Come funziona l'acquisto della prima casa tramite il leasing immobiliare

Nel paragrafo che segue, vi spieghiamo come funziona l'acquisto della prima casa tramite il processo del cosiddetto leasing immobiliare.

Da poco tempo a questa parte, la commissione Bilancio della Camera ha approvato un emendamento alla legge di stabilità che fissa le regole per l'avvio del leasing immobiliare, già esistente ma finora riservato solo alle aziende.

In pratica l'intermediario finanziario acquisterà l'immobile e l'utilizzatore pagherà un “affitto“: alla fine potrà riscattare la casa.

La locazione finanziaria dell'immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari.

La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell'abitazione, raccolgono le indicazioni di quest’ultimo e sottoscrivono l'obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

Il leasing immobiliare potrà essere attivato sia nel caso in cui l'immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito.

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l'immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d'acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto.

Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell'abitazione, una maxi-rata finale che si calcola scontando dalla cifra complessiva l'ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Indubbi i vantaggi, almeno per quanto riguarda l'inizio del procedimento: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.

Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all'acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell'immobile.

Interessante anche la deducibilità fiscale del leasing immobiliare.

In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55000 euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8000 euro l'anno e il riscatto finale fino a 20000 euro.

Inoltre, l'Iva per l'acquisto di un immobile ad uso abitativo presso costruttori potrà esser scontata per il 50% dall'Irpef dell'acquirente, ripartendo la detrazione in 10 quote annuali costanti.

L'agevolazione sull'imposta di registrazione contratto invece, si applica nella misura dell'1,5% per gli atti di trasferimento nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario di abitazioni non di lusso”e per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili non di lusso.

Per quanto riguarda gli svantaggi, invece, c'è da segnalare, innanzitutto, la durata, generalmente più breve dei mutui in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente.

La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati.

In più, c'è da ricordare, come per ogni inadempimento, se la risoluzione del contratto è attribuibile alla colpa dell'utilizzatore, il concedente avrà diritto alla restituzione del bene.

Poi, in caso di difficoltà finanziarie, la rata potrà essere sospesa una sola volta e per massimo un anno (a differenza dei mutui che possono essere sospesi più volte).

Comunque, con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing.

Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

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