Alternative al mutuo » Vi raccontiamo l'acquisto programmato

L'acquisto programmato: una valida alternativa al mutuo

Acquistare casa, con una valida alternativa, all'ormai impossibile ed irraggiungibile mutuo? È possibile. Esiste infatti un particolare espediente che permette di abitare da subito l'appartamento che ci piace ed il cui acconto iniziale varierebbe dal 6 al 10% del prezzo dell'immobile. Ma di cosa si tratta? Oggi vi parliamo dell'acquisto programmato.

Di cosa si tratta

Visto che gli Istituti di credito non concedono mutui al 100% del valore della casa, è difficile che il mutuatario riesca ad acquistare casa. Occorrerebbe mettere da parte almeno un 30% del suo valore.

Una formula alternativa potrebbe essere l'acquisto programmato.

L'Acquisto Programmato consente, dopo aver dato un acconto iniziale compreso generalmente fra il 6% e il 10% del prezzo dell'immobile, di dilazionare il pagamento di un ulteriore acconto in un massimo di 36 mesi, con delle “rate” mensili da pagare al venditore.

Facciamo un esempio: Ipotizzando una rata mensile di 600,00 euro per 36 mesi, l'acconto dilazionato corrisponde a 21.600,00 euro.

Su l'acquisto di un appartamento da 150.000,00 euro, con un acconto iniziale di 9.000,00 euro (corrispondenti al 6% del prezzo), ciò consentirebbe di arrivare alla stipula del rogito notarile, dopo tre anni, avendo già pagato al venditore 30.600,00 euro.

L'importo restante, 119.400,00 euro, corrisponde circa all'80% di 150.000,00.

Diminuire l'importo di mutuo da richiedere alla banca e rientrare nell'80% non vuol dire solo poter materialmente ottenere un finanziamento, significa anche abbassare notevolmente la rata mensile e risparmiare parecchio in termini di interessi.

D'altra parte, per chi vende, significa potersi inserire in quella “fetta di mercato” di persone che pur avendo qualche risparmio da parte, pur avendo la volontà di acquistare, non possono a causa delle condizioni imposte dalle banche e sono costretti a cercare una casa in affitto.

Come funziona

Nel preliminare viene bloccato il prezzo dell'immobile, che non potrà subire alcuna variazione per l'intera validità del contratto, viene stabilito l'importo delle rate mensili che verranno versate al Venditore a titolo di caparra confirmatoria e vengono stabiliti i tempi entro cui effettuare il Rogito Notarile.

Contestualmente alla firma del preliminare l'Acquirente versa un primo acconto corrispondente in genere al 10% del prezzo dell'immobile.

Tale acconto verrà in parte imputato a titolo di caparra confirmatoria e in parte imputato a titolo di acconto prezzo, secondo le percentuali stabilite col Venditore all'interno del preliminare stesso (generalmente la suddivisione è al 50%).

La suddivisione consente all'Acquirente di recuperare la percentuale di acconto versata a titolo di acconto prezzo, nel caso in cui alla scadenza del preliminare non si possa procedere al rogito definitivo.
Il Venditore in questo caso sarà autorizzato a trattenere tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria (oltre alla percentuale di acconto iniziale, anche tutte le rate mensili).

Il preliminare di compravendita viene trascritto dal Notaio.

La trascrizione, dalla durata massima di 36 mesi, è una tutela fondamentale in favore di entrambe le Parti.

Contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, il Venditore consegna le chiavi dell'immobile all'Acquirente.

Il vantaggio principale dell'Acquisto Programmato consiste nella possibilità di abitare l'immobile a partire dalla firma del Preliminare di Compravendita.

In questo modo l'acquirente ha la possibilità di evitare lo spreco di denaro derivante dall'affitto.

Le spese di gestione ordinarie dell'immobile ricadono sull'acquirente (spese condominiali, TARES, fornitura elettrica, idrica, gas, etc.) consentendo al venditore un notevole risparmio sui costi di gestione.

Il preliminare di compravendita non produce effetti traslativi della proprietà: fino al Rogito Notarile il proprietario dell'immobile è il venditore.

Il venditore dovrà comunicare alle autorità competenti la cessione del fabbricato.

Per l'intera durata del preliminare, secondo gli accordi stabiliti, l'acquirente versa al venditore (e a nessun altro!) le rate mensili stabilite che andranno a costituire caparra confirmatoria e a scorporarsi interamente dal prezzo dell'immobile.

Tutte le rate versate devono essere tracciabili: il Notaio dovrà essere in grado, nel Rogito Notarile, di avere gli estremi di pagamento di ciascuna rata versata.

