Il viager come alternativa al mutuo

Il cosiddetto viager è un tipo di contratto molto simile alla nuda proprietà nel quale il pagamento avviene con rendita vitalizia, diffuso in Francia e raro in Italia.

È un contratto aleatorio, perché non si può conoscere in anticipo il prezzo totale: si versa un acconto, si stima una rendita mensile ma il numero dei pagamenti dipende dalla sopravvivenza del venditore.

L'importo del vitalizio è definito in sede di contratto e versato all'usufruttuario per tutta la durata della sua vita, di solito con un tasso di capitalizzazione compreso tra il 3 e il 3,5% e assicurato da adeguate garanzie.

In sostanza è una scommessa per l'acquirente e una soluzione per anziani senza eredi, che non hanno bisogno di ottenere subito l'intera somma e preferiscono il vitalizio.

Ma in Italia la rendita vitalizia è assimilata ai redditi da lavoro dipendente e tassata di conseguenza: dal punto di vista fiscale al vitalizio è dunque preferibile il pagamento rateale.

Esistono tabelle elaborate da società francesi specializzate che indicano, in funzione dei dati attuariali sull'evoluzione dell'aspettativa di vita, il valore dell'immobile oggetto del contratto indicato come percentuale del valore di perizia.

In sostanza, le tabelle hanno l'obiettivo di massima di pareggiare il flusso delle uscite totali dell'acquirente con il valore attualizzato della nuda proprietà in caso di pagamento in un'unica soluzione.

Ma ciò non sempre avviene: vi sono stati casi in cui l'acquirente-vitaliziante è deceduto prima del venditore-vitaliziato, lasciando ai propri eredi l'obbligo di continuare a pagare la rendita al venditore-vitaliziato.

L'alea del viager è un elemento essenziale del contratto in assenza del quale il viager stesso può essere dichiarato nullo. Come accade, infatti, per espressa previsione di legge se chi vende è affetto da malattie terminali o se muore entro venti giorni dalla stipula.

Il viager ha due versioni, quella con la vendita a termine di una nuda proprietà a tempo determinato, scaduto il termine del diritto di abitazione, l'acquirente entra comunque in possesso della casa e il venditore deve traslocare, o quella con il pagamento a tempo determinato, non c'è vitalizio ma rate di durata definita nel contratto per cui, in caso di premorienza del venditore, la casa entra in possesso dell'acquirente che però deve continuare a pagare le rate sino alla scadenza agli eredi del venditore. C
on le tavole pubblicate dal ministero delle Finanze si può determinare il valore fiscale dell'usufrutto ai fini della tassazione per l'acquisto: in base a queste, chi acquista una nuda proprietà ha diritto a uno "sconto" sul pagamento della tassa di registro, ipotecaria e catastale che cala al crescere dell'età dell'usufruttuario.

Tuttavia, queste tabelle non possono essere usate per stabilire il prezzo di mercato della nuda proprietà perché non distinguono per fasce di età e sesso del venditore.

7 agosto 2014 · Andrea Ricciardi

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