Le formalità nella convocazione di una assemblea

La convocazione di una assemblea spetta all'amministratore, ma in casi particolari anche singoli condomini (minimo 2 proprietari con almeno 166,67 millesimi) possono prendere l'iniziativa. E buona norma convocare l'assemblea ordinaria almeno una volta l'anno. E consigliabile convocarla entro 2 - 3 mesi dalla fine dell'esercizio contabile. Importante è che tutti i proprietari - condomini siano a conoscenza della convocazione (luogo, data, ora) e l'ordine del giorno contenga i punti da discutere.

La validità delle deliberazione assembleari è in ogni caso annullabile , anche se solo un proprietario non è stato invitato in tempo utile. Come la Cassazione più volte ha sancito (sent. numero 31 5.1.2000 e numero 3013 2.10.2005) le decisioni restano valide, se non vengono impugnate dal condomino non convocato entro 30 giorni dal ricevimento del verbale.

L'avviso di convocazione deve essere recapitato almeno 5 giorni prima della data dell'assemblea, ma il regolamento condominiale può prevedere anche un tempo maggiore.
Nella prassi si prevedono due giorni diversi (almeno 1 giorno e al massimo 10 giorni) per la prima e seconda convocazione. Nella seconda convocazione le maggioranze previste sono più ridotte, anche per la frequente scarsa presenza dei condomini.

Se un condomino lascia la sala prima della deliberazione, il suo voto non può essere conteggiato, anche se ha comunicato prima il suo assenso. Un condomino intervenuto tardivamente all'assemblea può invece partecipare alle deliberazioni successive.

Una assemblea straordinaria viene convocata, se viene richiesta da almeno 2 condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell'edificio (articolo 66 DD.AA. cod. civ) o quando l'amministratore lo ritiene opportuno.

Anche se un condomino possiede più unità immobiliari può rilasciare solo una delega. Un delega trasferita ad una terza persona al momento non è valida.

Un delega scritta non è obbligatoria (ma consigliabile) in quanto sarebbe prevista solo per deliberazioni per le quali la legge prevede una formalità particolare (per es. se si tratta di diritti immobiliari). Una delega permanente rilasciata a un familiare o ad un terzo è valida solo per gli atti di ordinaria amministrazione.
Per delibere di straordinaria amministrazione o riguardanti innovazioni occorre una delega specifica. In esecuzione dell'articolo 1393 del codice civile, riguardante la giustificazione dei poteri del rappresentante, i condomini presenti in una assemblea possono verificare i poteri del delegato.

Spesso si litiga sul numero delle deleghe ammesse. Nella giurisprudenza si è affermata la convinzione che il regolamento del condominio può limitare il numero delle deleghe e questo non è da vedere in contraddizione con l'articolo 72 delle disposizioni attuative del codice civile. Un ulteriore problema si pone in collegamento con il conferimento di deleghe all'amministratore. Anche qui in via di principio non esiste una incompatibilità ma anche qui il regolamento condominiale può porre un divieto o dei limiti.

Grossi dubbi esistono invece in merito alle deleghe rilasciate all'amministratore; e ciò per via dei possibili conflitti d'interesse che non si possono escludere nella votazione di certi punti all'ordine del giorno; si pensi solo alla nomina, alla revoca o alla conferma dell'amministratore e all'approvazione del conto consuntivo.

In questo contesto la Cassazione ha compiuto una interpretazione estensiva dell'articolo 2373 del codice civile (conflitto d'interesse), secondo la quale, in una delibera assembleare, il voto del condomino che potrebbe entrare in conflitto con l'interesse condominiale, non è valido e non viene contato.

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Articolo 67 disposizioni per l'attuazione del Codice Civile
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comune dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Articolo 1393 codice civile (Giustificazione dei poteri di rappresentanza)
Il terzo che contratta con il rappresentante può sempre esigere che questi giustifichi i suoi poteri e, se la rappresentanza risulta da un atto scritto, che gliene dia una copia da lui firmata.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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