Contratto di locazione » guida alla registrazione

Contratto di locazione - Effettuare la registrazione conviene

Nell'articolo che segue vi illustriamo come effettuare correttamente la registrazione di uno o più contratti di locazione.

Secondo quando disposto dalla normativa vigente, oltre alla nullità della forma scritta del contratto, non è permessa, tra le parti, la contestuale stipula di altri accordi con contenuto diverso da quello invece del contratto che è stato registrato.

Da ciò ne deriva la nullità di ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La ragione è di portare trasparenza nell'ambito di un controllo sociale del mercato delle locazioni abitative.

Le disposizioni legislative hanno poi stabilito la nullità assoluta del contratto di locazione in caso di mancata registrazione fiscale.

Questo obbligo stabilisce, infatti, che i contratti di locazione di immobili quale che ne sia l’uso, o i contratti che comunque costituiscono diritti personali di godimento di unità immobiliari sono nulli se, nel caso vi sia obbligo di registrazione, non siano registrati.

La nullità si estende necessariamente a ogni pattuizione successiva alla stipulazione del contratto.

La legge ha come fine primario quello di colpire l’evasione fiscale e quello di proteggere l’interesse del fisco a percepire, seppure tardivamente, l’imposta di registro maggiorata di interessi e di sanzioni.

A essere sanzionata, dunque, è la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della sua durata.

Ancora più pesanti le conseguenze nel caso di locazioni a uso commerciale, dove la mancata registrazione del contratto, comportando la nullità di ogni pattuizione, vanificherebbe la tutela dell’avviamento commerciale, della prelazione e della cessione dell’azienda, che non potrebbe essere invocata per un contratto originariamente nullo.

Il proprietario dell'immobile, potrebbe comunque continuare a percepire il corrispettivo per tutta la durata del godimento dell’immobile.

Su questo orientamento anche la Corte Costituzionale, la quale ha ribadito l’assoluta irrilevanza della mancata registrazione del contratto sulla autonomia negoziale delle parti e sulla validità del contratto.

Il fattore chiave è che la registrazione, prima o dopo, venga effettuata e che il fisco raggiunga il suo scopo attraverso il ravvedimento dei contraenti del contratto.

Ribadiamo, infatti, che viene sanzionata la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della durata del contratto.

Contratto di locazione - Entro quanto tempo va effettuata la registrazione ed i modelli da utilizzare

Gli unici contratti soggetti a registrazione facoltativa solo in caso d’uso, sono quelli afferenti le cosiddette locazioni brevi, vale a dire quelle che hanno una durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno per ogni singolo conduttore.

Negli altri casi il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla data di decorrenza se anteriore. A tale adempimento può provvedere sia il locatore sia il conduttore.

A partire dal 31 marzo 2014, il contratto di locazione deve essere registrato utilizzando il cosiddetto modello RLI, il quale sostituisce il modello 69.

Il modello RLI è utilizzabile anche per le relative proroghe, cessioni e risoluzioni, ma anche per comunicare i dati catastali e per esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.

Il modello RLI deve essere presentato in via telematica. A tal fine è possibile provvedere sia direttamente che incaricando un intermediario abilitato.

Il modello RLI è disponibile anche presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate, da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.

Al modello devono essere allegati la copia del contratto sottoscritto dalle parti e gli eventuali, ulteriori, documenti, come ad esempio scritture private, inventari, planimetrie.

Sul sito Internet dell’Agenzia delle entrate è disponibile un software per la compilazione e la presentazione telematica del modello RLI, che sostituisce tutti quelli sinora utilizzatati.

Inoltre, è disponibile anche la versione web del prodotto software di compilazione e trasmissione del modello RLI, che consente di versare contestualmente le eventuali imposte di bollo e di registro dovute, senza alcuna necessità di installare sul proprio computer alcun pacchetto software.

Contratto di locazione - Le imposte dovute per la registrazione

Il pagamento delle imposte per la registrazione, ove dovute, avviene contestualmente alla presentazione telematica del modello RLI.

Il regime ordinario della locazione di immobili, nel caso in cui il soggetto locatore sia un privato e non agisca nell’esercizio dell’impresa, prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%, nonché delle imposte di bollo.

Tale regime si applica in assenza di opzione per la cedolare secca.

L’imposta di registro del 2% è dovuta sul canone complessivo annuale della locazione, con un minimo, solo per la prima annualità, di 67 euro.

Si applica in questa misura anche in presenza di un unico contratto per la locazione dell’unità immobiliare e degli arredi.

Se, invece, vengono stipulati due distinti contratti, sulla locazione dell’immobile resta ferma l’imposta di registro del 2%, mentre sul contratto di locazione dei mobili e arredi si applica l’aliquota del 3%.

Se il contratto prevede un deposito cauzionale a carico del conduttore, questo non è autonomamente soggetto a imposta di registro. Lo è invece, nella misura dello 0,5%, se la garanzia è prestata da un terzo.

In sede di prima registrazione, l’imposta di registro si versa mediante F24 ELIDE, se la registrazione è richiesta presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Si effettua invece con addebito sul conto corrente in caso di registrazione in via telematica. L’imposta di registro si versa poi annualmente.

È possibile anche effettuare il pagamento anticipato in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, beneficiando in tal caso di una riduzione dell’imposta pari alla metà del tasso legale moltiplicato per il numero di annualità.

In caso di cessioni, risoluzioni e proroghe, deve essere versata l’imposta di registro con la stessa aliquota prevista per il contratto originario, applicata sul corrispettivo pattuito. Se la cessione avviene senza corrispettivo, l’imposta è dovuta nella misura fissa di 67 euro. Il versamento deve avvenire entro 30 giorni.

Il locatore e il conduttore rispondono sempre in solido per il pagamento delle imposte di registro.

Per quanto riguarda infine l’imposta di bollo, si calcola per ogni copia da registrare ed è pari a 16 euro per ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

4 agosto 2014 · Gennaro Andele

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Stai leggendo Contratto di locazione » Guida alla registrazione Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 4 agosto 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 14 gennaio 2017 Classificato nella categoria contratti di locazione - affitti in nero e sanzioni per il locatore - sfratti e diritto alla casa - morosità incolpevole Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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