Alternative al mutuo » dall'affitto con riscatto al viager

Scopriamo quali sono le alternative al mutuo più convenienti per il consumatore in procinto di acquistare casa

Da diversi anni a questa parte, l'accesso al mutuo per l'acquisto della casa è divenuto sempre più complicato: è, purtroppo, il pesante contraccolpo della crisi finanziaria che ha investito l'Europa e l'Italia stessa.

Gli istituti di credito, intanto, proseguono con l'erogazione del mutuo, ma con parametri molto differenti: sono richieste ai clienti maggiori garanzie reddituali e finanziati importi inferiori rispetto al valore dell'immobile.

Dunque, le banche hanno introdotto politiche di credito sempre più stringenti nella valutazione ed erogazione di finanziamenti che, di fatto, provocano un rallentamento nella concessione del mutuo per l'acquisto della prima casa.

Da ciò ne deriva che, oggi, è pressoché impensabile erogare un mutuo ad un solo percettore di reddito: è richiesta la firma di almeno due soggetti con reddito e qualora i richiedenti siano una giovane coppia, spesso è richiesta la garanzia dei genitori.

Inoltre, molte banche hanno diminuito l’importo massimo finanziabile, rispetto al valore di perizia dell'immobile, dall'100% a cui ci eravamo abituati, ad un più ridotto 60% o 70%.

Pertanto, alla richiesta di maggiori garanzie reddituali si affianca una riduzione dell'importo finanziato dalla banca.

Ad oggi solo pochi istituti arrivano a finanziare fino ad un massimo del 95% del costo della casa.

Esistono però alcune soluzioni intermedie che consentono al cittadino di procurarsi la tanto agognata proprietà.

Scopriamole nell'articolo che segue.

L'affitto con riscatto come alternativa al mutuo ipotecario

Praticamente, cos'è l'affitto con riscatto? Si tratta di un ontratto di locazione sul quale si innesta, con varie modalità, un contratto di compravendita in modo da consentire di derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.

I canoni d'affitto, più alti di quelli di una locazione classica, sono computati in conto prezzo e poi decurtati dal prezzo dell'immobile.

Di solito si ha solo in caso di acquisto di immobili di nuova costruzione direttamente dal costruttore, da una cooperativa edilizia o da uno sviluppatore, mentre non è utilizzato tra i privati.

C'è un valore di listino prestabilito che l'affittuario-compratore deve accettare e che prevede il versamento di un canone per un periodo che di solito va dai due ai quattro anni, a fronte di un preliminare di acquisto.

Ma l'affitto con riscatto comprende schemi giuridici e soluzioni diverse, che creano spesso confusione, in quanto manca un contratto quadro regolato dal Codice civile.

Alcune proposte avanzate dal Consiglio nazionale del Notariato puntano a una disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come rent to buy sia dal punto di vista civilistico che tributario, perché oggi manca una regolamentazione specifica.

La tutela civilistica scatta nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà; quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

Il secondo punto riguarda il contratto di vendita a rate con riserva di proprietà dove il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo.

Qui si propone di dare al venditore la facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate: a sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.

Una terza proposta è poi quella di ridurre il carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Spesso infatti i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie.

Ma una di queste, che è appunto l'iscrizione dell'ipoteca legale, rimane inutilizzata a causa dell'eccessivo costo.

La nuda proprietà come valida alternativa al contratto di mutuo

La nuda proprietà è un tipo di contratto con il quale il titolare acquista la titolarità di una casa pagando una parte del valore di stima legata all'età del venditore, mentre usufrutto o diritto di abitazione restano al venditore e alla sua morte passano al nudo proprietario.

Spese condominiali, oneri di custodia, amministrazione e manutenzione, anche non trascritti nei registri immobiliari, sono a carico dell'usufrutturario : basta comunicare l'atto all'amministratore condominiale.

Con la riforma del condominio nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente del pagamento delle spese condominiali.

Al nudo proprietario spettano le spese straordinarie e quelle necessarie per inadempimento dell'utilizzatore.

L'usufruttuario può cedere a terzi il suo diritti e può affittare casa, il titolare del diritto di abitazione no.

