L'affitto con riscatto come alternativa al mutuo ipotecario

Praticamente, cos'è l'affitto con riscatto? Si tratta di un ontratto di locazione sul quale si innesta, con varie modalità, un contratto di compravendita in modo da consentire di derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.

I canoni d'affitto, più alti di quelli di una locazione classica, sono computati in conto prezzo e poi decurtati dal prezzo dell'immobile.

Di solito si ha solo in caso di acquisto di immobili di nuova costruzione direttamente dal costruttore, da una cooperativa edilizia o da uno sviluppatore, mentre non è utilizzato tra i privati.

C'è un valore di listino prestabilito che l'affittuario-compratore deve accettare e che prevede il versamento di un canone per un periodo che di solito va dai due ai quattro anni, a fronte di un preliminare di acquisto.

Ma l'affitto con riscatto comprende schemi giuridici e soluzioni diverse, che creano spesso confusione, in quanto manca un contratto quadro regolato dal Codice civile.

Alcune proposte avanzate dal Consiglio nazionale del Notariato puntano a una disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come rent to buy sia dal punto di vista civilistico che tributario, perché oggi manca una regolamentazione specifica.

La tutela civilistica scatta nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà; quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

Il secondo punto riguarda il contratto di vendita a rate con riserva di proprietà dove il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo.

Qui si propone di dare al venditore la facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate: a sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.

Una terza proposta è poi quella di ridurre il carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Spesso infatti i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie.

Ma una di queste, che è appunto l'iscrizione dell'ipoteca legale, rimane inutilizzata a causa dell'eccessivo costo.

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