Mutui ed interessi nascosti » I giudici condannano le banche
Mutui ed interessi nascosti » I giudici condannano le banche
Mutui: dalle penali mascherate per il rimborso anticipato agli inganni sulla polizza incendio, passando per la richiesta di garanzia doppia, i tranelli sono infiniti. Ora alcune associazioni dei consumatori preparano una class action contro gli istituti di credito.
I tribunali di Bari e Milano dicono no all'ammortamento alla francese sui mutui fondiari: cioè la restituzione degli interessi prima del capitale.
Lo dichiara un'associazione dei consumatori spiegando che questo sistema predatorio utilizzato dalle banche sottrae di fatto 10.000 euro ogni 100.000 euro di finanziamento.
Si annuncia, quindi, che sarà avviata una class action contro le banche e che sono già centinaia le adesioni ricevute.
L’associazione dei consumatori ha calcolato che un muto ventennale di 100.000 euro, con ammortamento illecito alla francese, genera un indebito lucro, considerando gli attuali tassi di interesse, di 75 euro al mese, producendo una rata di 791 euro, invece di 716 euro mensili conl’equo rimborso di capitale ed interessi, ossia 900 euro l’anno, che ammontano a 18.000 euro a fine estinzione del prestito.
I tribunali che hanno accolto la tesi dell'Adusbef sono quelli di Milano e Bari.
Le vicende in tribunale
L’ultimo tribunale a pronunciarsi contro il sistema dell'ammortamento alla francese è stato il 9 gennaio quello di Milano, dopo i casi di Bari e di Larino.
Il giudice di Milano Elena Riva Crugnola, infatti, ha annullato la scorsa settimana le clausole di un contratto di mutuo che prevedeva un piano di ammortamento alla francese, nel quale le rate costanti, sono formate dalla somma di una quota capitale che aumenta progressivamente e di una quota interessi che, viceversa, diminuisce nel tempo.
Le quote vengono a loro volta calcolate con la formula dell'interesse composto, cioè del calcolo di interessi sugli interessi.
Le clausole del contratto in oggetto sono risultate contrarie al requisito della determinatezza o determinabilità previste dalla disciplina dei contratti ex articoli 1418, 1346 Codice Civile.
La motivazione fornita dal giudice è che la nullità della clausola di determinazione degli interessi, non comporta la nullità dell'intero contratto, ma la sostituzione di diritto della clausola nulla con la clausola sostitutiva di cui al terzo comma dell'articolo 1284 del codice civile, per cui gli interessi saranno dovuti nella misura legale.
La decisione del tribunale di Milano arriva dopo quella del tribunale di Bari, che si era pronunciato contro i mutui basati sull’ammortamento alla francese.
In questo caso un'associazione dei consumatori, nota, aveva portato in aula la situazione di una famiglia di imprenditori pugliesi per due mutui aperti con il Banco di Napoli a gennaio 1988 e a maggio 1989 e il magistrato aveva sentenziato che il calcolo dell'interesse nel piano di ammortamento deve essere trasparente ed eseguito secondo le regole matematiche dell'interesse semplice e non di quello composto usato nell’ammortamento alla francese.
Ancora prima le richieste di un utente erano state accolte dal tribunale di Larino che, con la sentenza numero 119/2012, ha dichiarato illegittimo il sistema di ammortamento alla francese che veniva applicato di nascosto all'ammortamento semplice o all'italiana, capitalizzando illegittimamente l’interesse pattuito.
Il giudice ha dunque imposto alla banca la restituzione degli interessi pagati in più dal mutuatario.
Mutui: i trucchi più comuni usati dalle banche
Riassumiamo ora, così da poter mettere chiunque in guardia, tutti i trucchi messi a punto dagli istituti di credito per sottrarre più soldi possibile a chi si presenta per chiedere un mutuo, che è spesso disposto ad accettare ogni condizione pur di ottenere il prestito.
Penali mascherate per il rimborso anticipato
Sul mutuo a tasso variabile, per esempio, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo, per essere sicura di non perderci e per non porre limite al suo guadagno.
Dovrebbe almeno dare la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge.
L’ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è infatti aggirato facilmente. Gli istituti di credito, al posto di fare pagare la penale, provano ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.
Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti al momento della stipula del contratto.
Occhio al contratto
C’è poi il problema delle garanzie. Quando si contrae un mutuo la banca iscrive l’ipoteca sul bene per il qualeviene concesso il prestito.
Fin qui tutto corretto. Succede però che man mano che si va avanti a pagare il mutuo, se si chiede di ridurre l’ipoteca in base a quanto è rimasto ancora da pagare la banca si rifiuta di farlo.
E la legge lo permette, anche se il buon senso direbbe il contrario.
Quindi come è possibile tutelarsi? In sede di stipula del contratto bisogna chiedere la possibilità di adeguamento dell'ipoteca in funzione di quanto mi resta da pagare.
E fare attenzione alle clausole vessatorie, spesso inserite dalle banche esclusivamente a loro favore, sfruttando la posizione dominante di cui godono e l’ignoranza della controparte.
Mutui sfavorevoli
E, se il mutuo è troppo sfavorevole per la banca, questa farà di tutto per estinguerlo.
Quando il mutuatario vende l’immobile e l’acquirente chiede di mantenere il mutuo, soprattutto se il tasso è vantaggioso, il finanziatore non ha interesse a tenere un mutuo che non gli conviene quando potrebbe negoziarne uno più vantaggioso al tasso attuale, quindi usa tutte le scuse possibili per cercare di chiuderlo.
Di solito dice di non fidarsi della solvibilità dell'acquirente e così prova a chiedere anche la garanzia del mutuatario originale.
In questo modo, anche se non riesce ad avere la doppia garanzia, raggiunge l’obiettivo di chiudere il mutuo svantaggioso.
Polizze incendio o vita
Un capitolo a parte riguarda infine le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo (polizze incendio o vita), che sono illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti.
Per quanto riguarda la polizza incendio sull’immobile vincolata a favore della banca, bisogna inoltre controllare che nel contratto sia indicata nei limiti dell'ammontare residuo e non nei limiti dell'aumentare dell'intero valore del mutuo, perché il rischio della banca è di perdere quanto manca da versare, non l’ammontare totale.
La class action
Ritornando al piano di ammortamento alla francese, secondo i calcoli di alcune associazioni dei consumatori, il costo dell'applicazione di questa pratica ammonta almeno a 10mila euro in più per un mutuo ventennale di 100mila euro, con variazioni legate al tasso di interesse applicato.
Le associazioni proseguiranno, quindi, la loto battaglia contro l’ammortamento alla francese mettendo a disposizione dei mutuatari un fac-simile di diffida e di messa in mora a partire dal mese di gennaio.
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