Le rate devono quindi essere versate attraverso bonifico bancario o assegno e l'acquirente deve avere cura di conservare meticolosamente una copia di tutti i versamenti effettuati. Non sono ammessi pagamenti in contanti.

Le rate mensili sono una caparra confirmatoria: non devono essere assolutamente confuse con un canone di affitto.

L'Acquisto Programmato non ha nulla a che vedere con l'affitto: si tratta di una vera e propria compravendita.

Affinché l'Acquisto Programmato sia efficace, l'importo versato complessivamente attraverso le rate mensili deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo dell'immobile (o comunque la somma di acconto iniziale e rate deve essere almeno pari al 20% del prezzo dell'immobile, perché il saldo sia pari o inferiore all'80%).

Ciò è necessario per rientrare, al termine del periodo di versamento delle rate, in un importo rimanente che deve essere al massimo pari all'80% del prezzo (e dunque finanziabile attraverso l'intervento di un istituto bancario).

Circa 12 mesi prima della scadenza del preliminare, l'acquirente deve iniziare a "sondare il terreno" presso gli istituti bancari, nel caso per procedere al saldo del prezzo intenda avvalersi di un mutuo.
L'importo da finanziare corrisponderà a un massimo dell'80% del prezzo dell'immobile, con un notevole risparmio in termini di rata mensile e interessi da versare all'istituto mutuante.

È importante muoversi per tempo ed evitare di rimandare il tutto a pochi mesi dalla scadenza: i tempi di erogazione di un mutuo variano a seconda dell'istituto a cui si rivolge e inoltre in caso di problemi di qualsiasi natura si avrà il tempo necessario per correre ai ripari.

Entro i termini stabiliti si procede quindi al saldo del prezzo contestualmente alla stipula del Rogito Notarile: da quel momento l'acquirente diventerà proprietario dell'immobile e il venditore incasserà le somme rimanenti concludendo l'operazione.

Alla stipula del Rogito Notarile verranno corrisposti al Notaio gli importi delle spese rimanenti relative all'acquisto dell'immobile.

Vantaggi per chi compra

L'Acquisto Programmato è un vero e proprio acquisto e come tale va trattato. Chi decide di avvalersi di questa formula, se per il saldo finale ha intenzione di avvalersi di un mutuo ipotecario, deve essere in grado di poter accedere a un mutuo.

A tal proposito è indispensabile effettuare delle consulenze con gli istituti bancari prima di avvalersi dell'Acquisto Programmato.

L'acquirente che utilizza questo metodo deve essere in possesso di tutte le caratteristiche richieste dalle banche per la concessione di un mutuo.

Ciò in cui interviene l'Acquisto Programmato è l'importo di mutuo da richiedere e, nello specifico, l'LTV (Loan to Value, ossia il rapporto tra il valore dell'immobile e l'importo di mutuo richiesto).

La maggior parte degli istituti bancari sono disposti a finanziare fino all'80% del valore dell'immobile.

Per questo motivo, per poter procedere a un acquisto convenzionale, l'acquirente deve possedere il 20% restante oltre alle somme necessarie per far fronte alle spese (in genere attorno al 10% del prezzo).

L'Acquisto Programmato interviene nel caso in cui il problema sia l'importo di mutuo che la banca è disposto a concedere in rapporto al prezzo dell'immobile.

Le rate mensili consentono di abbattere notevolmente l'importo di mutuo da richiedere e rientrare nei parametri per i quali la banca è disposta a concedere un mutuo.

Per poter usufruire dell'Acquisto Programmato è necessario possedere, oltre ai requisiti per l'accesso a un mutuo, una somma iniziale che in genere varia, includendo le spese iniziali, fra il 14% e il 16% del prezzo dell'immobile.

Un notevole passo avanti rispetto al 30% circa necessario con l'acquisto convenzionale.

Inoltre richiedere un importo di mutuo inferiore significa abbattere notevolmente gli interessi versati e pagare una rata mensile più bassa per l'intera durata del mutuo stesso.

Vendere un immobile, in questo periodo, richiede molta pazienza e tempi più o meno lunghi a seconda della tipologia e della fascia di prezzo in cui l'immobile si colloca.

Per questo motivo, oggi più che mai, è fortemente sconsigliato "bloccare" un immobile prima di aver venduto il proprio.

L'Acquisto Programmato è una soluzione a questo problema: i 36 mesi che intercorrono fra la firma del preliminare e il rogito notarile consentono di vendere il proprio immobile con calma e alle migliori condizioni possibili.

Avere da parte una somma di denaro che consenta di far fronte alle piccole o grandi emergenze che la vita quotidiana mette davanti è, per molte persone, un punto fermo nella politica di conduzione familiare.

