Mutuo o affitto, quale scegliere » un'analisi ipotetica

Facciamo una simulazione per capire se sia meglio l'affitto o il mutuo

Partiamo dal mutuo, basandoci sull'ipotesi che un consumatore abbia liquidità sufficiente per un anticipo in contanti per l'acquisto della casa, le spese fiscali e notarili.

Il mutuo è ipotizzato ventennale e con rata uguale al canone di locazione .

Per valutare i vantaggi dell'affitto, si ipotizza, invece, che la differenza tra ipotetico capitale per l'anticipo di acquisto della casa e il totale dei canoni venga investita con un tasso del 3% annuo.

Per valutare i vantaggi del mutuo si considera la differenza tra la somma del valore finale della case e dei canoni risparmiati meno le rate del mutuo e il debito residuo del finanziamento, oltre al fatto che i benefici fiscali del mutuo, cioè le detrazioni sugli interessi passivi, siano tali da compensare le spese di manutenzione, l'Imu, la Service Tax o Trise.

Prendiamo in esame due abitazioni, così da avere una valutazione più complessa.

Per primo un trilocale da 80 metri quadri in zona residenziale.

Per secondo un bilocale da 50 metri quadri in periferia.

Per quel che riguarda la prima ipotesi, il mutuo è meglio dell'affitto e porta ad un vantaggio tra i 57mila ed i 91mila euro, a seconda che l'immobile sia a Milano o a Roma e se aumenta o meno il suo valore nel corso del tempo.

Invece per il trilocale, la simulazione indica che può essere che l'affitto sia meglio del mutuo acquisto casa, in quanto se non c'è una rivalutazione di almeno il 10% in dieci anni per l'immobile a Milano si perderebbero 26mila euro in caso di vendita della casa e si guadagnerebbero solo 9700 euro se ci fosse la rivalutazione.

Invece a Roma le cose sarebbero diverse visto che si guadagnerebbero in caso di vendita dell'immobile, rispetto all'affitto, 36mila euro se non ci fosse l'aumento del valore, quasi 72mila se invece ci fosse.

Il fatto che tendenzialmente il mutuo sia meglio dell'affitto soprattutto per le case più piccole, o meglio, la convenienza del mutuo sull'affitto può diminuire al crescere del valore della casa dato dalla metratura, dalla posizione, dal pregio, è evidenziato anche dal fatto che ipotizzando di destinare la somma che si pagherebbe per il canone di locazione al rimborso del mutuo, si otterrebbe un finanziamento che coprirebbe solo circa il 55-60% del valore per il trilocale della simulazione, di quasi il 75% per il bilocale.

I risultati di questa analisi, quindi, confermano che non si può dare una risposta certa e definitiva quando ci si domanda se sia più conveniente il mutuo o l'affitto.

Questo, perchè il mutuo è meglio dell'affitto (per questi due casi) soltanto se si mantiene la proprietà della casa per minimo un decennio, cosa anche normale per la verità ma che comunque non si può dare per scontata, e che il valore immobiliare non deve calare per la casa piccola, deve crescere di almeno l'1% all'anno per la casa più grande.

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