Mutuo e accollo - Guida pratica

1. Guida all'accollo del mutuo
2. Accollo del mutuo - Per saperne di più
3. Accollo del mutuo non liberatorio - Sentenza tribunale di Monza
4. Accollo del mutuo - Il fatto
5. Accollo del mutuo non liberatorio - La carenza di legittimazione passiva
6. Accollo del mutuo non liberatorio - Prescrizione del diritto agli interessi
7. Accollo del mutuo non liberatorio - l’eccessivo ammontare dell'importo precettato

Guida all'accollo del mutuo

Sto per acquistare una casa gravata da mutuo residuo e un mio amico, che lavora in banca, mi ha consigliato di effettuare un accollo del mutuo esistente.

Non essendo una cima in materia, vi scrivo per saperne di più.

Innanzitutto, l'accollo del mutuo è una pratica conveniente?

Come funziona?

Facendo un po' di ricerche su internet, ho anche letto che le banche di solito creano difficoltà o addirittura rifiutano.

Questa è una cosa vera o sono solo voci?

Premetto che io ho tutte le condizioni giuste a garanzia della banca.

Praticamente, posso benissimo pagare!

Accollo del mutuo - Per saperne di più

Quando viene venduta una casa su cui grava un mutuo ipotecario, questo deve essere estinto anticipatamente, per consentire la cancellazione dell'ipoteca prima dell'atto di vendita della casa, o almeno contestualmente allo stesso.

Spesso, però, come nel suo caso, l'acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l'acquisto della casa.

Si presenta allora un'altra possibilità, l'accollo del mutuo.

Accollarsi significa assumere un obbligo.

L'accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Con l'accollo l'acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita.

Per l'acquirente quindi il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.

Il risparmio è notevole.

Anche il venditore ha dei vantaggi, se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007, perché non deve estinguere anticipatamente il mutuo, pagando la relativa penale.

Ricordiamo infatti che, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani entrata in vigore proprio nell'aprile del 2007) sono nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

L'accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti.

Ecco perché sono spesso le stesse imprese costruttrici a proporre agli acquirenti l'accollo del mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell'immobile.

Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente.

L'acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l'accollo comporta l'accettazione di tutte le condizioni già fissate.

Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l'importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze.

Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente, anche se sappiamo tutti che si tratta di una pratica scorretta o se inserita nel contratto, di una clausola vessatoria.

Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo).

Le banche possono non aderire all'accollo , nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

Infine, si noti che, in Italia, esistono due forme giuridiche di accollo.

La prima, denominata cumulativo, interessa una responsabilità solidale di entrambi i soggetti (venditore - acquirente).

La seconda, denominata liberatoria, prevede invece la responsabilità delle obbligazioni del solo acquirente.

Per quanto ovvio, sebbene in ambito extra bancario l'ipotesi di accollo tradizionale sia quello cumulativo, nella prassi degli istituti di credito l'accollo avviene con liberazione del debitore originario di tutte le obbligazioni inerenti il mutuo "ceduto".

Accollo del mutuo non liberatorio - Sentenza tribunale di Monza

L’acquisto con accollo del mutuo non è sufficiente a liberare il debitore originario dalle obbligazioni assunte se tale condizione non è stata espressamente prevista nel contratto.

La notifica al creditore dell'avvenuto acquisto con accollo, non è sufficiente a liberare il mutuatario originario dalle obbligazioni assunte.

Questo, secondo il Tribunale di Monza, sezione III, che con la sentenza 45/2012, ha sancito che: In caso di accollo non liberatorio, il debitore originario può essere ingiunto di pagare il debito di mutuo residuo; per la quota interessi conglobata nelle rate scadute e non pagate, il medesimo non può invocare la prescrizione di cui all'articolo 2948, comma 4, cod. civ.; non è, invece, tenuto a pagare la quota interessi conglobata nelle rate a scadere; ove, poi, il calcolo degli interessi operato dal creditore procedente sia errato, il debitore può opporsi all'esecuzione, facendo valere che è intimato il pagamento di una somma superiore a a quella effettivamente dovuta.

Accollo del mutuo - Il fatto

Nel caso in oggetto, una Srl aveva concluso un contratto di mutuo fondiario con un istituto di credito.

Successivamente, un privato, aveva acquistato dalla ditta un immobile gravato da ipoteca a garanzia del mutuo, con accollo di una quota capitale di mutuo.

La Banca aveva aderito all'accollo, ma senza la delibera del debitore originario.

Così facendo, il privato non era stato più in grado di sostenere il mutuo.

Allora, la Banca aveva pignorato il bene, ma era rimasta solo parzialmente soddisfatta dal prezzo di aggiudicazione.

L'istituto bancario aveva, quindi, agito per il residuo credito anche nei confronti dell'impresa costruttrice.

Quest'ultima, però, si era opposta al precetto, portando il caso in Tribunale, perchè, secondo essa, sussisteva:

  1. la carenza di legittimazione passiva;
  2. la prescrizione del diritto agli interessi exarticolo 2948, comma 4, codice civile;
  3. l’eccessivo ammontare dell'importo precettato.

