche sui criteri che guideranno alla fissazione del tasso a regime.

Importo del mutuo

In generale, l'importo erogato dalla banca si aggira tra il 60% e l'80% del valore dell'immobile che risulta non dal prezzo concordato per la vendita ma dalla perizia sul bene effettuata da un esperto.

Le banche negli ultimi periodi hanno esteso le percentuali di finanziamento anche oltre l'80% a fronte, tuttavia, di maggiori garanzie ovvero di condizioni più onerose rispetto a quelle di solito applicate.

Estinzione anticipata del mutuo

L'estinzione anticipata sia totale che parziale è una facoltà riconosciuta al debitore dalla legge e che le banche sono tenute a concedere ai clienti (articolo 40 decreto legislativo numero 385/1993).

In merito ai costi, tra le principali novità normative introdotte dal Decreto Bersani numero 7/2007 rientra quella che prevede l'eliminazione delle penali applicate all'estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l'acquisto di prima casa a partire dal 2 febbraio 2007 (articolo 7).

Inoltre, eventuali clausole contrattuali che prevedono questo tipo di oneri sono nulle. Per i contratti di mutuo già in essere alla data del 2 febbraio 2007, un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori ha stabilito una riduzione delle penali precedentemente previste.

Rate insolute

Il mancato rispetto delle scadenze previste per i rimborsi periodici determina a carico del mutuatario maggiori oneri per l'applicazione di interessi di mora, la cui misura deve essere indicata nel contratto.

Inoltre, qualora i ritardi si siano verificati almeno per sette volte, anche non consecutive, la banca può chiedere la risoluzione del contratto, evento che comporta la richiesta immediata di pagamento del capitale residuo.

Ulteriore conseguenza da tenere in considerazione attiene alla possibilità da parte della banca di segnalare al sistema creditizio il mutuatario come cliente non affidabile (Centrale dei Rischi), circostanza penalizzante in quanto può ostacolare la possibilità di ricorrere al finanziamento in futuro.

27 dicembre 2013 · Gennaro Andele

Richiedi assistenza gratuita sugli argomenti trattati nell'articolo

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su il mutuo bancario » vademecum per gli inesperti.

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.