Le somme iniziali necessarie per acquistare un immobile attraverso l'Acquisto Programmato sono circa la metà di quelle necessarie con un acquisto convenzionale.

Questo permette di investire una quantità limitata di risparmi, senza dovere necessariamente dare fondo alle proprie riserve economiche.

Semplicità, tranquillità e trasparenza sono i punti cardine su cui si basa l'Acquisto Programmato.

Non è raro essere costretti a ricorrere all'affitto a causa di ritardi nell'incasso di somme vincolate o nell'attesa di entrate a breve o medio termine.

L'Acquisto Programmato consente di pianificare il proprio acquisto in relazione ai tempi entro cui si è certi che le somme saranno a disposizione, evitando gli enormi sprechi derivanti dal pagamento di un affitto.

Vantaggi per chi vende

In periodi difficili come quello attuale, capita spesso che Richiesta e Offerta siano molto lontani fra loro, in termini di cifre e condizioni.

Nel momento in cui il potere d'acquisto della Richiesta (gli Acquirenti) continua a diminuire di giorno in giorno, spesso l'unico modo per concludere una compravendita è quello di far avvicinare l'Offerta (i Venditori) alla Richiesta attraverso un sostanziale ribasso del prezzo.

E, anche in questo, spesso la compravendita si può arenare a causa delle politiche di accesso al credito a cui è sottoposto l'acquirente.

L'Acquisto Programmato consente al venditore di limitare la trattativa, offrendo agli acquirenti un metodo valido e conveniente.

Il risparmio dell'acquirente si traduce, per il venditore, in maggiori possibilità di vendere il proprio immobile al giusto valore di mercato.

Un immobile invenduto genera spese e non guadagni.

Si pensi a un grosso cantiere, nel quale le sole spese di condominio e piccola manutenzione sono in grado di incidere nell'economia di un'impresa.

Dal momento della consegna, contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio sono a carico dell'acquirente.

Un grosso risparmio, sopratutto per un'impresa che applica la formula a diversi immobili, generando un notevole risparmio e dando respiro alle proprie casse.

Inoltre la caparra confirmatoria iniziale e le rate mensili consentono non solo di iniziare a incamerare del denaro, ma anche di far fronte ad eventuali mutui richiesti per l'acquisto del terreno o la costruzione dei fabbricati.

L'Acquisto Programmato non esclude la compravendita convenzionale: creare movimento in un cantiere spesso porta alla vendita di altre unità immobiliari, magari con tempi di conclusione più rapidi.

Un numero sempre crescente di potenziali acquirenti è costretto, a causa delle restrittive politiche di accesso al credito praticate dalle banche, a ripiegare sulla locazione.

L'Acquisto Programmato consente di ampliare notevolmente il bacino di acquirenti, abbracciando tutti coloro che pur avendo tutte le carte in regola per acquistare un immobile non riescono a mettere da parte un capitale necessario a sopperire alla differenza fra importo finanziato dalle banche e costo dell'immobile.

In un periodo in cui capita spesso che una compravendita avvenga all'ultimo momento a causa degli importi concessi dagli istituti mutuanti, questo costituisce un grande vantaggio nei confronti della compravendita tradizionale.

Dopo aver provato per un periodo più o meno lungo a vendere un immobile capita spesso che il venditore, in preda allo sconforto, decida di rimandare l'operazione a tempi migliori e locare il proprio immobile.

L'Acquisto Programmato è una valida alternativa perché consente di avere da subito un acquirente per il proprio immobile iniziando contemporaneamente a incamerare delle somme di denaro.

Se l'acquirente dovesse avere dei problemi che gli impediscono di portare avanti l'operazione (nonostante abbia in mano tante soluzioni per evitare di arrivare a questo), il venditore può trattenere tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria.

Le somme versate a titolo di caparra confirmatoria sono la percentuale di acconto iniziale stabilita in sede di preliminare e tutte le rate mensili. Infine è evidente che far abitare l'immobile a un futuro proprietario sia per molti versi più sicuro rispetto a una classica locazione.

La percentuale di acconto iniziale imputata a titolo di acconto prezzo, che viene restituita all'acquirente nel caso questi decida di non procedere, è un ottimo modo per incentivare, per quanto non sia necessario, l'acquirente a liberare subito l'immobile.

Considerazioni finali sull'acquisto programmato

In conclusione possiamo dire che l'acquisto programmato fornisce un'alternativa al mutuo al 100% e consente all'acquirente di guadagnare un po' di tempo.

L'Acquisto Programmato non è ne un finanziamento ne un affitto.

E' solo una valida alternativa al mutuo al 100% che speriamo possa aiutare tutti quanti a uscire dal momento di stallo del mercato immobiliare.

16 ottobre 2013 · Gennaro Andele

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