Mutui - vademecum per la difesa del mutuatario

Mutui – come difendersi dalle banche

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare: se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall'altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo! Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.


Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell'ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Rimando ai precedenti post (e a quelli che seguiranno) sull’educazione finanziaria, e sulle scelte possibili in fatto di mutui, la trattazione dei singoli argomenti specifici, e cercherò di fornire qui solo alcune “regole generali” che permettano di non ritrovarsi “in soggezione”.

Parto con un esempio di cattivo costume senza citare il nome della banca (lasciate che eviti le querele, non posso provare nulla e non ho soldi da spendere in avvocati), ma in tutti e tre i casi simili di cui sono venuto a conoscenza si trattava della stessa banca (troppo per essere una semplice coincidenza). Un mutuo l’ho sostituito io; altri due, due miei colleghi (della banca con cui lavoravo allora).

Mutui a tasso variabile presentati come mutui con piano di ammortamento a rata costante

Una coppia con bimbo piccolo va a chiedere un mutuo alla banca BBB (Banca Bassotti Bidon). Essendo timorosi di rialzo dei tassi, ma essendo ancora un momento in cui c’era una bella differenza nella rata tra tasso fisso e tasso variabile, chiedono se sia possibile avere un mutuo variabile “a rata costante” (ne parlerò presto, intanto lo trovate spiegato a grandi linee qui.)

L’impiegato non fa una piega, fa invece un preventivo “a penna” su carta non intestata, rilascia l’elenco di documenti da presentare, fa altri due conti “a mano”, dice che non dovrebbero esserci problemi ad approvare il loro mutuo e, dopo avere messo l’importo del mutuo e la durata e qualche altro numerello in un computer, stampa un piano di ammortamento su cui campeggia la scritta PIANO DI AMMORTAMENTO A RATA COSTANTE.

I due giovani tornano a casa contenti, preparano i documenti, li consegnano alla banca, restano in trepida attesa qualche giorno, ricevono con gioia la notizia che il mutuo è stato approvato, vanno dal notaio, NON ASCOLTANO il notaio che legge tutto il noiosissimo atto di mutuo, rogitano ed entrano felici nella loro nuova casa. Poi i tassi di interesse cominciano ad aumentare e con essi la loro rata (che già prima aveva avuto piccole variazioni poco significative di pochi euro, alle quali non avevano dato importanza).

A questo punto vanno a chiedere informazioni alla banca, con il loro atto di mutuo in mano, sul come mai la rata cambi in un mutuo “a rata costante” e scoprono di avere firmato un mutuo a tasso variabile “classico”.

Furibondi, chiedono come mai sul piano di ammortamento c’è scritto “A RATA COSTANTE” e viene loro risposto che il piano di ammortamento francese è conosciuto come piano di ammortamento “a rata costante” (a parità di tasso di interesse, però; se varia questo, varia anche la rata).

Parlavo di TRE casi, il secondo l’ho conosciuto a Milano, in una filiale della banca per cui lavoravo allora (da esterno, ero in filiale solo per recuperare dei fax che mi ero fatto spedire lì per comodità), entra una ragazza e chiede se può avere informazioni.

La riceve un collega dipendente della banca e lei quasi si mette a piangere sulla sua scrivania raccontando di aver chiesto alla banca BBB (la stessa di prima) un mutuo a tasso variabile e rata costante (ma guarda un po’) e che loro si erano presentati all'atto con un mutuo a tasso variabile “classico”.

Lei se ne era accorta, ma con lì il notaio, i venditori e tutto il resto; alla domanda del notaio se a fronte della differenza tra quanto pattuito e ciò che a quel punto aveva davanti voleva rinunciare all'operazione non si era sentita di mandare tutto a monte. Solo che a quel punto (tassi di interessi cresciuti di un po’), era strozzata dalla rata: non arrivava a fine mese nemmeno rinunciando a tutto il superfluo.

Ultimo caso, in filiale a Torino (riunione dell'area Piemonte); sento un collega parlare di una sostituzione perché una banca avendo parlato di variabile a rata costante si è presentata all'atto con un variabile classico. Domando: “Era per caso Banca Bassotti Bidon?”. Risponde: “Come fai a saperlo?”. Non avevo nemmeno la scusa dell'intuito femminile…

Se entrambi i genitori sono cointestatari il 66% degli interessi passivi del mutuo non può essere detratto

Mentre scrivevo questo post è arrivato un ospite atteso: un conoscente di mia moglie ha saputo da lei che mi occupo di mutui. Lo attendevamo perché mia moglie gli ha offerto la mia consulenza: vuole sapere che fare del proprio mutuo visto che la rata è cresciuta sensibilmente mettendolo in difficoltà.

Gli domando subito che caratteristiche ha il suo mutuo. La banca, per prima cosa, ha voluto i suoi genitori come cointestatari e non come garanti (questo significa che il 66% della quota detraibile degli interessi passivi non può essere detratto come beneficio prima casa) e a mio parere non ce n’era bisogno.

Restituendo un quarto della quota capitale la rata del mutuo resta la stessa?

Ma, cosa più grave, mi dice che è andato ad informarsi per restituire in contanti 25.000 Euro (circa un quarto del capitale residuo, non una sciocchezza) e gli hanno detto che la rata non cambia di molto e non gli conviene (”Non le faccio nemmeno i calcoli perché incide di pochissimo, davvero!”).

Mi dice che a lui questa cosa sembra davvero strana. Gli rispondo che un conteggio “spannometrico” dice che restituendo un quarto del capitale residuo, la rata si abbassa ragionevolmente di circa un quarto… Sgrana gli occhi e dice: “E ti pare poco???”.

Mutui - Le regole per non farsi fregare dalla banca

Veniamo al dunque: partiamo dal presupposto che non avete una decente educazione finanziaria (siete in ampia e nutrita compagnia, non preoccupatevi).

Per confrontare le offerte di mutuo richiedete il prospetto ESIS - European Standardised Information Sheet

Tutte le regole qui sopra valgono “in generale” per i rapporti con la banca, anche per quello che riguarda il vostro conto corrente, i vostri investimenti e la gestione del vostro risparmio. Specifica per i mutui, invece, c’è la quinta regola: fatevi rilasciare il documento di sintesi e l’ESIS. Sono entrambi documenti che riassumono le caratteristiche del vostro mutuo e che, se non da voi, lo rendono valutabile da un esperto senza grosse difficoltà. Ve lo rilasceranno quando firmate la domanda, ma dal primo appuntamento dite che lo vorrete quando firmate la domanda e appena lo avrete in mano lo farete valutare dal notaio, prima ancora che l’istruttoria abbia fine, chiedete di prendere nota del fatto che ve lo dovranno far trovare pronto. Per la cronaca, “ESIS” vuole dire “European Standardised Information Sheet” (foglio informativo standardizzato europeo), e si compone di due parti: la prima con informazioni generali riguardo i mutui, la seconda con informazioni peculiari del VOSTRO mutuo.

Le prime quattro regole, valgono anche se andate a chiedere una rinegoziazione, piuttosto che informazioni sulla penale di estinzione o sulla possibilità di avere un conteggio di estinzione e così via…

E se avete dubbi, fatemi le domande.

Per porre una domanda sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui.

21 agosto 2013 · Piero Ciottoli

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