Mutui, la rinegoziazione non blocca la portabilità

Attenzione » il contenuto dell'articolo è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento in fondo alla pagina, oppure qui.

Scelto Tremonti, Bersani può essere tenuto di scorta; scelto, invece, Bersani, per Tremonti non c'è spazio. Più chiaramente, per rimediare al caro-mutui, se si adotta il rimedio "Tremonti" (la cosiddetta "rinegoziazione imposta", prevista al Dl 93/2008), si può poi approfittare, se conviene, anche della "surrogazione Bersani" (e cioè della portabilità del mutuo, disciplinata al Dl 7/07); viceversa, la scelta della "Bersani" sembra impedire quella della "Tremonti". In ogni caso, invece, e, cioè, qualunque scelta si sia compiuta, si può tentare con la banca un rapporto one-to-one e cercare di spuntare una rinegoziazione ad personam.

IL CUMULO

Quella che si presenterà nelle prossime settimane a decine di migliaia di mutuatari in affanno con il versamento mensile, insomma, non sarà sempre un'opzione senza ritorno. La cumulabilità dei rimedi all'ascesa dei tassi di interesse, però, alza il coefficiente di difficoltà della scelta.
Per quanto le banche si stiano adoperando per proporre indicazioni chiare nelle lettere che stanno spendendo in vista del termine del 29 agosto, l'informazione data ai clienti rischia di essere comunque incompleta. Lo è per forza di cose in relazione alla durata del "mutuo" accessorio legata alle future oscillazioni dell'Irs. Tanto è vero che la stessa UniCredit si premura evidenziando, nel caso preso in esame, che «in generale, la ristrutturazione comporta verosimilmente un esborso complessivo maggiore di quello che il mutuatario sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di rimborso ad oggi in vigore».

Ma andiamo con ordine e vediamo i diversi scenari che si possono presentare per quando riguarda la cumulabilità degli strumenti. Il più facile da comprendere è quello che si verifica una volta scelta la portabilità: questa procedura implica la stipula di un nuovo mutuo, con una nuova banca, per andare a chiudere il vecchio mutuo (la nuova banca subentra nelle garanzie di cui era titolare la vecchia). Questa scelta impedisce dunque di ricorrere alla rinegoziazione imposta in quanto presupposto di quest'ultima è che il mutuo da rinegoziare già sussistesse al 28 maggio 2008: quindi, se oggi si stipula il nuovo mutuo per consentire alla banca di surrogarsi nell'ipoteca della vecchia banca, non è poi possibile rinegoziare questo nuovo mutuo con la rinegoziazione Tremonti.

Ancora, c'è da considerare che per effettuare la rinegoziazione Tremonti, ci sarà spazio solo tra settembre e novembre, e quindi dovrebbe essere poco plausibile porsi un problema di rinegoziazione Tremonti dopo una portabilità Bersani, a meno che l'atto di surrogazione sia stato stipulato prima del 28 maggio 2008: ma si tratta evidentemente di casi rari, stante anche lo scarso entusiasmo che le banche hanno manifestato nel procedere con pratiche di surrogazione.

Più facilmente verificabile è, invece, l'ipotesi speculare rispetto a quella appena descritta, e cioè l'effettuazione di una "surrogazione Bersani" dopo aver approfittato della "rinegoziazione Tremonti". Questa evenienza si verifica se sia condotta in porto la rinegoziazione imposta in base al Dl 93/08, e cioè se si trasforma il mutuo, con effetto dal 1° gennaio 2009, da tasso variabile a tasso fisso, con rate di importo in linea con le condizioni che correvano sul mercato nel 2006.

LE "FRECCE AGGIUNTIVE"

Una volta ottenuto questo risultato, il mutuatario può avere ancora due frecce nella sua faretra:

  1. una che colpisce sicuramente il bersaglio, e cioè l'effettuazione di una pratica di portabilità (la stipula di un nuovo mutuo con un'altra banca, per chiudere il mutuo rinegoziato presso la vecchia banca), che la vecchia banca deve necessariamente accettare. Ovviamente, il nuovo mutuo deve essere di importo pari a quello che serve per estinguere sia le rate di ammortamento "ordinario" sia l'importo del cosiddetto "conto di finanziamento" formato con gli importi dovuti dal mutuatario alla banca, il cui pagamento viene rimandato posteriormente alla conclusione dell'ammortamento "ordinario" proprio per consentire la trasformazione del mutuo da variabile a fisso e per contenere le rate a livello 2006;
  2. una, invece, di esito incerto, e cioè il tentativo di una rinegoziazione "personalizzata" presso la banca con la quale è stata svolta la pratica di rinegoziazione "imposta". In altri termini, in quest'ultimo caso nulla impedisce che, una volta trasformato il mutuo da variabile a fisso, questa nuova posizione possa essere nuovamente oggetto di trattativa per mutarne tempi (per esempio allungandoli ulteriormente) e costi (per esempio intervenendo nuovamente sullo spread). La banca, però, non è "costretta" ad aderire alle richieste del cliente.

LE ALTERNATIVE

a) Rinegoziazione «libera»

In alternativa alla rinegoziazione del decreto Tremonti, il mutuatario può chiedere una revisione delle condizioni del prestito (dalla durata al tasso)

b) La portabilità

Altra via praticabile è la surroga prevista nel 2007 dal decreto Bersani-bis, con cui è possibile cambiare banca e condizioni del mutuo (salvo l'importo residuo) a patto di trovare una seconda banca che ne offra di migliori.

di Marco Bellinazzo e Angelo Busani

Per porre una domanda su rinegoziazione (Tremonti) e portabilità (Bersani), sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

29 agosto 2008 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

  • lino 3 dicembre 2009 at 19:14

    salve sono 4 mesi che non lavoro mi è impossibile affrontare la rata del mutuo cosa posso fare?