Alternative al mutuo » Scopriamo il buy to rent

Accedere ai finanziamenti per l'acquisto della prima casa è divenuta ormai un'impresa: sempre meno banche concedono il mutuo e gli italiani stanno scoprendo vie alternative per acquistare un immobile. Vediamo quali sono.

Si chiama buy to rent ed è il doppio contratto della crisi, che consente, infatti, di acquistare un appartamento anche a chi non riesce ad accedere a un mutuo.

Negli ultimi 12 mesi i contratti alternativi come buy to rent, vendita con riserva di proprietà, permute, contratti preliminare con possibilità di recesso sono cresciuti fino al 300% nel nostro Paese.

Il buy to rent deve le sue origini agli Usa, nato sulle ceneri dello sboom immobiliare dei mutui subprime, ed è stato utilizzato soprattutto dalle banche per riavviare il mercato dell'edilizia.

Si tratta di contratti tagliati su misura di chi vuole comprare ma non ha i soldi o si vede negare il mutuo dalla banca, e di chi vuol riuscire a vendere in un momento difficile.

Ma per lo più il buy to rent è stato scelto da società di costruzione, da privati e da multiproprietari.

In Italia il mercato immobiliare è ancora scosso nelle sue fondamenta.

Nel 2013 le compravendite sono crollate ancora, del 12,7%, benché i prezzi continuino a scendere, intorno al 12%.

La forbice tra domanda e offerta resta ancora ampia, tra il 10 e il 15% del valore di un immobile, e la stretta creditizia non aiuta ad abbassare questi valori.

E contratti di tipo alternativo, come il buy to rent, possono inserirsi in questa forbice, favorendo l'incontro tra venditore e acquirente.

Tra governo e parlamento, intanto, spuntano idee proposte per disciplinare la normativa, nell'ipotesi di arricchire di queste possibilità anche il Piano casa.

Intanto, bisogna fare chiarezza, anche a livello normativo, sulle differenze che incorrono tra affitto con riscatto e buy to rent.

Di base, la prima tipologia di contratto è più simile a un leasing, pagando a rate un bene che si sta già utilizzando fino all'acquisto definitivo.

Il buy to rent, invece, include due contratti: il primo è quello di locazione, normalmente accordato a un canone più salato, intorno al 14%, rispetto ai valori di mercato.

Il secondo è l'opzione di acquisto, attraverso la quale, il compratore, dopo un 3-4 anni di affitto e versando un anticipo del 6% sul valore dell'appartamento, è in grado di accedere più facilmente a un finanziamento e finalmente passare al rogito per l'acquisto definitivo.

Se il conduttore non volesse più acquistare l'immobile o non potesse più mantenere in essere il contratto, è previsto il pagamento di una penale pari a 4/5 rate l'affitto della casa.

Da ottobre 2011 a oggi sono state vendute 50 unità abitative per un valore di circa 10 milioni di euro seguendo questa tipologia di contratti.

Il buy to rent, non ancora disciplinato nel nostro paese, e quindi utilizzato seguendo e sommando contratti già esistenti, si presta bene alle esigenze di alcuni costruttori per vendere gli ultimi lotti uno stabile nuovo.

Negli Usa il buy to rent è gestito da banche e assicurazioni.

Perciò se non entrano in campo soggetti del genere dubito che una disciplina di legge possa far decollare questa tipologia di contratto, che comunque vedrei bene se applicata al social housing.

A proporre una normativa sul buy to rent, intanto, c'è il consiglio del notariato, secondo il quale si tratta di uno schema flessibile di acquisto che permette di diventare proprietari senza dover ricorrere, almeno non subito, al mutuo, pagando un affitto.

Una soluzione ideale per giovani coppie e per immobili al di sotto di 250 mila euro.

13 marzo 2014 · Andrea Ricciardi

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