Vediamole una per volta.



Accollo del mutuo non liberatorio - La carenza di legittimazione passiva

Il Tribunale di Monza, ha ritenuto non fondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva della società, in quanto, dalla documentazione depositata in giudizio, non emerge che l’accollo del mutuo da parte dell'acquirente fosse liberatorio.

In effetti, ai sensi dell'articolo 1273 del codice civile, l’adesione del creditore importa la liberazione del debitore originario solo se ciò è espressamente previsto nella stipulazione del contratto o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.

Nel caso in questione, invece, non è presente alcuno di questi presupposti, in quanto la liberazione dell'impresa, non era stata menzionata come condizione espressa della stipulazione contrattuale, né tantomeno il creditore aveva manifestato palesemente l’intenzione di liberare il mutuatario.

Tra l’altro, la comunicazione, tramite notifica, dell'avvenuto acquisto con accollo non determina la liberazione del debitore originario dalle obbligazioni assunte.

Pertanto, con la decisione del Tribunale di Monza, il mutuatario resta obbligato in solido con il terzo e l’accollo deve intendersi cumulativo.

Accollo del mutuo non liberatorio - Prescrizione del diritto agli interessi

Nel caso della prescrizione del diritto agli interessi, l'articolo 2948, comma 4 del Codice Civile, stabilisce che: gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi

Ma su questo tema, consolidata giurisprudenza è ormai costante nell’escludere l’applicabilità del termine quinquennale di prescrizione degli interessi alle quote conglobate nelle rate di mutuo scadute e non pagate.

Infatti, con la pronuncia numero 12707 del 30 Agosto 2002, la Corte di Cassazione, ha sancito che: All'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di mutuo che costituisce un debito unico, sebbene possa essere rateizzato in più versamenti periodici, non si applica la prescrizione quinquennale prevista dall'articolo 2948 numero 4 cod. civ., relativa ai debiti che debbono soddisfatti periodicamente ad anno, in termini più brevi.

Ecco perchè, la vantata prescrizione quinquennale non si applica al caso in oggetto, in quanto i ratei di mutuo fondiario ed i relativi interessi, non sono prestazioni periodiche dovute ad un’unica causa, bensì adempimenti parziali dell'unico debito derivante dal mutuo.

Pertanto, secondo il Tribunale di Monza, al contratto di mutuo in esame, il diritto alla corresponsione degli interessi è, soggetto alla prescrizione decennale e non quinquennale.

Accollo del mutuo non liberatorio - l’eccessivo ammontare dell'importo precettato

Ultimo aspetto contestato dall'opponente, riguardava l’ammontare della somma precettata poiché, dopo la risoluzione del contratto di mutuo, sono stati richiesti interessi asseritamente non dovuti.

Questa è l'argomentazione che merita la migliore attenzione.

La Banca aveva calcolato il debito residuo non soddisfatto in questo modo: fatto cento il debito complessivo, aveva dedotto l’importo del prezzo di aggiudicazione ed intimato al debitore originario il pagamento della differenza.

Ma il punto era come la Banca avesse conteggiato il debito complessivo, ed in particolare se, una volta risolto il contratto, avesse o meno calcolato gli interessi di mora anche sulla quota interessi inclusa nelle rate a scadere, vale a dire quelle non ancora scadute alla data della risoluzione.

In questo caso, il Tribunale ha aderito all'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, che con la pronuncia 5515/2008, aveva sancito che: L'eccessività della somma portata nel precetto non travolge questo per l'intero ma ne determina la nullità o inefficacia parziale per la somma eccedente, con la conseguenza che l'intimazione rimane valida per la somma effettivamente dovuta, alla cui determinazione provvede il giudice, che è investito di poteri di cognizione ordinaria a seguito dell'opposizione in ordine alla quantità del credito.

In effetti, nel corso del giudizio era stato accertato che non era corretta la somma calcolata dalla convenuta opposta, in considerazione d’interessi non dovuti ed erroneamente quantificati dopo che il contratto di mutuo era stato risolto.

Tuttavia, quando è intimato il pagamento di una somma superiore a quella effettivamente dovuta, il precetto non è nullo.

12 aprile 2013 · Andrea Ricciardi

Offri il tuo contributo alla visibilità di indebitati.it

Ti chiediamo di contribuire ad accrescere la visibilità di indebitati.it cliccando su una delle icone posizionate qui sotto: per condividere, con un account Facebook, Google+ o Twitter, il contenuto di questa pagina oppure per iscriverti alla newsletter o al feed della comunità. Qualora lo preferissi, puoi seguirci sui social cliccando qui. Un grazie, per la tua attenzione, dallo staff.

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Raccolte di altri articoli simili - clicca sul link dell'argomento di interesse

, , , , , ,

mutui casa - domande e risposte

Approfondimenti e integrazioni

Assistenza gratuita briciole di pane e commenti

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su mutuo e accollo - guida pratica. Clicca qui.

Stai leggendo Mutuo e accollo - Guida pratica Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 12 aprile 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria mutui casa - domande e risposte del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

Altre info



Cerca