Mutui – come difendersi dalle banche

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare: se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l'esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall'altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo! Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.


Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell'ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Rimando ai precedenti post (e a quelli che seguiranno) sull'educazione finanziaria, e sulle scelte possibili in fatto di mutui, la trattazione dei singoli argomenti specifici, e cercherò di fornire qui solo alcune “regole generali” che permettano di non ritrovarsi “in soggezione”.

Parto con un esempio di cattivo costume senza citare il nome della banca (lasciate che eviti le querele, non posso provare nulla e non ho soldi da spendere in avvocati), ma in tutti e tre i casi simili di cui sono venuto a conoscenza si trattava della stessa banca (troppo per essere una semplice coincidenza). Un mutuo l'ho sostituito io; altri due, due miei colleghi (della banca con cui lavoravo allora).

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  • giovanni parente & rosa serrano 14 settembre 2009 at 09:23

    È un'impresa e non solo per le aziende. La montagna del credito è dura da scalare. Anche per le famiglie o le giovani coppie.

    Questo nonostante la difesa del sistema bancario da parte del presidente dell'Abi, Corrado Faissola.

    Trovare un finanziamento al 100% per l'acquisto della casa ormai è quasi una rarità. Tra quelle monitorate da MutuiOnLine, erano 11 le banche nel 2007 che proponevano un mutuo per l'intero valore dell'immobile: ora sono diventate tre.

    Una difficoltà che si trasforma in ostacolo (quasi) insormontabile quando la richiesta di un finanziamento o di un mutuo arriva da chi non ha un impiego stabile o da chi un lavoro l'ha perso e ha deciso di mettersi in proprio.

    La conferma arriva da un viaggio che Repubblica ha fatto tra le filiali di grandi istituti di credito in alcune vie del centro di Roma.

    La motivazione che spinge a varcare la soglia della banca è un'occasione sul mercato immobiliare: un appartamento del valore di 200mila euro.

    Nello sportello di Intesa Sanpaolo visitato, è possibile per il richiedente (dipendente a tempo indeterminato) un mutuo al 100%. Ma la rata mensile, con un tasso fisso al 6,2% per un mutuo trentennale, è di 1.225 euro al mese. Considerato che la rata non può essere superiore a un terzo del reddito mensile, il soggetto che intende comprare (e indebitarsi) deve guadagnare dal lavoro a tempo indeterminato almeno 3.600 euro al mese. Condizioni (impiego dipendente stabile e buon salario) non proprio comunissime per gli attuali trentenni.

    L'alternativa è abbassare la soglia del finanziamento, scendendo all'80%. Quindi significa già avere una propria disponibilità di 40mila euro a cui aggiungere i 160mila prestati dalla banca. La rata, sempre scegliendo un mutuo trentennale, scende a circa 930 euro con un tasso fisso al 5,7%.

    Altra banca, altro scenario. Stavolta l'aspirante acquirente è un trentenne, interessato a comprare casa con la propria compagna, solo che il lavoro non è stabile. La consulente della filiale del Monte dei Paschi di Siena prospetta un finanziamento all'80%: è un mutuo variabile con un tetto (il tasso massimo applicabile è il 5,5%) e si parte da una rata mensile di poco più di 700 euro. Ma, trattandosi di lavoratore a tempo, è necessario che ci sia un garante. Senza "San precario" incarnato da uno dei genitori e soprattutto dalla sua busta paga o della sua pensione, niente mutuo.

    Nel viaggio c'è anche chi, come nella filiale di Unicredit, propone un prodotto per lavoratori (dipendenti o autonomi) con contratti a termine o a progetto.

    I paletti però non mancano. Il finanziamento può arrivare al 70% del valore dell'immobile (l'80% se si ha una continuità lavorativa di 60 mesi), fino a un massimo di 200mila euro.

    E con un mutuo a trent'anni i primi venti sono a tasso fisso e gli altri dieci variabili. Ipotizziamo un mutuo di 150mila euro a vent'anni, tasso fisso a 6,40%, la rata mensile sarà quasi 1.200 euro (polizza assicurativa inclusa).

    Nel tour non manca una banca straniera: una filiale di Barclays. La coppia interessata all'acquisto è composta da un autonomo e da una precaria. Si oscilla fra una rata per un mutuo a tasso variabile di 619 euro e una con finanziamento a tasso fisso di quasi 900 euro.

    Tutto bene? Non proprio perché l'autonomo deve essere "di lungo corso". Quindi, senza una documentazione fiscale che accerti redditi da qualche anno, possono sorgere problemi.

    Ad esempio, se il soggetto ha perso il lavoro l'anno precedente e ha scelto di mettersi in proprio a inizio 2009, la certezza del mutuo di pochi istanti prima si trasforma in una probabilità su cui bisogna valutare. Così la cima della montagna è sempre lì in alto.

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