La mancata registrazione del contratto di locazione e la sua nullità

In tema di locazioni abitative, è prevista la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La norma esprime il principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati Istat) e vieta, pertanto, la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.

La mancata registrazione del contratto di locazione non determina, di per sé, la nullità, in quanto è bene tener presente che la registrazione, pure importante ai fini fiscali, non integra un requisito di validità del contratto. L'unico requisito di validità del contratto di locazione, previsto dalle norme vigenti e confermato dalla giurisprudenza, è la forma scritta. Pertanto, un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio.

Ora, supponiamo che nel contratto originario venga indicato un importo del canone di locazione e appena dopo la registrazione, sullo stesso contratto, venga apposta una scrittura privata a latere ove le parti, locatore e conduttore, stabiliscano come canone di locazione una cifra ben superiore a quella prevista nel contratto registrato.

Il nodo da sciogliere per quel che attiene la scrittura privata a latere è il seguente:

  1. si tratta di un patto nullo, in quanto volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
  2. si tratta di un patto pienamente valido ed operante tra le parti, in quanto esclusivamente finalizzato a dichiarare la reale volontà delle parti e ad integrare il contratto originario, simulato e registrato al solo scopo di consentire al locatore un reddito superiore rispetto a quello assoggettato ad imposta.

La terza sezione civile della Corte di Cassazione non ha voluto "dipanare la matassa" e, con l'ordinanza numero 37 del 3 gennaio 2014, ha rinviato la soluzione del problema alle sezioni unite per evitare una pronuncia che in una materia connotata da una diffusissima contrattazione e caratterizzata da un'accentuata litigiosità avrebbe generato un contrasto potenzialmente foriero di disorientanti oscillazioni interpretative.

A quanto sembra di capire, leggendo l'ordinanza, il nuovo orientamento che si propone di adottare è quello radicale di ritenere comunque nulli i contratti non registrati nonchè quelli registrati tardivamente.

2 febbraio 2014 · Ludmilla Karadzic

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