La Tasi tocca all'usufruttuario, il nudo proprietario non deve versare l'Imu. Entrambi devono compilare il quadro RW per il monitoraggio, riportando il codice fiscale dell'altro: mentre l'usufruttuario è soggetto passivo Ivie, il nudo proprietario invece non deve versare l'imposta

Il prestito vitalizio ipotecario come alternativa al mutuo

Il prestito vitalizio ipotecario è un contratto tra i proprietari di una casa con più di 65 anni e una banca o una finanziaria con il quale la banca eroga un prestito garantito dall'ipoteca iscritta sulla casa a suo favore.

Il prestito è pari a una parte del valore di perizia della casa e i proprietari non devono lasciare l'abitazione.

Il Prestito vitalizio ipotecario offre al mutuatario, è un mutuo inverso, il vantaggio di non perdere la proprietà della casa e di non impedire agli eredi di recuperarla: questi potranno rimborsare il prestito (capitale più interessi) estinguendo l'ipoteca, oppure vendere la casa o farla vendere dalla banca.

Il viager come alternativa al mutuo

Il cosiddetto viager è un tipo di contratto molto simile alla nuda proprietà nel quale il pagamento avviene con rendita vitalizia, diffuso in Francia e raro in Italia.

È un contratto aleatorio, perché non si può conoscere in anticipo il prezzo totale: si versa un acconto, si stima una rendita mensile ma il numero dei pagamenti dipende dalla sopravvivenza del venditore.

L'importo del vitalizio è definito in sede di contratto e versato all'usufruttuario per tutta la durata della sua vita, di solito con un tasso di capitalizzazione compreso tra il 3 e il 3,5% e assicurato da adeguate garanzie.

In sostanza è una scommessa per l'acquirente e una soluzione per anziani senza eredi, che non hanno bisogno di ottenere subito l'intera somma e preferiscono il vitalizio.

Ma in Italia la rendita vitalizia è assimilata ai redditi da lavoro dipendente e tassata di conseguenza: dal punto di vista fiscale al vitalizio è dunque preferibile il pagamento rateale.

Esistono tabelle elaborate da società francesi specializzate che indicano, in funzione dei dati attuariali sull'evoluzione dell'aspettativa di vita, il valore dell'immobile oggetto del contratto indicato come percentuale del valore di perizia.

In sostanza, le tabelle hanno l'obiettivo di massima di pareggiare il flusso delle uscite totali dell'acquirente con il valore attualizzato della nuda proprietà in caso di pagamento in un'unica soluzione.

Ma ciò non sempre avviene: vi sono stati casi in cui l'acquirente-vitaliziante è deceduto prima del venditore-vitaliziato, lasciando ai propri eredi l'obbligo di continuare a pagare la rendita al venditore-vitaliziato.

L'alea del viager è un elemento essenziale del contratto in assenza del quale il viager stesso può essere dichiarato nullo. Come accade, infatti, per espressa previsione di legge se chi vende è affetto da malattie terminali o se muore entro venti giorni dalla stipula.

Il viager ha due versioni, quella con la vendita a termine di una nuda proprietà a tempo determinato, scaduto il termine del diritto di abitazione, l'acquirente entra comunque in possesso della casa e il venditore deve traslocare, o quella con il pagamento a tempo determinato, non c'è vitalizio ma rate di durata definita nel contratto per cui, in caso di premorienza del venditore, la casa entra in possesso dell'acquirente che però deve continuare a pagare le rate sino alla scadenza agli eredi del venditore. C
on le tavole pubblicate dal ministero delle Finanze si può determinare il valore fiscale dell'usufrutto ai fini della tassazione per l'acquisto: in base a queste, chi acquista una nuda proprietà ha diritto a uno "sconto" sul pagamento della tassa di registro, ipotecaria e catastale che cala al crescere dell'età dell'usufruttuario.

Tuttavia, queste tabelle non possono essere usate per stabilire il prezzo di mercato della nuda proprietà perché non distinguono per fasce di età e sesso del venditore.

7 agosto 2014 · Andrea Ricciardi

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Stai leggendo Alternative al mutuo » Dall'affitto con riscatto al viager Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 7 agosto 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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