Le maggioranze assembleari più importanti

Le maggioranze assembleari più importanti sono di seguito elencate:

  • per la nomina, la conferma o revoca dell'amministratore:
    in prima e seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio;
  • per la costituzione di diritti reali sull'immobile è necessario il consenso scritto di tutti i condomini;
  • per la eliminazione delle barriere architettoniche:
    - in prima convocazione: la maggioranza dei presenti e 500 millesimi;
    - in seconda convocazione: un numero di voti che rappresenti il terzo dei condomini almeno 333,33 millesimi di proprietà dell'edificio;
  • per innovazioni (articolo 1120 - codice civile):
    - in prima e seconda convocazione la maggioranza dei condomini presenti (cioè almeno 50 % + 1 di tutti i condomini) e almeno 666,66 millesimi;
    - per le innovazioni gravose o voluttuarie, o per quelle che pregiudicano la stabilità e la sicurezza del fabbricato, o per quelle che alterano il decoro architettonico o per quelle che rendono inservibili all'uso o al godimento delle parti comuni, occorre il consenso unanime di tutti i condomini;
  • per interventi di recupero occorrono in prima e seconda convocazione la maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio;
  • per liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore:
    - in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi;
    - in seconda convocazione: la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno oltre 1/3 del numero dei condomini se non concernono materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
  • per manutenzione ordinaria:
    - in prima convocazione: la maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
    - in seconda convocazione: la maggioranza dei partecipanti che rappresentano almeno 1/3 dei proprietari e almeno 333,33 millesimi;
  • per manutenzione straordinaria di notevole entità:
    in prima e seconda convocazione: la maggioranza e almeno 500 millesimi;
  • per la costruzione di parcheggi di pertinenza dei condomini:
    in prima e seconda convocazione la maggioranza dei condomini in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà;
  • per la formazione o la revisione di un regolamento di condominio:
    - in prima e seconda convocazione: la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 dei proprietari e almeno 500 millesimi.
    Per la modifica di un regolamento contrattuale di condominio nelle parti che hanno una rilevanza patrimoniale occorre l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, in forma scritta.
  • per la ricostruzione dell'edificio (per es. dopo un incendio):
    - per una parte inferiore ai tre quarti del valore: in prima convocazione: la maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
    - in seconda convocazione: la maggioranza dei presenti che rappresentano la maggioranza dei condomini e almeno 500 millesimi.
    Per una parte superiore ai tre quarti del valore occorre l'unanimità dei consensi fatta salva comunque l'applicazione dell'articolo 1128 codice civile
  • per l'introduzione di provvedimenti per il risparmio energetico:
    sono valide le delibere dell'assemblea di condominio prese a maggioranza delle quote millesimali (almeno 500) riguardanti gli interventi di contenimento dei consumi energetici e l'utilizzazione di fonti rinnovabili di energia o assimilate (sole, vento,energia idraulica, risorse geotermiche, maree, moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali (legge numero 10/1991 - D.P.R: 06.06.2001 - numero 380). La legislazione successiva in materia ha ulteriormente alleggerito le maggioranze occorrenti.

    Importante in questo contesto è la cosiddetta legge casa-clima (decreto attuativo del 12.07.2004. A partire dal 12.01.2005 gli edifici di nuova costruzione ( se si tratta di ristrutturazione che interessa oltre il 50 % della superficie netta) in Alto Adige devono avere un certificato-clima ed essere costruiti in conformità.

  • Per l'introduzione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore:
    per conseguire il riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato; è necessaria la presenza della maggioranza dei condomini che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio;
  • per la formazione e la revisione della tabella millesimale:
    occorre il consenso unanime di tutti i condomini; a norma dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile la tabella può essere verificata o modificata nei seguenti casi:
    1) se viene accertato un errore materiale nella stesura;
    2) quando per modifiche intervenute e interventi edili in una parte dell'edificio (sopralzo - innovazioni di una certa entità) il rapporto originario fra i valori dei singoli piani o parti dei piani è stato modificato in maniera sostanziale.
  • Per la trasformazione di impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi:
    è necessaria la presenza di condomini che rappresentano almeno 500 millesimi (negli ultimi tempi la giurisprudenza al riguardo non è più unanime);
  • per la vendita di parti comuni di un condominio:
    solo con una convenzione scritta e la firma di tutti i condomini;
  • per l'autorizzazione a costruire un sopralzo vietato:
    solo con una convenzione scritta e la firma di tutti i condomini.

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Articolo 1136 - codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e di due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera un giorno successivo a quello di prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e di due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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