Accollo del mutuo - Per saperne di più

Quando viene venduta una casa su cui grava un mutuo ipotecario, questo deve essere estinto anticipatamente, per consentire la cancellazione dell'ipoteca prima dell'atto di vendita della casa, o almeno contestualmente allo stesso.

Spesso, però, come nel suo caso, l'acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l'acquisto della casa.

Si presenta allora un'altra possibilità, l'accollo del mutuo.

Accollarsi significa assumere un obbligo.

L'accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Con l'accollo l'acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita.

Per l'acquirente quindi il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.

Il risparmio è notevole.

Anche il venditore ha dei vantaggi, se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007, perché non deve estinguere anticipatamente il mutuo, pagando la relativa penale.

Ricordiamo infatti che, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani entrata in vigore proprio nell'aprile del 2007) sono nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

L'accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti.

Ecco perché sono spesso le stesse imprese costruttrici a proporre agli acquirenti l'accollo del mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell'immobile.

Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente.

L'acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l'accollo comporta l'accettazione di tutte le condizioni già fissate.

Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l'importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze.

Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente, anche se sappiamo tutti che si tratta di una pratica scorretta o se inserita nel contratto, di una clausola vessatoria.

Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo).

Le banche possono non aderire all'accollo , nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

Infine, si noti che, in Italia, esistono due forme giuridiche di accollo.

La prima, denominata cumulativo, interessa una responsabilità solidale di entrambi i soggetti (venditore - acquirente).

La seconda, denominata liberatoria, prevede invece la responsabilità delle obbligazioni del solo acquirente.

Per quanto ovvio, sebbene in ambito extra bancario l'ipotesi di accollo tradizionale sia quello cumulativo, nella prassi degli istituti di credito l'accollo avviene con liberazione del debitore originario di tutte le obbligazioni inerenti il mutuo "ceduto".

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